Анализ рынка жилой недвижимости (квартир) г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2012 г.

Одним из основных факторов, влияющим на стоимость квартиры, является ее местоположение, поэтому для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Запад. Ограничен:
    • улицей Ахунбаева с севера,
    • проспектом Манаса с востока,
    • южной магистралью с юга,
    • улицей Баха с запада;
  5. Удаленные районы 1. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).
  6. Удаленные районы 2. Квартиры, расположенные на удаленных окраинах города. (например, Кудайберген, Киркомстром, Военный городок).

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и пр.

Помимо этого, основными ценообразующими факторами являются типовая серия жилого многоквартирного дома, количество комнат и состояние отделки.

 

Таблица 1

Среднее значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м) и темп прироста цены по сравнению с осенью 2011 года
(знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Среднее значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м) и темп прироста цены по сравнению с осенью 2011 года

 

Рисунок 1. Среднее значение стоимости 1 кв.м. квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м)

Среднее значение стоимости 1 кв.м. квартир в зависимости от местоположения и состояния отделки (USD/кв. м)

 

С удалением от центра и ухудшением состояния отделки наблюдается тенденция снижения среднего значения стоимости 1 кв.м.

 

Рисунок 2. Изменение средней стоимости 1 кв.м. квартир по сравнению с 2011 годом по районам

Изменение средней стоимости 1 кв.м. квартир по сравнению с 2011 годом по районам

 

Рисунок 3. Изменение средней стоимости 1 кв.м. квартир по сравнению с 2011 годом по сериям

Изменение средней стоимости 1 кв.м. квартир по сравнению с 2011 годом по сериям

 

Таблица 2

Среднее значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и типовой серии (USD/кв. м) и темп прироста цены по сравнению с осенью 2011 года

Среднее значение стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от местоположения и типовой серии (USD/кв. м) и темп прироста цены по сравнению с осенью 2011 года

 

Как видно из таблицы, наиболее дорогими по стоимости являются элитные квартиры, квртиры индивидуальной планировки и «сталинки», распложенные в центре города. В срединном центре квартиры данной серии немного дешевле.

Необходимо отметить отсутствие квартир 104-105-106 серии в центре города. Это связано в первую очередь с периодом застройки данного района – так, дома 104-105-106 серий начали возводиться в СССР, начиная с 60-х годов 20 века, то есть к тому моменту, когда центральная часть города уже была застроена.

Также, необходимо отметить то, что дома типа «сталинка» присутствуют только в центральной и срединной части города, так как к моменту разрастания города за пределы данных районов этот тип домов перестал возводиться, и ему на смену пришли «хрущевки» и дома 104-105-106 серий. Самыми дешевыми являются квартиры 105-106 серии, расположенные в удаленных районах города – 696 и 617 USD/кв. м.

По сравнению с 2011 годом более всего подорожали элитные квартиры и квартиры во всех районах (до 35%). Далее следуют квартиры 105 серии и сталинки.