Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на 2019 год

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. 7 апреля с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2019 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй квартал 2019 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

рис. 1 - лого

В целом по рынку структура предложения земельных участков сохраняется на протяжении всего рассматриваемого периода.

По сравнению с прошлым годом предложение небольших по площади (до 4 соток) земельных участков уменьшилось на 1%.

Наибольшую долю на рынке земли сохраняют участки с площадью 4‒8 соток. Для них сохраняется тенденция к уменьшению предложения на рынке. За последний год их доля сократилась еще на 5%.

Последние два года небольшими темпами растет предложение участков с площадью 8‒15 соток.

Предложение по продаже больших участков площадью более 15 соток не изменилось за последний год.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м

рис. 2 - лого

Как видно из графика цена в 2019 году по отношению к прошлому году упала на 3%, а по отношению к 2011 году выросла в 2 раза. Цена за сотку в данном районе составляет 42 500 USD в текущем году против 43 900 USD в предыдущем году.

Цена в 2019 году немного ниже, чем в 2014 году в долларовом эквиваленте, но в сомовом она превышает цену 2014 года из-за роста курса доллара за этот период.

На следующем рисунке (Рисунок 3) для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, южной и западной частях г. Бишкек, $/кв.м

рис. 3 - лого

В целом можно отметить, что цена на землю в срединном центре, западной и южной частях г. Бишкека растет последние 2 года.

Динамично растущий на протяжении 2011‒2014 гг. Джал, дешевеет в период 2015‒2017 гг. В 2018 году происходит скачок цены на земельные участки в западной части города с 11 200$ за сотку до 15 500$. В 2019 году произошло увеличение цены еще на 9%. Рост цены в данном районе связан с активной застройкой и улучшением инфраструктуры данного района. Начиная с 2014 года, цена на землю в западной части города стала дороже, чем в южной части и практически сравнялась в 2019 году.

Цена предложения в южной части города в 2019 году также выросла на 41% и составляет 16 800$.

В то же время земельные участки в срединном центре также дорожают. За последний год произошел рост цены на 6%.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4).

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв.м

рис. 4 - лого

Что же касается восточной части города, начиная с 2018 года, идет резкий подъем цен на земельные участки. В 2019 году цена увеличилась на 44% по сравнению с 2018 годом и в 2 раза по сравнению с 2017 годом. Сотка земли предлагается в среднем по 13 800 USD. Это можно объяснить тем, что строительные компании начали активнее вести застройку данных районов, что вызвало незамедлительный рост цен.

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности. На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв.м

рис. 5 - лого

Цена на земельные участки в данном районе сумела возрасти за 3 года в полтора раза и составляет в 2019 году 11 500 USD за сотку. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. В 2016 году цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы (Рисунок 6).

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв.м

рис. 6 - лого

В первую очередь бросается в глаза резкий скачок цен на землю в западных жилых массивах. За последний год цена здесь выросла на 33%, а за последние три года произошел рост в 2,5 раза. Такой рост может быть связан с активной застройкой данной части города жилыми многоэтажными домами.

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2019 году – 3 800 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется около 3 000 ‒ 3 800 $ за сотку.

Цены на землю в восточных жилых массивах растут медленными темпами на протяжении всего исследуемого периода. В 2019 году цена здесь выросла на 2 % по сравнению с  предыдущим годом и составила 5 000 $ за сотку.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв.м

рис. 7 - лого

Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы. Но удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.

Анализ показывает, цена земли в южных жилых массивах и пригородах растет последние 3 года. Это может быть связано с тем, что данные районы являются привлекательными для индивидуального жилого строительства, так как цены здесь относительно не дорогие, а земля находится в экологически чистом районе, не так далеко от города.

В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

табл. 1 - лого

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

табл. 2 - лого

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года

5. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2016 года

6. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2017 года

7. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2018 года