Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение. В связи с этим для целей анализа нами были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. Суюмбаева (Карпинского) до ул. Боконбаева, улицей Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкрн. Джал не включен)
  4. Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  5. Западные жилые массивы (Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш)
  6. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  7. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  8. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  9. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  10. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частным жилым домом.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2014 год. Сразу необходимо отметить, что ежегодная выборка производилась по состоянию на октябрь. Выборка и анализ участков сельско-хозяйственного назначения не проводились.

Рис 1

Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

 

На диаграмме заметна возросшая доля земельных участков площадью более 15 соток, что, вероятнее всего, связано с активацией многоэтажного строительства и растущему спросу на недвижимость производственного назначения. В остальном же структура остается более или менее стабильной.

На следующей диаграмме представлена динамика цены предложения на земельные участки расположенный в районах города Бишкек под номерами 1-5, которые характеризуются разнообразием недвижимости различного назначения.

Диаграмма демонстрирует уверенный рост цен в рассматриваемом периоде на земельные участки, расположенные в центре и восточной части города, а также в мкрн. Джал, выделенном в отдельную группу.

Бурный рост цен в центре объясняется не только растущим дефицитом земельных участков, но и объемом капитала, аккумулирующегося в строительном секторе. Ведь, если еще несколько лет назад редкие строительные компании возводили одиночные 12-этажные здания, то сегодня некоторые компании пришли к строительству целых жилых комплексов, а одиночные здания проектируются уже 13-18-этажными и более.

В итоге цена предложения на земельные участки в центре возросла более, чем в 2 раза за 3 года и почти на 50% за последний год, составив в среднем 443 $/м2 или 44 300 $ за сотку.

Рис 2

Динамика цены предложения на земельные участки г. Бишкек, $/м2

Динамика цены предложения на земельные участки г. Бишкек, $/м2

 

Цены в Джале также растут в виду все меньшего количества свободных земельных участков, важным фактором стало также строительство Южной магистрали. Сотка земли в данном районе на сегодняшний день предлагается в среднем по 20 000 $2, тогда как в 2011 году средняя цена предложения за сотку была равна 8 800 $.

Что же касается восточной части города, то после планомерного снижения цен в данном секторе города в период 2011-2013 годов, цены неожиданно взлетели более чем в 2 раза за один только год. Сегодня сотка в данном районе предлагается в среднем по 6900 $/м2, тогда как еще в прошлом году данное значение составляло 3000 $/м2.

В срединном центре цены последние 3 года росли умеренно и стабильно, в среднем на 13% в год.

Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы, в свою очередь, вообще не показали роста по отношению к 2011 году. За одну сотку здесь по-прежнему просят около 16 500 $, и это, видимо, связано с появлением в продаже все новых и новых земель под застройку в пределах района, который отличается огромными площадями не застроенных земельных участков.

Теперь рассмотрим динамику цен в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен частными жилыми массивам, характеризующимися схожим уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные» жилые массивы, выделенные в данном исследовании в отдельную группу, куда вошли: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

Итак, если говорить о ближайших жилых массивах, то наименьшая цена предложения отмечена в северных новостройках – в среднем 2 900 $ за сотку. Это связано с тем, что инфраструктура в данном сектор города развивается менее динамично, чем в других районах.

В восточных, западных и южных жилых массивах по состоянию на октябрь 2014 г. сложились практически одинаковые средние цены предложения – около 5 000 $ за сотку, хотя динамика в каждом из этих районов развивалась в последние годы неодинаково.

Наибольший рост цен за последние 3 года произошел в восточных жилых массивах, , где за это время были построены дороги и различные социальные объекты. В результате мы наблюдаем рост цен предложения почти в 2,5 раза только за последние два года с 2 200 до 5 200 $ за сотку.

Динамика цен в южных жилых массивах более умеренная. Это объясняется тем фактом, что уже к 2012 году земельные участки в данном районе оценивались довольно высоко, в среднем 4 300 $ за сотку, благодаря динамично развивающейся инфраструктуре в предыдущие годы. Прирост цен с тех пор незначителен – менее 12%.

Динамика цен в западных жилмассивах отличилась резким взлетом на 70% в период октябрь 2011 г. – октябрь 2012 г., а затем откатом на 21% в следующем аналогичном периоде, что говорит о том, что ажиотаж, связанный с земельными участками в данном районе миновал.

Рис 3

Динамика цены предложения на земельные участки г. Бишкек, $/м2

Динамика цены предложения на земельные участки г. Бишкек, $/м2

 

Откатилась за последний год цена и в южных пригородах, что, скорее всего, связано с интенсивным развитием инфраструктуры в жилых массивах города. Однако участки здесь в среднем дороже, чем в северных новостройках города – 3 600 $ за сотку.

Лидером положительной динамики цен являются так называемые элитные жилые массивы. Если еще в 2011 году цена на землю здесь незначительно отличалась от цены в южных жилых массивах – 4 000 $ за сотку против 3 300 $ за сотку, то по состоянию на осень 2014 г. средняя цена на землю здесь уже в 2 раза выше – 9 700 $ за сотку против 4 800 $ за сотку в южных жилых массивах.

Это связано с тем, что город стал стремительно расти в этом направлении, и в данном районе строятся уже не просто отдельные дома и особняки, а уже встречаются комплексы таунхаусов, малоквартирных домов и коттеджные поселки.

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года