Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке первичного жилья г. Бишкек по состоянию на апрель 2016 г.

На период проведения анализа рассмотрены предлагаемые объекты первичного жилья более 58 компаний застройщиков г. Бишкек.

Более 3х объектов строительства насчитываются у таких компаний как: Мастер групп, Мега Строй, Елизавета, Авангард Стиль, Хан Компани, Эмарк Строй, Бишкек Курулуш, Капитал Строй Инвест, Пегас Ала-Тоо, Тоо и Кен Строй. По 2 объекта — Аю Курулуш, Ильтегстрой, Толман Строй. По 1 объекту – более 40 строительных компаний.

По состоянию на апрель 2016 г. по г. Бишкек насчитывается 92 объекта строительства.

Одним из основных факторов, влияющих на стоимость первичного жилья, является его местоположение, поэтому для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

Центр. Ограничен следующими улицами:

  • проспектом Чуй с севера,
  • улицей Шопокова с востока,
  • улицей Боконбаева с юга,
  • улицей Турусбекова с запада.

Срединный центр. Ограничен следующими улицами:

  • улицей Жибек Жолу с севера,
  • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
  • улицей Ахунбаева с юга,
  • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)

Юг (южные микрорайоны)

Запад. Ограничен:

  • улицей Ахунбаева с севера,
  • проспектом Манаса с востока,
  • южной магистралью с юга,
  • улицей Баха с запада;

Удаленные районы. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и пр.

Рисунок 1. Цена квартир в Бишкеке в зависимости от местоположения (USD/м2)

Цена квартир в Бишкеке в зависимости от местоположения (USD/м2)

Из данного графика можно пронаблюдать динамику изменения цен на жилье в
г. Бишкек в разрезе районов расположения. В самом центре города несмотря на прошлогоднее падение цен их среднее значение вернулось к прежнему уровню в районе 950 $/кв.м. В остальном же сохраняется тенденция к неторопливому снижению уровня цен на первичное жилье в остальных районах города, даже несмотря на некоторый рост цены в западных и удаленных районах города.

Далее предлагается рассмотреть данную динамику на жилье в сомовом эквиваленте в зависимости от района расположения.

Рисунок 2. Цена квартир в Бишкеке в зависимости от местоположения (сом/м2)

Цена квартир в Бишкеке в зависимости от местоположения (сом/м2)

Следует обратить внимание на существенную разницу между динамикой долларовых и сомовых цен на первичном рынке жилья. В отличие от первой здесь наблюдается положительная динамика средней стоимости от 2% до 20% в зависимости от района расположения. Наиболее же существенный рост средней цены в сомах наблюдается в центральных и западных районах (+20% и +15% соответственно).

Рисунок 3. Цена квартир в Бишкеке в зависимости от стадии строительства (USD/ м2)

Цена квартир в Бишкеке в зависимости от стадии строительства (USD/ м2)

Стоимость объектов первичной жилой недвижимости на стадии проектирования и стадии разработки котлована отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта.

Цена предложения в зависимости от стадии строительства за апрель 2016 г. стала ниже относительно цен за апрель 2015 г.

Хотя цена на предлагаемые объекты в состоянии «под самоотделку» первичного рынка жилья и выросло на 8%, в целом можно говорить о снижении общего уровня цен.

Рисунок 4. Цены на квартиры в Бишкеке в зависимости от стадии строительства (сом/м2)

Цены на квартиры в Бишкеке в зависимости от стадии строительства (сом/м2)

Из вышеизложенного Рисунка 4 можно пронаблюдать следующую картину: имеет место быть рост цен на жилье в объектах, находящихся в стадии действительного строительства или уже прошедшие её. Наиболее же заметный рост цен наблюдается в объектах с уже доступным для приобретения и эксплуатации жильём в состоянии «под самоотделку».

Рисунок 5. Средняя цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от этажа расположения (USD/ м2)

Средняя цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от этажа расположения (USD/ м2)

Таблица взята по застройщикам с различной ценовой категорией в зависимости от этажа расположения в многоквартирном доме. У большинства застройщиков цена предложения в зависимости от этажа не меняется.

Как видно из Рисунка 5, наиболее дорогими являются цены квартир, расположенные со 2 по 7 этажи, что в декабре 2015 г. составило 759 долл, а за апрель 2016 г. составило 800 долл. США за кв.м.

Следует отметить, что первые этажи, как правило, используются в коммерческих целях, следовательно они не были включены в анализ первичного жилья.

Наблюдается снижение цен с повышением этажа расположения. Средняя цена предложения с 8 по 10 этаж в декабре 2015 равна уже 736 долл. США за кв.м., в апреле 2016 цена снизилась до 700 долл. США за кв.м. Минимальная цена предложения наблюдается у квартир, расположенных на 11 этаже и выше. В декабре 2015 г. составили 969 долл. США за кв.м., в апреле 2016 г. 863 долл. США за кв.м.

В целом разница цен предложения в сравнении с предыдущим кварталом в среднем составила 38 долл. США за кв.м.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.