Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2019 г.

Аналитики Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» продолжают регулярный мониторинг рынка коммерческих помещений. Вашему вниманию представлен обзор динамики цен на коммерческие помещения в г. Бишкек по состоянию на 2011‒2019 годы.

Коммерческими помещениями в данной работе считаются помещения, предназначенные не для проживания, а для получения коммерческой выгоды, преимущественно офисного и торгового назначения.

Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике деление коммерческих помещений офисного типа по международной классификации (классы A, B, C, D) для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Для определения факторов, которые существенно влияют на цену коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).

Таблица 1 — Регрессионный анализ выборки

табл 1-лого

табл 1-1-лого

Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются расположение объекта недвижимости, его состояние, тип здания, в котором находится помещение, местоположение по отношению к трассе и этаж.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

зонирование-лого

Исходя из анализа, было выявлено, что на стоимость продажи, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр, в общем и целом, включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Тем не менее, количество продаваемых помещений в бизнес-центрах значительно уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это можно объяснить тем, что в бизнес-центрах помещения чаще предлагаются в аренду, чем на продажу. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города.  Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв. м. (Рисунок 1).

рис 1 - лого

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2019 г. $ /кв. м.

Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2019 г. составляет 914 $/кв. м.

Самая популярная цена за кв.м. составляет 800-1000 $/кв. м.

По сравнению с 2018 годом немного выросла доля более дешевой коммерческой недвижимости и в то же время немного упала доля предложений по более высокой цене.

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы (Рисунок 2).

рис 2-лого

Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2019 г.

Исходя из графика, доля предложения специализированных зданий для коммерческих помещений не изменилась за последний год.

Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах выросла на 7% и продолжает удерживать за собой большинство предложений на рынке.

Последние несколько лет наблюдается тенденция к уменьшению доли предложения коммерческой недвижимости в административных зданиях, за последний год произошло падение на 2%.

Доля предложений коммерческой недвижимости в особняках также немного упала за последний год.

Рассмотрим изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения (Рисунок 3).

рис 3-лого

Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам г. Бишкек

За 2018 год на 9% уменьшилось количество предложений коммерческой недвижимости, которая находится в южной части столицы.

Количество предложений в центре и срединном центре города по сравнению с прошлым годом изменилось не значительно.

В связи застройкой отдаленных районов города новыми многоэтажными зданиями, первый этаж которых сдается или продается для коммерческой деятельности, растет предложение в этих районах.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).

рис 4-лого

Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

Большую часть предложений на рынке коммерческой недвижимости составляют помещения площадью 50‒200 квадратных метров.

По сравнению с прошлым годом значительно увеличилась доля продаваемых помещений с площадью 50‒100 квадратных метров. И в то же время уменьшилась доля помещений площадью 200‒500 квадратных метров.

Количество помещений площадью свыше 500 кв. м., численность которых с 2013 по 2015 годы стабильно возрастала, пошло на спад. По сравнению с 2015 годом количество предложений на рынке уменьшилось втрое и в 2019 году составляет 6%.

Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.

рис 5-лого

Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв.м.

В первую очередь бросается в глаза резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г. В 2015 году произошел резкий спад цены на эти помещения, так как спрос был удовлетворен. Цена на помещения площадью до 50 кв. м. за 2015 год упала на 38%. В 2017 году цена достигла своего минимального значения ‒ 877 долларов за кв. м. после чего в 2018 году начинается ее постепенный рост.

Стоимость коммерческих помещений площадью 50‒100 кв. м. в период с 2011 по 2015 год была стабильной и оставалась на уровне 1100 $/кв. м. В 2016 году произошел резкий спад, и цена упала до 880 $/кв. м. После чего в 2017 году цена на них снова резко выросла до 1031 $/кв. м. За последние 2 года вновь наблюдается тенденция падения цены на помещения площадью 50‒100 кв. м.

Цена коммерческих помещений площадью 100‒200 кв. м. остается относительно стабильной, начиная с 2016 года, и сохраняется на уровне 930 $/кв. м.

Несмотря на то, что на рынке доля коммерческих помещений площадью 200‒500 квадратных метров уменьшилась за последний год, цена на них сохраняется примерно на одном уровне, начиная с 2016 года и составляет на данный момент 929 $/кв. м.

Наименьшим колебаниям за период 2011‒2019 год подверглась стоимость коммерческих помещений площадью более 500 кв. м. После небольшого снижения цены в 2018 году, за последний год произошел ее рост до 886 $/кв. м.

В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.

рис 6-лого

Рисунок 6. Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

Начиная с 2011 по 2015 год, наблюдалась устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м.

В 2016‒2018 годах их доля установилась в районе 70% от общего числа предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Однако за последний год доля предложения помещений с площадью более 100 квадратных метров уменьшилась на 12%.

На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).

рис 7-лого

Рисунок 7. Средняя стоимость продажи коммерческих помещений по районам, $/кв.м.

Как видно из графика выше наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, находящиеся в центральной части города. На 2019 год их стоимость достигает 1 142 $/кв.м.

Стоимость помещений в срединном центре составляет 938 $/кв.м. Следует отметить, что в 2019 году стоимость продажи коммерческой недвижимости в срединном центре обходит стоимость в южной части города.

Стоимость помещений в южной части города составляет 774 $/кв.м., что значительно ниже уровня 2018 г., это можно связать с ростом строительства коммерческой недвижимости в данной части города, и не таким высоким спросом.

Средняя стоимость квадратного метра помещений, находящихся в удаленных частях города составляет 664 доллара, что на 12 долларов ниже показателя 2018 года.

Резюме

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, в зоне коммерческой и деловой активности, на которую в 2019 г. приходится 65% всех предложений.

Стоит отметить, что за последний год возросло предложение в срединном центре. Это объясняется появлением большого количества новостроек, в которых нижние этажи целенаправленно делаются коммерческими.

Предыдущие исследования:

1. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.

2. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

3. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 г.

4. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2015 г.