Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 год

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предположений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2017 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной части города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются единичные предложения по аренде офисов в других частях города.

В связи с этим для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  • Центр. Ограничен следующими улицами:
    — проспектом Чуй с севера,
    — улицей Шопокова с востока,
    — улицей Боконбаева с юга,
    — улицей Турусбекова с запада.
  • Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    — улицей Жибек Жолу с севера,
    — улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    — улицей Ахунбаева с юга,
    — улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  • Юг. Южные микрорайоны.
  • Остальные. Данный район объединяет предложения коммерческих помещений в других частях города.

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч.). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г. Бишкек:

  1. Многоэтажный жилой дом. Обычно предлагаемый здесь офис – квартира, переоборудованная под офис. Как правило, данные помещения сдаются частными лицами (владельцами квартир). В большинстве своем состояние помещений можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».
  2. Специализированный офисный центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние.
  3. Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельностоящие, построенные до 1991 года. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
  4. Особняк. Отдельностоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».

На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене.

Рисунок 1

Рисунок 1. Гистограмма распределения стоимости аренды на 2017 г.

Как видно из диаграммы распределение близко к нормальному без заметных

смещений в ту или иную сторону.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных:

Таблица 1 – Регрессионный анализ данных.

Таблица 1

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды, являются «местоположение», «состояние», «тип здания» и «этаж».

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2017 год, была построена следующая диаграмма:

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2017 г.

Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (55%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений.

Количество предложений по сдаче в аренду помещений в специализированных офисных центрах и административных зданиях составляет по 17% и 23% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.

Однако необходимо отметить, что ввиду отсутствия точных данных, мы можем сделать разбиение только по количеству предложений по аренде, которое не учитывает суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей. По предварительным оценкам, суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей в специализированных офисных центрах и административных зданиях в совокупности превышает количество площадей, изначально имеющих жилое назначение.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания.

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания

Как видно из приведенной диаграммы, в 2012 году был отмечен существенный рост доли предложения коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 10 до 28%. Но, постепенное снижение данной доли в структуре говорит о том, что предложение данного типа объектов не является избыточным.

Максимальная за 2017 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 55%. Остальная доля равномерно распределена по другим типам зданий. Заметно снизилась доля помещения в особняках – 6% в 2017 году против 17% в 2015 г.

Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию 2017 года, была построена следующая диаграмма:

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2017 г.

Что касается коммерческих помещений в срединных центрах, то их доля традиционно велика.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району в динамике:

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, USD/кв. м.

На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. Однако, в 2017 г. средняя цена во всех районах снизилась по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма:

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2017 г.

На рынке коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 59%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 41%.

В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 5 лет:

Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, USD/кв. м.

Таблица 1