Анализ вторичного рынка жилья, цены на квартиры в Бишкеке по состоянию на осень 2018 г.

Что происходит с ценами на жилую недвижимость? Каковы наблюдаемые тенденции сегодня и есть ли предпосылки для разворота рынка в сторону роста?

Для начала посмотрим на результаты анализа вторичного рынка квартир, регулярно проводимого кафедрой «Математические методы и исследование операций в экономике» Кыргызско-Российского Славянского университета. Данная информация уникальна тем, что позволяет проследить общие тенденции на рынке жилой недвижимости с 1999 года. (Рисунок 1)

Рис. 1

Рисунок 1. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир с 1999 года, USD/кв.м.[1]

Как видно на заключительном отрезке данного графика, рынок находится в стадии незначительного повышения стоимости, выраженной в долларовом эквиваленте.

На Рисунке 2 приведена динамика цен за последние 2 года, чтобы можно было более наглядно разглядеть динамику цен последних месяцев на данном рынке. Остановимся на последнем отрезке данного графика и изучим более подробно внутренние изменения на данном этапе.

Рис. 2

Рисунок 2. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир за последние два года, USD/кв.м.[2]

С марта 2017 года наблюдается заметный рост цен на рынке недвижимости ровно до октября 2017 года, за этот период средняя стоимость квартир достигла отметки в 820$ за квадратный метр. Как видно из приведённого графика падение цен заметно уже в ноябре 2017 года и продолжается вплоть до февраля 2018 года, средняя цена в этот период составила 790$. И с февраля 2018 года идет рост, сменяющийся относительной стабильностью цены.

Почему такие скачки изменения цены? Рост курса доллара США снижает покупательскую способность населения, что, в свою очередь, заставляет корректироваться долларовые цены.

На сегодняшний же день курс доллара более-менее стабилизировался и поэтому идет постепенный рост цен.

Посмотрим, как изменились цены в разрезе местоположения и типов жилья за последние годы.

Ценовой анализ по районам города

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

зонирование - лого

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рис. 3 - лого

Рисунок. 3 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, USD/кв.м.

 

На графике видно, что за 2018 год цены возросли во всех районах города. Наибольший рост цен наблюдается в срединном центре. Это можно объяснить активным освоением свободных земель компаниями застройщиками.

Продолжается снижение цен на квартиры в западных районах города. Запрашиваемая цена за квадратный метр жилья, по сравнению с 2014 годом, снизилась на 286$.

В центре города наблюдается повышение цен на 2% по сравнению с предыдущим 2017 годом (около 7$). Но за 4 года квартиры в центре города подешевели на 346$ за 1 квадратный метр жилья.

Ценовой анализ по типам и сериям

На следующем графике (Рисунок 4) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям. На данном графике приведены также результаты анализа рынка квартир так называемой «элитной серии». Представлены цены предложения на элитные квартиры как первичного рынка «под самоотделку», так и вторичного рынка с выполненной отделкой.

Рис. 4 - лого

Рисунок. 4 Динамика цен предложения на квартиры по сериям, USD/кв.м.

Как видно из данной диаграммы цены на рынке изменились незаметно. Самое большое отклонение в 4% наблюдается в квартирах типа «сталинка» и 105, 106 серии (рост на 7%). Смотря на динамику в общем, цены на квартиры гостиничного типа возросли с 2011 года на 31%. По всем остальным типам с 2011 года наблюдается спад.

Далее рассмотрим динамику цен в зависимости от состояния квартиры (Рисунок 5). Чем лучше ремонт в квартире соответственно, тем выше цена на нее.

Рис. 5 - лого

Рисунок. 5 Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, USD/кв.м.

Как видно, из графика на рисунке 5, наименьшую цену имеют квартиры, которые сдаются «под самоотделку». В удаленных районах города квартиру «под самоотделку» можно приобрести в среднем за 634$ за квадратный метр, что является самой низкой ценой по сравнению с остальными районами. На квартиры с отличным состоянием наблюдается высокий спрос на рынке.

Резюме

Подводя итоги проведенного исследования можно сделать вывод о том, что предпочтения горожан склоняются к более тихим и спокойным для проживания районам города, которые по своему уровню развития мало чем уступают центральной части города.

Нельзя оставлять без внимания падение цен на «сталинки», которые не в состоянии конкурировать с современными многоквартирными домами («элитные квартиры»), что ведет к их удешевлению в виду возраста и несоответствия критериям современного жилья.

На сегодняшний день из-за обострившейся конкуренции компаний застройщиков цены на первичное «элитное жилье» упали и стали более привлекательными. Если еще несколько лет назад потенциальные покупатели с опаской и недоверием относились к новым домам и предпочитали выбирать проверенные временем квартиры рынка вторичного жилья, то сейчас можно говорить о том, что покупатель уже может задуматься о приобретении квартиры в новом доме с куда большими преимуществами, перспективами и возможностями.

[1] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

[2] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

Предыдущие исследования:

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2017 года