Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.

Аналитики Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» продолжают отслеживать цены на рынке коммерческих помещений. Вашему вниманию представлен обзор динамики цен на коммерческие помещения в г. Бишкек по состоянию за 2011‒2018 годы.

Коммерческими помещениями в данной работе, считаются помещения, предназначенные не для проживания, а для коммерческой выгоды, преимущественно офисного типа, так как торговые помещения могут легко менять свое назначение.

Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике разбиение коммерческих помещений по классам A, B, C, D для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

зонирование - лого

Как показал эконометрический анализ, на стоимость продажи, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Тем не менее, количество продаваемых помещений в бизнес-центрах значительно уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это можно объяснить тем, что в бизнес-центрах помещения чаще предлагаются в аренду, чем на продажу. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города.  Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения (Рисунок 1).

рис 1 - лого

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2018 г. $/кв.м.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2018 г. составляет 942 доллара за квадратный метр.

Самая популярная цена за кв. м. составляет 800‒1000 долл./кв. м.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных:

Таблица 1 — Регрессионный анализ выборки

табл 1 - лого

табл 1-1 - лого

Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются «местоположение», «тип здания», «местоположение по отношению к трассе» и «этаж».

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы (Рисунок 2)

рис 2 - лого

Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2018 г.

Предложение специализированных зданий для коммерческих целей увеличилось за последний год на 5%.

Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах уменьшилась на 7% в 2018 году, но продолжает удерживать за собой большинство предложений. Доля административных зданий уменьшилась на 6% по отношению к 2017 году в связи с увеличением доли бизнес центров и зданий – особняков.

Рассмотрим изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения (Рисунок 3).

рис 3 - лого

Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам г. Бишкек

За 2018 год на 9% уменьшилось количество предложений коммерческой недвижимости, которая находится в южной части столицы.

Количество предложений в центре и срединном центре города по сравнению с прошлым годом изменилось не значительно.

В связи застройкой отдаленных районов города новыми многоэтажными зданиями, первый этаж которых сдается или продается для коммерческой деятельности, растет предложение в этих районах.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).

рис 4 - лого

Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

Тенденция помещений по площади остается неизменной и большую часть предложений составляют помещения площадью 100-200 и 200-500 квадратных метров.

Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.

рис 5 - лого

Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв.м.

Цены на офисы площадью менее 50 кв.м. выросли за последний год на 7%

После скачка в 2017 году цена на офисы площадью 50-100 кв.м. стабилизируется на отметке 986 долл./кв.м.

В 2018 году стоимость кв. м. в помещениях площадью от 100 до 500 кв. м. изменилась незначительно.

Продолжается медленное снижение стоимости коммерческих помещений площадью более 500 кв.м.

В целом можно сказать, что разброс цен на коммерческую недвижимость в 2018 году снизился в сравнении с предыдущим периодом.

В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади (Рисунок 6).

рис 6 - лого

Рисунок 6. Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

С 2011 по 2015 годы наблюдалась устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м. Далее доля больших помещений немного сократилась и 2 последних года составляет около 70% от всего предложения рынка.

На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).

рис 7 - лого

Рисунок 7. Средняя стоимость продажи коммерческих помещений по районам, $/кв.м.

Как видно из графика выше наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, находящиеся в центральной части города. На 2018 год их стоимость достигает 1 260 долларов за квадратный метр.

Стоимость помещений в срединном центре составляет 884 доллара/кв. м. и уступает в 2018 году стоимости коммерческой недвижимости в южной части города.

Наименьшую стоимость, как и следовало ожидать, запрашивают за помещения, находящиеся в удаленных частях города. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 676 долларов.

Предыдущие исследования:
1. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.