Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на 2018 год

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. 7 апреля (ул. Алма-Атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2018 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй квартал 2018 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

рис. 1 - лого

По сравнению с прошлым годом динамика структуры предложения земельных участков увеличилась во всех категориях кроме категории «4-8 соток». Доля земельных участков площадью 4-8 соток снизилась с 59% до 44%.

Предложение участков до 4 соток увеличилось с 3% до 10%, остальные же изменения не столь значительны.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, USD/кв.м

рис. 2 - лого

Как видно из графика цена в 2018 году по отношению к прошлому году повысилась на 19%, а по отношению к 2011 году на 118%. Цена за сотку в данном районе составляет 43 900 USD в текущем году против 36 800 USD в предыдущем году.

В 2018 году цена в данном районе достигла уровня 2014 года (в долларовом эквиваленте).

На следующем рисунке (рисунок 3) для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.

Можно заметить, что динамично растущий на протяжении 2011‒2014 гг. Джал, дешевеет в период 2015‒2017 гг. Однако в 2018 году произошел резкий взлет цены до 155 долларов за кв. м. Это можно объяснить активным развитием инфраструктуры и хорошей экологией, что позволяет привлекать застройщиков элитной недвижимости.

После резкого спада в 2016 году, цена предложения в южной части города постепенно растет. В 2018 году произошло ее увеличение на 11%.

А вот срединный центр, который являлся примером стабильного роста цен на протяжении 5 лет, в 2016 году начал падать, но в 2018 году в сравнении с 2017-м цена подскочила на 65%. Это связано, в первую очередь, с уменьшением свободных участков в данном районе.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, южной и западной частях г. Бишкек, USD/кв.м

рис. 3 - лого

Цены на землю в южных районах выросли не столь значительно, несмотря на растущую привлекательность данной локации. Причина в том, что в предложении все более весомую долю занимают небольшие земельные участки, расположенные на удалении от южной магистрали и центров инфраструктуры.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (рисунок 4).

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», USD/кв.м

рис. 4 - лого

Что же касается восточной части города, с 2011 по 2013 год цена на землю постепенно снижалась. В 2014 году произошел резкий скачок вверх, после чего цена постепенно увеличивалась вплоть до 2016 года. В 2017 году произошло небольшое снижение цен, которое сменилось скачком в 2018 году, когда цена на земельные участки в данном районе достигла своего максимального значения за рассматриваемый период ‒ 9 600 долларов за сотку.

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Ниже представлена динамика цен на земельные участки в элитных жилых массивах (рисунок 5).

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, USD/кв.м

рис. 5 - лого

Цены в данном районе выросли более чем в 2 раза начиная с 2011 года.

Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. На 2016 год цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

На 2018 год цена осталась неизменной по сравнению с прошлым годом.

В других жилых массивах также наблюдается рост цен. На рисунке 6 представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, USD/кв.м

рис. 6 - лого

В первую очередь бросается в глаза скачок цен на землю в западных жилых массивах. За последний год цена здесь выросла на 29%. Такой рост может быть связан с активной застройкой данной части города жилыми многоэтажными домами.

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой из всех в 2018 году – 3 400 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2 300 до 3 400 $ за сотку.

Цена в восточных жилых массивах в 2018 году выросла на 26% по сравнению с предыдущим годом и составила 4 900 $ за сотку.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке далее (рисунок 7) для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, USD/кв.м

рис. 7 - лого

Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Анализ показывает, что цены для южных жилых массивов и южных жилых пригородов  немного повысились по сравнению с 2017 годом.

Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся примерно в одной ценовой области.

Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.

В таблицах далее (таблица 1, таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

табл. 1 - лого

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

табл. 2 - лого

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года

5. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2016 года

6. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2017 года