Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке коммерческих помещений г. Бишкек по состоянию на 2011 — 2017 г.

Под коммерческими помещениями в данном анализе подразумеваются помещения преимущественно офисного назначения, поскольку именно офисное помещение или потенциально офисные помещения составляют основу предложения на рынке, а помещения выборки, используемые или планируемые, как торговые, могут зачастую легко менять свое назначение.

Более того, типичные торговые помещения чаще всего располагаются либо в торговых комплексах, таких, как, например, «Dordoi Plaza», «ГУМ», ЦУМ «Айчурек», «Караван», и т. д. Как правило, торговые площади в подобных торговых центрах сдаются в аренду.

Типичными торговыми помещения также можно назвать помещения на первых уровнях многоэтажных жилых домов, где они, зачастую, соседствуют с офисными помещениями и сами могут попадать под данную категорию.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике разбиение коммерческих помещений по классам A, B, C, D для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Данный анализ не затрагивает производственно — складские помещения.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, в зоне коммерческой и деловой активности, на которую в июле 2017 г. приходится почти 70% всех предложений.

Стоит отметить, что в последние годы значительно возросло предложение и в южной части города, который считается спальным районом. Это объясняется появлением большого количества новостроек, в которых первые уровни целенаправленно делаются коммерческими. Имеются единичные предложения по продаже коммерческих помещений и в других частях города.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи или аренды коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  • Центр. Ограничен следующими улицами:
    — проспектом Чуй с севера,
    — улицей Шопокова с востока,
    — улицей Боконбаева с юга,
    — улицей Турусбекова с запада.
  • Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    — улицей Жибек Жолу с севера,
    — улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    — улицей Ахунбаева с юга,
    — улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  • Юг. Южные микрорайоны.
  • Остальные. Данный район объединяет предложения коммерческих помещений в других частях города.

Как показал эконометрический анализ, на стоимость продажи и аренды, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

 Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. Состояние таких помещений может характеризоваться как «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

 Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние. В последнее время все больше предлагается помещений «под самоотделку».

 Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

 Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются или сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения:

Рисунок 1

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2017 г.

Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2017 г составляет 1059 USD/кв. м.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных:

Таблица 1 — Регрессионный анализ выборки

Таблица 1

Таблица 1-2

Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются «местоположение», «состояние», «тип здания» и «этаж».

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы.

Рисунок 2

Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2017 г.

Наиболее заметное изменение в предложении коммерческих помещений наблюдается у бизнес-центров +10% в общей доле. Это связано с возросшими темпами строительства подобных зданий в городе.

Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах уменьшилась на 9% в 2017 году, но продолжает удерживать за собой большинство предложений. Что касается особняков, предлагаемых под офисы и административных зданий, то, по отношению к 2016 году, их доля практически не изменилась.

На рисунке далее изображено изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения:

Рисунок 3

Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам Бишкека

За 2017 год на 9% увеличилось число предложений коммерческой недвижимости, которая находится в южной части столицы. Это связано с тем, что в последнее время число новых «элитных» зданий, построенных в данном районе, растет.

Число предложений коммерческой недвижимости, приходящихся на Срединный центр, снизилось на 14%. Несмотря на это число предложений в данном районе по-прежнему лидирует.

Количество предложений в центре города остается на одном уровне с прошлым годом.

В связи с неизбежным расширением деловой зоны города начиная с 2011 года продолжается рост предложений коммерческой недвижимости в тех районах, которые ранее никак не ассоциировались с коммерческой и предпринимательской деятельностью. Здесь уже наблюдается более стабильная ситуация с 2011 года, разве что, заметно изменилась доля предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах, которая достигла своей максимальной точки в 2017 году. Можно сказать, что тенденция к росту предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах города сохраняется, как и доля предложений коммерческой недвижимости на территориях вне центральных районов города, а именно в удаленных районах.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений:

Рисунок 4

Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

После резкого сокращения доли коммерческих помещений площадью от 50 до 100 кв. м. в 2014 году уровень предложений подобного рода продолжает оставаться на прежнем уровне – это около 15%.

В то же время количество помещений площадью свыше 500 кв. м., численность которых с 2013 по 2015 годы стабильно возрастала, пошло на спад. С 2015 года количество предложений на рынке уменьшилось вдвое и к 2017 году составляет 11%.

Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.

Резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г., так же резко пошел на спад после того, как спрос был удовлетворен, так как в 2014 г. доля предложения таких объектов возросла почти в 3 раза. В 2015-2016 годах доля таких объектов в совокупном предложении заметно снижалась.

Но в 2017 году заметно возросли цены практически в каждой категории помещений, кроме помещений, имеющих площадь более 500 кв.м. Особенно резкий скачок цен на помещения площадью 50-100 кв. м. произошел в 2017 году.

Раннее отмечалось, что заметна положительная тенденция по отношению ко всем ценам, что и произошло.

Рисунок 5

Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, USD/кв. м.

Рисунок 6

Рисунок 6. Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

Начиная с 2011 года, наблюдается устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м. Но в 2017 году наблюдается спад на 8% относительно прошлого года.

Возросло предложение помещений с площадью меньше 100 кв.м. практически на 10%, заметна некая тенденция относительно 2015 года. Это может служить индикатором стабилизации рынка, как это было в 2012 году.