Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков г. Бишкек и его ближайших пригородов.
Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение.
В связи с этим для целей анализа нами были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.
- Центр. Ограничен следующими улицами:
- ул. Жибек Жолу с севера,
- ул. Суюмбаева (Карпинского) (до ул. Боконбаева), Ибраимова (от ул. Боконбаева до ул. Кулатова), ул. Жукеева – Пудовкина (от ул. Кулатова) с востока,
- ул. Ахунбаева с юга,
- бульваром Молодой Гвардии (до ул. Л.Толстого) и пр. Мира (от ул. Л.Толстого) с запада.
- Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
- ул. Щербакова с севера,
- ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
- ул. Ахунбаева с юга,
- ул. Фучика (до ул. Московской), бульваром Молодой Гвардии (до ул. Л.Толстого) и проспектом Мира (от ул. Л. Толстого) – с запада. (за исключением квадрата в п. 1).
- Юг (южные микрорайоны)
- Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, Кок Жар с. Лебединовка)
- Север (севернее ул. Щербакова до начала новостроек)
- Запад (Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш)
- Джал (район мкрн. Джал)
- Северные новостройки (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и пр. до Объездной)
- Восточные новостройки (ж/м Кара Жыгач, Учкун и пр.)
- Южные новостройки (ж/м Ак Орго, Ак ордо, с. Селекционное, частично ж/м Арча Бешик — часть, не считающаяся престижной.)
- Элитные новостройки — (ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, с. Кок Джар)
- Ближние и/или престижные пригороды
- Дальние пригороды
Одним из значимых показателей, существенно влияющих на стоимость земельного участка, является его целевое назначение. Таким образом, в зависимости от назначения были выделены 4 вида
- Под индивидуальное строительство,
- Под бизнес,
- Под строительство многоэтажного жилого дома,
- Под производство (анализируются отдельно).
Участки под индивидуальное строительство, как правило, расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.
Под понятием «назначение под бизнес» имеется ввиду то, что участок расположен на трассе, в месте с большой проходимостью и коммерческой активностью, то есть исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования на нём наиболее целесообразно строить коммерческую недвижимость (например, кафе, СТО, автомойку и пр.).
Особенность участков с назначением «под строительство многоэтажного жилого» дома заключается в том, что, как правило, они расположены в спальных районах или в центре. Обычно данные участки обеспечены всеми видами центральных коммуникаций.
Таблица. 1.
Средняя удельная цена предложения 1 кв. м земельных участков (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)
|
Местоположение
|
Назначение
|
Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.
|
Центр |
Под индивидуальное строительство | — |
| Под бизнес | 213,80 | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | 290,33 | |
Срединный центр |
Под индивидуальное строительство | 60,00 |
| Под бизнес | 161,50 | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | 98,00 | |
Юг |
Под индивидуальное строительство | 47,40 |
| Под бизнес | 166,50 | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Восток |
Под индивидуальное строительство | 10,00 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Север |
Под индивидуальное строительство | 22,33 |
| Под бизнес | 100,00 | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Запад |
Под индивидуальное строительство | 20,50 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
мкрн. Джал |
Под индивидуальное строительство | 71,00 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | 107,50 | |
Северные новостройки |
Под индивидуальное строительство | 12,00 |
| Под бизнес | 16,50 | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Восточные новостройки |
Под индивидуальное строительство | 18,25 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Южные новостройки |
Под индивидуальное строительство | 13,67 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Элитные новостройки |
Под индивидуальное строительство | 44,18 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | 25,00 | |
Пригороды ближние |
Под индивидуальное строительство | 12,08 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — | |
Пригороды дальние |
Под индивидуальное строительство | 7,14 |
| Под бизнес | — | |
| Под строительство многоэтажного жилого дома | — |
Центром наибольшей деловой активности и коммерческой привлекательности являются районы центра, срединного центра, южных микрорайонов, микрорайона Джал и элитные новостройки. В связи с этим для этих районов были рассчитаны средние удельные значения цены предложения 1 кв. м. для участков с назначением «Под бизнес» и «Под строительство многоэтажного жилого дома».
Таблица. 2.
Сводная таблица средней удельной цены предложения земельных участков, расположенных в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек (на март 2011 г.)
| Назначение | Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м. |
Под бизнес |
179,60 |
Под строительство многоэтажного жилого дома |
172,71 |
Как видно из приведенной таблицы, участки в зоне коммерческой и деловой активности г.Бишкек, предназначенные под строительство многоэтажного жилого дома, в среднем, имеют такую же стоимость, что и участки под бизнес – 172,71 USD/м2 и 179,60 USD/м2 соответственно.
Для понимания распределения продаваемых участков по площадям в г.Бишкек и его окрестностях на март 2011 года, была построена следующая диаграмма:
Рисунок 1. Распределение предлагаемых к продаже земельных участков по площади (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)
Как видно из приведенной диаграммы, наибольшую долю в выборке занимают продаваемые участки, площадь которых находится в пределах от 4 до 8 соток – их доля составляет почти 70%. Наименьшее количество приходится на земельные участки, имеющие площадь менее 4 соток.
Таблица. 3.
Средняя удельная цена предложения земельных участков под индивидуальное строительство (г.Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)
| Местоположение | Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м. |
| Центр | — |
| Срединный центр | 60,00 |
| Юг | 47,40 |
| Восток | 10,00 |
| Север | 22,33 |
| Запад | 20,50 |
| Мкрн. Джал | 71,00 |
| Северный новостройки | 12,00 |
| Восточные новостройки | 18,25 |
| Южные новостройки | 13,67 |
| Элитные новостройки | 44,18 |
| Пригороды ближние | 12,08 |
| Пригороды дальние | 7,14 |
Необходимо отметить отсутствие предложений в центральном районе, обусловленное тем, что свободные земельные участки в данном районе наиболее целесообразно использовать под бизнес.
Как показал анализ рынка, наиболее дорогими участками под индивидуальное строительство являются участки в микрорайоне Джал.
Далее по дороговизне участков следует район срединного центра.
На участки в южных микрорайонах и элитных новостройках сложилась примерно одинаковая средняя удельная цена предложения – 47 и 44 USD/м2 соответственно.
В северной части города (севернее ул. Щербакова до начала новостроек) средняя удельная цена предложения 1 кв. м составила 22 USD/м2.
В новостройках в черте города и ближайших пригородах средняя удельная цена предложения за 1 кв. метр колеблется от 10 до 18 USD/м2 в зависимости от наличия коммуникаций, развитости инфраструктуры и прочих факторов.
Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения(весна 2011 г. — лето 2010 г.)