Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 г.

Одним из основных факторов, влияющим на стоимость квартиры, является ее местоположение, поэтому для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Запад. Ограничен:
    • улицей Ахунбаева с севера,
    • проспектом Манаса с востока,
    • южной магистралью с юга,
    • улицей Баха с запада;
  5. Удаленные районы 1. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).
  6. Удаленные районы 2. Квартиры, расположенные на удаленных окраинах города. (например, Кудайберген, Киркомстром, Военный городок).

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и пр.

Помимо этого, основными ценообразующими факторами являются типовая серия жилого многоквартирного дома, количество комнат и состояние отделки.

 

Таблица 1

Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м)

С удалением от центра и ухудшением состояния отделки наблюдается тенденция снижения среднего (медианного) значения стоимости 1 кв. м.

 

Рисунок 1. Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м. квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м)

Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м. квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м)

 

Таблица 2

Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и типовой серии (USD/кв. м) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Среднее (медианное) значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и типовой серии (USD/кв. м)

Как видно из проведенного анализа, наиболее дорогими по стоимости являются квартиры в так называемых элитных многоквартирных домах, распложенных в центре — 1 240 USD/кв. м. Затем следуют квартиры индивидуальной планировки, затем – «сталинки». Самыми дешевыми квартирами в центре являются «хрущевки» — 977 USD/кв. м. Необходимо отметить отсутствие квартир 104-105-106 серии в центре города. Это связано в первую очередь с периодом застройки данного района – так, дома 104-105-106 серий начали возводиться в СССР, начиная с 60-х годов 20 века, то есть к тому моменту, когда центральная часть города уже была застроена. Также, необходимо отметить то, что дома типа «сталинка» присутствуют только в центральной и срединной части города, так как к моменту разрастания города за пределы данных районов этот тип домов перестал возводиться, и ему на смену пришли «хрущевки» и дома 104-105-106 серий. Самыми дешевыми являются квартиры индивидуальной серии, расположенные на удаленных окраинах города – 552 USD/кв. м.

 

Таблица 3

Цены предложений квартир в зависимости от типовой серии жилого многоквартирного дома и количества комнат (USD)

Цены предложений квартир в зависимости от типовой серии жилого многоквартирного дома и количества комнат (USD)