Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 202З г.

Аналитиками компании «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2023 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в Центральной и в Срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.

Для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

На рынке аренды коммерческих помещений г. Бишкек присутствуют следующие основные типы зданий:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений (50%) предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Бизнес-центр Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения коммерческой деятельности. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в Центре города.  Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже.

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами).

Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные после 1990 года, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки. На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости аренды коммерческих помещений в Бишкеке на 2023 г., $/кв. м.

Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в 2023 г. увеличилась по сравнению с прошлым годом и составила 12 $/кв. м.

Самая популярная цена аренды за кв. м. по-прежнему составляет 5-10 $.

Так же из-за повышения цен аренды на коммерческие помещения, предложения менее 5 $/кв. м. на рынке не осталось либо было незначительным.

Для лучшего понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2023 год, была построена диаграмма ниже (Рисунок 2).

Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2023 г.

Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах, они занимают ровно половину всего рынка предложения. Оставшуюся долю делят бизнес-центры и специализированные здания по 15% и 23% соответственно.

В данном анализе, как и в предыдущем был использован новый тип зданий – специализированные постройки. Ранее такого рода здания могли входить в категорию «административные» или «бизнес-центры», но целесообразнее будет различать эти два типа.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2023 г.

Как видно из приведенной диаграммы, количество предложений многоэтажных жилых домов на рынке снизилось на 14% по сравнению с предыдущим годом.

Количество предлагаемых под сдачу помещений в бизнес‒центрах выросло по сравнению с прошлым годом и составило 15% от общего числа предложений на рынке. И все же это намного ниже, чем в предыдущие года. Это частично обусловлено тем, что в данном анализе была добавлена еще одна категория к типам здания – «специализированные постройки», куда не входят бизнес-центры.

Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 6% и 5% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений. Доля помещений такого типа уменьшается на протяжении последних трех лет. Данное наблюдение может говорить о том, что с постройкой новых многоэтажных домов и бизнес центров падает спрос на офисы в частных домах и в зданиях административного типа.

И как видно из диаграммы количество предложений под сдачу помещений в специализированных зданиях составляет 23%, что на 6% больше, чем в прошлом году.

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2023 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2023 г.

Доля коммерческих помещений в Срединном центре остается самой большой и составляет 54%, и в сравнении с 2022 годом количество предложений выросло на 13%. Основную долю помещений, предлагаемых арендодателями в Срединном центре, составляют многоэтажные жилые дома.

Что касается коммерческих помещений в Центральной части города, то их доля уменьшилась по сравнению с прошлым годом на 9% и составила 20% из общей выборки. Также можно подметить то, что основную долю предложений в Центре занимают помещения, находящиеся в бизнес-центрах.

В Южных микрорайонах города количество предложений по сдаче офисов составляет 16% от всего числа предложений. Так как г. Бишкек расширяется и в особенности на Юг предполагается, что будущем количество предложения вырастет.

В Удаленных районах количество предложений составило 10%.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.

Как видно из графика цены на аренду комерчской недвижимости перетерпели много изменение за помледние 11 лет

На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 гг. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города.

В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.

В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах. В остальных же районах цены продолжали снижаться.

В 2021 году цены в Центре и в Срединном центре достигли своей пиковой низкой цене. Если сравнивать 2021 год с 2014 годом, когда цена на аренду была наивысшей в данных районах, то в 2021 году цена упала в 1,5 раза.

И начиная с 2022 года наблюдается рост ставки аренды во всех районах города.

В 2023 году, как и в 2022 году рост цен на аренду так же продолжает расти.

В Центре наблюдается наиболее резкий рост. Цена в этом районе составляет 16 $/кв. м. Причина падения в 2020-2021 годах заключается в оттоке арендаторов из Центра в другие районы по причине введенных ограничений, вызванных пандемией, в результате которых наиболее уязвимыми оказались именно помещения в Центре города.  Стремительный рост за последний год стоит воспринимать как корректировку и нормализацию рынка.

Срединный центр прибавил в цене на 1,3 $/кв. м. и составил 11,6 $/кв. м.

Стоимость аренды коммерческих помещений в Южной части города увеличилась за последний год на 2,3$/кв. и составила 12,2 $/кв. м.

В Остальных районах города наблюдается стабильный рост за последние 6 лет. Ставка аренды в этих районах города подверглась изменениям меньше всего. На данный момент средняя цена аренды за квадратный метр коммерческой недвижимости здесь составляет 7,7 $.

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2023 г.

Как видно из графика распределение в этом году более плавное в сравнении с 2022 годом в котором преобладали помещения 100-200 кв. м. и 200-500 кв. м.

Далее рассмотрим стоимость за кв. м. по отношению к площади (Рисунок 7).

Рисунок 7. Цена за кв. м в долларах США по отношению к площади.

В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 10 лет (Таблица 2)

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.

Резюме

Рынок аренды коммерческой недвижимости за последние годы претерпел различные потрясения. Это в первую очередь связано с экономической нестабильностью в мире и в стране и возросшим курсом доллара.

На сегодняшний день цены на рынке продолжают расти. В особенности это касается Центра города. Этот рост стоит воспринимать как корректировку и нормализацию рынка.

В силу того, что г. Бишкек растет в ширину, а точнее на юг, наибольший инвестиционный потенциал показывает рынок аренды в южной части города, где по-прежнему наблюдается дефицит предложения. 

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2022 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2021 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Анализ рынка аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2018 г.

Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке по состоянию на 2015 г.

 

Назад