Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля в динамике 2012-2017 гг

Неутомимыми аналитиками ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был обновлен анализ цен на земельные участки северного побережья всеми любимого озера Иссык-Куль.

Размеры участков

В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2017 года были выявлены участки площадью от 2,5 соток до 7,1 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже.

Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков

Рисунок 1

Как видно из Рисунка 1, подавляющее большинство земельных участков, выставленных на продажу, как обычно, не превышает площади 25 соток.

Наблюдаются небольшие колебания на всем периоде. Но в целом структура предложения остается стабильной, разве что крупные земельные участки площадью более 1 гектара в 2017 году встречаются чаще, чем обычно.

Влияние местоположения

Каждый знает, что стоимость земельных участков на Иссык-Куле меняется в зависимости от конкретного населенного пункта. Это вызвано уровнем развития села или города и, конечно же, климатическими особенностями, что, подчас взаимосвязано.

Аналитики «Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» традиционно выделяют следующие зоны для целей анализа.

  1. г. Чолпон-Ата
  2. с. Бостери
  3. с. Чок-Тал
  4. с. Чон-Сары-ой
  5. с. Сары-ой
  6. с. Кара-ой
  7. с. Тамчы
  8. с. Бактуу-Долоноту
  9. Другие села:
  • с. Бает
  • с. Булан-Соготту
  • с. Корумду
  • с. Кош-Кол
  • с. Орнок
  • с. Чырпыкты

Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам

Рисунок 2

Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на с. Бостери (18%), г. Чолпон-Ата (15%) и с. Кара-Ой (11%). Нельзя не отметить, что за последний год резко выросло предложение земельных участков в селе Бает, скорее всего активность связана с тем, что здесь находится успешный пансионат «Ак-Марал», а само село расположено недалеко от г. Чолпон-Ата.

Вслед за с. Тамчы и с. Чок-Тал, поступательно начинает развиваться и с. Орнок, здесь с каждым годом участков на продажу становится все больше.

Неожиданно большая доля объявлений в с. Чырпыкты вызвана тем, что местными властями на берегу озера на довольно большой территории была запроектирована так называемая «Курортная деревня». Теперь здесь в избытке предложения земельных участков от 4 до 8 соток.

На рисунке далее представлено предложение земельных участков по населенным пунктам уже в динамике.

Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.

Рисунок 3

В городе Чолпон-Ата, с. Бостери и с. Кара-Ой количество предлагаемых земельных участков растет второй год подряд.

В группе «Другие села», как уже отмечалось, прирост произошел за счет сел Бает, Орнок и Чырпыкты.

Бает имеет прекрасные климатические условия и пансионат-флагман в лице «Ак-Марал», а значит объем строительства здесь будет неизбежно расти. Орнок – село малонаселенное, сейчас здесь подходит к концу строительство единственного в селе центра отдыха, который, возможно, и спровоцировал многих собственников выставить свои земельные участки на продажу. В селе Чырпыкты и вовсе ни одного центра отдыха даже в процессе строительства.

Однако, не может не радовать, что на Иссык-Куле медленно, но верно появляются новые развивающиеся районы туризма.

Далее на графике (рисунок 4) представлена динамика цены предложения на земельные участки в USD в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта.

Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/кв.м.)

Рисунок 4

Рядом с треугольными маркерами приведены значения среднего прироста стоимости по отношению к 2012 году. Абсолютные рекордсмены здесь – земельные участки в селе Сары-Ой, за которые просят практически на 60% больше, чем в 2012 г. И это несмотря на то, что до цен 2014 года земельным участкам данного села далеко.

В городе Чолпон-Ата, в селах Чок-Тал, Кара-Ой и Бактуу-Долоноту произошел прирост цен по сравнению с 2012 годом, в диапазоне 15% — 25%. Ну а самые дорогие земельные участки по-прежнему в селе Бостери, где цена за сотку земли последние годы стабильно держится в диапазоне 2 500 – 3 000 долларов США, а цены на земельные участки, расположенные вблизи колеса обозрения достигают 8 000 долларов США за сотку.

Планомерно проседают цены в с. Тамчы, несмотря на появление здесь международного аэропорта. Похоже, хаотичная застройка не пошла на пользу инвестиционной привлекательности села. По данному экстенсивному пути сегодня наиболее активно развивается и село Чок-Тал. Между прочим, и в Бостери цены сегодня были бы куда выше, а село еще более привлекательным для туризма, если бы не хаотичная застройка.

В Чырпыкты произвели детальную планировку «курортной деревни», но от идеи до идеального воплощения длинный путь и огромные усилия. Ну и, конечно же, Чырпыкты никогда не стать любимым местом для туристов. Элементарно климатические условия не те.

Близость к трассе

Привлекательность земельного участка также определяется расположением относительно центральной трассы Балыкчы — Каракол и близостью к озеру. Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:

  1. Расположенные вдали от трассы Балыкчы-Каракол на север в сторону гор;
  2. Расположенные вдоль трассы Балыкчы-Каракол;
  3. Расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол в сторону озера;

Результаты такой группировки можно видеть на рисунке 6.

Рисунок 6. Цена предложения в зависимости от локального местоположения (USD/кв.м.)

Рисунок 6

Из данного рисунка видно, что участки вдоль трассы выросли в цене за прошедший год почти в полтора раза. Это результат реконструкции трассы, проведения Игр Кочевников и, как следствие всего этого, растущий поток транспорта.

Близость к озеру

Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 7.

Рисунок 7. Стоимость земельных участков и расстояние до озера, (USD/ кв.м.)

Рисунок 7

На Рисунке 7 видно, что участки, расположенные в непосредственной близости от паркопляжной зоны, имеют цену предложения, в среднем, почти в 2 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 400 м. от озера. Здесь речь идет только об участках, не выходящих на трассу.