Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.

Аналитиками ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке первичного жилья г. Бишкек по состоянию на весну 2017 г.

На момент проведения исследования были проанализированы предлагаемые объекты 87 компаний застройщиков города Бишкек.

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья -местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

Зонирование

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

На следующем графике можно видеть ценовое распределение квартир первичного рынка.

Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке (USD/кв.м.)

Рисунок 1

Как видно из данного графика самая популярная цена за 1 квадратный метр лежит в диапазоне – 600-700 USD. В то время, как средняя цена на рынке составляет 722 USD/кв.м. Максимальная запрашиваемая цена за 1 квадратный метр в Бишкеке составляет сегодня 2 650 USD. Это двухкомнатная квартира в комплексе «Бишкек Парк». Несмотря на то, что речь идет о квартире с полностью выполненной отделкой, цена в 177 500 USD за 67 кв.м. выглядит очень непривычно для нашего города. Второе и третье место по дороговизне также за квартирами «Бишкек Парка». Данные квартиры не учитывались в анализе, поскольку в них проведены отделочные работы, и они значительно отличаются от диапазона, в который попадают практически все остальные предлагаемые квартиры первичного рынка в Бишкеке – 450 – 1 300 USD/кв.м.

Рисунок 2. Распределение предлагаемых планировок квартир по зонам города

Рисунок 2

Из графика видно, что количество предложений в срединном центре максимально. Это и неудивительно, поскольку данная зона довольно обширная, и, в то же время, на фоне, дефицита земли в центральной части города, строительство в срединной зоне ведется все активнее.

Значительно возросло количество объектов на окраинах города. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству.

Активно развивается в последние годы и западная часть города. Основной центр активности – мкрн. Джал и его окрестности, а также район старого аэропорта.

Что касается количества комнат, то на дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами. Чуть меньше выбора 3-комнатных квартир, еще меньше однокомнатных. Довольно большое количество 4-комнатных вариантов на рынке намекает на низкую ликвидность больших квартир.

Рисунок 3. Предложения квартир по количеству комнат

Рисунок 3

Как видно из графика далее, некоторые 4-комнатные квартиры превышают площадь в 200 кв.м. Интересно, что на рынке крайне мало «компактных» 3-комнатных квартир. Приведенная на графике нижняя граница в 65 кв.м. – бюджетное исключение из правил от компании «Альфа-Строй». Аналогов на рынке нет.

Рисунок 4. Количество комнат и площади квартир

Рисунок 4

В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Раньше в новостройках редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир (Рисунок 5).

Рисунок 5. Цена квартир в Бишкеке в зависимости от местоположения (USD/кв.м.)

Рисунок 5

Первый вывод, который напрашивается при изучении графика – ценовое расслоение на рынке: дорогое стало дороже, дешевое дешевле – стандартное поведение рынка в условиях, так скажем, не лучшей ситуации в экономике. Возросший курс доллара значительно снизил покупательскую способность одной категории населения и увеличил ее у другой категории населения.

Во вторую очередь рост цены в центре города объясняется дефицитом земельных участков здесь на фоне крайне медленного роста города в ширину

В остальных районах, характеризующихся средним уровнем цен, серьезные колебания второй год подряд отсутствуют.

В прошлом году заметно изменилась цена лишь в срединном центре. Однако, это снижение не должно вводить в заблуждение, так как вызвано оно было, скорее, «расползанием» объектов на окраины данной зоны в менее развитые районы. Об этом мы писали в прошлогодней статье.

Стоимость объектов первичной жилой недвижимости различается в зависимости от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к эксплуатации, тем выше его стоимость. (Рисунок 6).

Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства (USD/кв.м.)

Рисунок 6

Рисунок 7. Средняя цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от этажа расположения (USD/кв.м.)

На следующем графике отображены цены в зависимости от этажей расположения.

Рисунок 7

Данные взяты только по тем застройщикам, которые устанавливают различные цены в зависимости от этажа расположения в многоквартирном доме. В целом мы видим, что средние этажи стоят ненамного дороже верхних. Но это не должно вводить в заблуждение, так как средние этажи продаются быстрее, а на последних этапах продажи, обычно, остаются лишь квартиры на верхних этажах.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2016 г.