Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке первичного жилья г. Бишкек по состоянию на апрель 2015 г.

На период проведения анализа рассмотрены предлагаемые объекты первичного жилья более 58 компаний застройщиков г. Бишкек.

Более 3х объектов строительства насчитываются у таких компаний как: Мастер групп, Мега Строй; Елизавета, Авангард Стиль, Хан Компани, Эмарк Строй; Бишкек Курулуш, Капитал Строй Инвест, Пегас Ала-Тоо, Тоо и Кен Строй. По 2 объекта — Аю Курулуш, Ильтегстрой, Толман Строй, По 1 объекту – более 40 строительных компаний.

По состоянию на апрель 2015 г. по г. Бишкек насчитывается 92 объектов строительства.

Одним из основных факторов, влияющих на стоимость первичного жилья, является его местоположение, поэтому для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  • Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  • Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  • Юг (южные микрорайоны)
  • Запад. Ограничен:
    • улицей Ахунбаева с севера,
    • проспектом Манаса с востока,
    • южной магистралью с юга,
    • улицей Баха с запада;
  • Удаленные районы. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и пр.

Рис 1. Цена предложения в зависимости от местоположения (USD/кв.м)

Цена предложения в зависимости от местоположения (USD/кв.м)

 

Помимо этого, основными ценообразующими факторами являются этажность многоквартирного дома, этаж расположения квартиры, количество комнат. за 1 м2 в Наблюдается спад цен на рынке недвижимости относительно цен за декабрь 2014 г.

В целом разница цен предложения в сравнении с предыдущим кварталом в среднем составила 64,2 долл. США за кв.м.

Рис 2. Цена предложения в зависимости от стадии строительства (USD/кв.м)

Цена предложения в зависимости от стадии строительства (USD/кв.м)

Стоимость объектов первичной жилой недвижимости на стадии проектирования и стадии разработки котлована отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта. Цена предложения в зависимости от стадии строительства за апрель 2015 г. стала ниже относительно цен за декабрь 2014 г.

Рис 3. Средняя цена предложения в зависимости от этажа расположения (USD/кв.м)

Средняя цена предложения в зависимости от этажа расположения (USD/кв.м)

Таблица взята по застройщикам с различной ценовой категорией в зависимости от этажа расположения в многоквартирном доме. У большинства застройщиков цена предложения в зависимости от этажа не меняется.

Нами была проведена разбивка этажей по ценовым категориям: со 2-6; с 7-10; с 11 и выше этажи.

Как видно из рис. 3 наиболее дорогими являются цены кваритир, расположенные со 2 по 6 этажи, что в декабре 2014 г. составило 850 долл, а за апрель 2015 г. составило 744 долл. США за кв.м. Следует отметить, что первые этажи используются в коммерческих целях, следовательно они не были включены в анализ первичного жилья.

Наблюдается снижение цен с повышением этажа расположения. Средняя цена предложения с 7 по 10 этаж в декабре 2014 равна уже 815 долл. США за кв.м., в апреле 2015 цена снизилась до 722 долл. США за кв.м. Минимальная цена предложения наблюдается у квартир, расположенных на 11 этаже и выше. В декабре 2014 г. сотавили 775 долл. США за кв.м., в апреле 2015 г. 969 долл. США за кв.м.

В целом разница цен предложения в сравнении с предыдущим кварталом в среднем составила 92,7 долл. США за кв.м.

Рис 4. Средняя цена предложения в зависимости от этажа расположения по районам (USD/кв.м)

Средняя цена предложения в зависимости от этажа расположения по районам (USD/кв.м)

Следует отметить, что в «удаленных районах» застройщики установили единую цену предложения на всех этажах жилых домов.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.