Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке
по состоянию на 2019 г.

Аналитиками Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен на квартиры первичного рынка г. Бишкек по состоянию на первый квартал 2019 г.

Были проанализированы квартиры, предлагаемые 65 компаниями Бишкека в строящихся объектах на разных стадиях реализации.

Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом предварительных скидок, предложенных компаниями в ходе переговоров.

Ценовое распределение

Для начала рассмотрим ценовое распределение квартир первичного рынка столицы.

Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)

Рис. 1 - лого

Как видно из данного графика самая популярная цена за 1 квадратный метр составляет 500-700 $.

Средняя цена на рынке по данным анализа составила 700 $/кв.м.

Максимальная запрашиваемая цена за 1 квадратный метр на первичном рынке недвижимости квартир в Бишкеке составляет на сегодняшний день 1250 $.

Минимальная цена за 1 квадратный метр составила 350 $.

По сравнению с 2018 годом выросла доля квартир по цене 500-600 $ за кв.м. В 2018 г. их доля от общего числа проанализированных предложений о продаже составляла 16%, в 2019 г. ­­– 26%.

Местоположение

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

зонирование - лого

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Структуру, полученную в результате такого деления, можно видеть на следующем графике.

Рисунок 2. Распределение квартир по районам города

Рис. 2 - лого

Из графика видно, что количество предложений в срединном центре максимально. Это и неудивительно, поскольку данная зона довольно обширная, и, в то же время, на фоне дефицита земли в центральной части города, строительство в срединной зоне ведется наиболее активно. Но, тем не менее, в процентном соотношении по сравнению с 2018 г. предложение в этой части города заметно снизилось.

В то же время значительно увеличилось предложение квартир в западной части города. Активно застраиваются районы возле торгового центра Ала‒Арча и старого аэропорта, а также мкр. Джал. Возросло количество объектов и на окраинах города. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству. Из удаленных районов активно застраивается ж/м Пишпек.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)

Рис. 3 - лого

Выделяется взлет цен на квартиры в западном районе города. Это связано с активной застройкой и развитием инфраструктуры в данном районе. Цена предложения здесь увеличилась за год на 15%, опередив среднюю цену предложения в срединной части города.

После резкого роста цен в 2018 году в южной части города произошло падение на 11%. Но, тем не менее, цены здесь остаются выше, чем в срединном центре и западной части города.

Средняя цена предложения в центре продолжает снижаться, откатившись еще на 81 $/кв. м.

Цены в срединном центре и в удаленных районах немного упали по сравнению с 2018 годом.

Количество комнат и размер квартир

Что касается количества комнат, то на дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами (Рисунок 4). Чуть меньше выбора 3-х и 1-х комнатных квартир, еще меньше 4-х комнатных. По сравнению с 2018 г. в собранной базе отсутствуют предложения 5-ти и 6-ти комнатных квартир.

Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат

Рис. 4 - лого

По сравнению с прошлым 2018 г. произошло небольшое увеличение площади 1 и 2-х комнатных квартир и уменьшение площади 4-х комнатных квартир (Рисунок 5). Также на первичном рынке квартир практически не встречаются 5-ти и 6-комнатные квартиры, в отличие от 2018 г. По видимому квартиры с большим количеством комнат не пользуются спросом среди покупателей, поэтому застройщики редко делают такое количество комнат.

Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир

Рис. 5 - лого

В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Еще несколько лет назад довольно редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.

Зависимость цены от стадии строительства

Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).

Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)

Рис. 6 - лого

Престиж южных районов

Таким образом, анализ стоимости квартир в новых домах показал, что на рынке сохраняется довольно высокий уровень предложения. При этом наблюдается тенденция сглаживания цен на квартиры в центре, срединном центре и южных районах города. По крайней мере, сегодня в центре Бишкека нет жилых комплексов, где бы предлагались квартиры по цене 1 500 — 1 800 $/кв.м. как раньше. В то же время в западной части города выросло предложение в более дорогих сегментах.

Интересным является и то, что по сравнению с другими районами города средняя цена на квартиры в западной части Бишкека выросла за последний год. Застройка территорий в районе старого аэропорта способна предложить покупателям современную спланированную «с нуля» городскую среду с хорошей экологией вдали от плотной и местами морально устаревшей городской среды старого центра.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2016 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2017 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2018 г.