Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке
по состоянию на 2018 г.

Аналитиками Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен на квартиры первичного рынка г. Бишкек по состоянию на весну 2018 г.

Были проанализированы квартиры, предлагаемые 61 компанией Бишкека в 90 строящихся объектах на разных стадиях реализации.

Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом предварительных скидок, предложенных компаниями в ходе переговоров.

Ценовое распределение

Для начала рассмотрим ценовое распределение квартир первичного рынка столицы.

Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке (USD/кв.м.)

Рис. 1 - лого

Как видно из данного графика самая популярная цена за 1 квадратный метр лежит в диапазоне 600-700 $.

Средняя цена на рынке по данным анализа составила 767 $/кв.м.

Максимальная цена за 1 квадратный метр квартиры под самоотделку в Бишкеке сегодня составляет 1 200 $.

Местоположение

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

зонирование - лого

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Структуру, полученную в результате такого деления, можно видеть на следующем графике.

Рисунок 2. Распределение квартир по районам города

Рис. 2 - лого

Из графика видно, что количество предложений в срединном центре максимально. Это и неудивительно, поскольку данная зона довольно обширная, и, в то же время, на фоне дефицита земли в центральной части города, строительство в срединной зоне ведется с каждым годом все активнее.

Значительно возросло количество объектов на окраинах города. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству.

Также развивается в последние годы и западная часть города. Основной центр активности – мкр. Джал и его окрестности, а также район старого аэропорта.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения (USD/кв.м.)

Рис. 3 - лого

Выделяется взлет цен на квартиры в южных районах города. Цена предложения здесь увеличилась за год на 27%, опередив среднюю цену предложения в срединной части города, несмотря на то, что цены в срединной части города тоже немного подросли — +8%.

А вот средняя цена предложения в центре наоборот заметно снизилась, откатившись почти на 100 $/кв.м.

Цены в западной части города остаются практически неизменными все последние 4 года, а вот в удаленных районах немного восстановились после обвала в 2017-м.

Количество комнат и размер квартир

Что касается количества комнат, то на дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами. Чуть меньше выбора одно и трех комнатных квартир, еще меньше предложения среди квартир с 4 и более комнатами. Тем не менее, вариантов с 4 комнатами на рынке довольно много. Именно вариантов, а не общего количества.

Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат

Рис. 4 - лого

Как видно из графика далее, некоторые 4-комнатные квартиры превышают площадь в 200 кв.м. Интересно, что на рынке имеется достаточно небольшое предложение «компактных» 3-комнатных квартир.

Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир

Рис. 5 - лого

В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Еще несколько лет назад довольно редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.

Зависимость цены от стадии строительства

Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).

Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства (USD/кв.м.)

Рис. 6 - лого

Престиж южных районов

Таким образом, анализ стоимости квартир в новых домах показал, что на рынке сохраняется довольно высокий уровень предложения. При этом наблюдается тенденция сглаживания цен на квартиры в центре, срединном центре и южных районах города. По крайней мере, сегодня в центре Бишкека нет жилых комплексов, где бы предлагались квартиры по цене 1 500 — 1 800 $/м2 как раньше. В то же время в южной части города выросло предложение в более дорогих сегментах.

Интересным является и то, что впервые средняя цена на квартиры в южных микрорайонах Бишкека обогнала квартиры в срединном центре столицы. Застройка территорий выше Южной магистрали способна предложить покупателям современную спланированную «с нуля» городскую среду с хорошей экологией вдали от плотной и местами морально устаревшей городской среды старого центра.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2016 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2017 г.