Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков г. Бишкек и его ближайших пригородов.

Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение.

В связи с этим для целей анализа нами были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. Суюмбаева (Карпинского) (до ул. Боконбаева), Ибраимова (от ул. Боконбаева до ул. Кулатова), ул. Жукеева – Пудовкина (от ул. Кулатова) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии (до ул. Л.Толстого) и пр. Мира (от ул. Л.Толстого) с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика (до ул. Московской), бульваром Молодой Гвардии (до ул. Л.Толстого) и проспектом Мира (от ул. Л. Толстого) – с запада. (за исключением квадрата в п. 1).
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, Кок Жар с. Лебединовка)
  5. Север (севернее ул. Щербакова до начала новостроек)
  6. Запад (Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш)
  7. Джал (район мкрн. Джал)
  8. Северные новостройки (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и пр. до Объездной)
  9. Восточные новостройки (ж/м Кара Жыгач, Учкун и пр.)
  10. Южные новостройки (ж/м Ак Орго, Ак ордо, с. Селекционное, частично ж/м Арча Бешик — часть, не считающаяся престижной.)
  11. Элитные новостройки — (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, с. Кок Джар)
  12. Ближние и/или престижные пригороды
  13. Дальние пригороды

Одним из значимых показателей, существенно влияющих на стоимость земельного участка, является его целевое назначение. Таким образом, в зависимости от назначения были выделены 4 вида

  1. Под индивидуальное строительство,
  2. Под бизнес,
  3. Под строительство многоэтажного жилого дома,
  4. Под производство (анализируются отдельно).

Участки под индивидуальное строительство, как правило, расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.

Под понятием «назначение под бизнес» имеется ввиду то, что участок расположен на трассе, в месте с большой проходимостью и коммерческой активностью, то есть исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования на нём наиболее целесообразно строить коммерческую недвижимость (например, кафе, СТО, автомойку и пр.).

Особенность участков с назначением «под строительство многоэтажного жилого» дома заключается в том, что, как правило, они расположены в спальных районах или в центре. Обычно данные участки обеспечены всеми видами центральных коммуникаций.

Таблица. 1.

Средняя удельная цена предложения 1 кв. м земельных участков (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Местоположение
Назначение
Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.

Центр

Под индивидуальное строительство
Под бизнес 213,80
Под строительство многоэтажного жилого дома 290,33

Срединный центр

Под индивидуальное строительство 60,00
Под бизнес 161,50
Под строительство многоэтажного жилого дома 98,00

Юг

Под индивидуальное строительство 47,40
Под бизнес 166,50
Под строительство многоэтажного жилого дома

Восток

Под индивидуальное строительство 10,00
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

Север

Под индивидуальное строительство 22,33
Под бизнес 100,00
Под строительство многоэтажного жилого дома

Запад

Под индивидуальное строительство 20,50
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

мкрн. Джал

Под индивидуальное строительство 71,00
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома 107,50

Северные новостройки

Под индивидуальное строительство 12,00
Под бизнес 16,50
Под строительство многоэтажного жилого дома

Восточные новостройки

Под индивидуальное строительство 18,25
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

Южные новостройки

Под индивидуальное строительство 13,67
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

Элитные новостройки

Под индивидуальное строительство 44,18
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома 25,00

Пригороды ближние

Под индивидуальное строительство 12,08
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

Пригороды дальние

Под индивидуальное строительство 7,14
Под бизнес
Под строительство многоэтажного жилого дома

Центром наибольшей деловой активности и коммерческой привлекательности являются районы центра, срединного центра, южных микрорайонов, микрорайона Джал и элитные новостройки. В связи с этим для этих районов были рассчитаны средние удельные значения цены предложения 1 кв. м. для участков с назначением «Под бизнес» и «Под строительство многоэтажного жилого дома».

Таблица. 2.

Сводная таблица средней удельной цены предложения земельных участков, расположенных в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек (на март 2011 г.)

Назначение Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.

Под бизнес

179,60

Под строительство многоэтажного жилого дома

172,71

Как видно из приведенной таблицы, участки в зоне коммерческой и деловой активности г.Бишкек, предназначенные под строительство многоэтажного жилого дома, в среднем, имеют такую же стоимость, что и участки под бизнес – 172,71 USD/м2 и 179,60 USD/м2 соответственно.

Для понимания распределения продаваемых участков по площадям в г.Бишкек и его окрестностях на март 2011 года, была построена следующая диаграмма:

Рисунок 1. Распределение предлагаемых к продаже земельных участков по площади (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Распределение предлагаемых к продаже земельных участков по площади (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшую долю в выборке занимают продаваемые участки, площадь которых находится в пределах от 4 до 8 соток – их доля составляет почти 70%. Наименьшее количество приходится на земельные участки, имеющие площадь менее 4 соток.

Таблица. 3.

Средняя удельная цена предложения земельных участков под индивидуальное строительство (г.Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Местоположение Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.
Центр
Срединный центр 60,00
Юг 47,40
Восток 10,00
Север 22,33
Запад 20,50
Мкрн. Джал 71,00
Северный новостройки 12,00
Восточные новостройки 18,25
Южные новостройки 13,67
Элитные новостройки 44,18
Пригороды ближние 12,08
Пригороды дальние 7,14

Необходимо отметить отсутствие предложений в центральном районе, обусловленное тем, что свободные земельные участки в данном районе наиболее целесообразно использовать под бизнес.

Как показал анализ рынка, наиболее дорогими участками под индивидуальное строительство являются участки в микрорайоне Джал.

Далее по дороговизне участков следует район срединного центра.

На участки в южных микрорайонах и элитных новостройках сложилась примерно одинаковая средняя удельная цена предложения – 47 и 44 USD/м2 соответственно.

В северной части города (севернее ул. Щербакова до начала новостроек) средняя удельная цена предложения 1 кв. м составила 22 USD/м2.

В новостройках в черте города и ближайших пригородах средняя удельная цена предложения за 1 кв. метр колеблется от 10 до 18 USD/м2 в зависимости от наличия коммуникаций, развитости инфраструктуры и прочих факторов.

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения(весна 2011 г. — лето 2010 г.)