Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкрн. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Море предложений

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2015 год. Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис 1 Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

На диаграмме заметен рост предложения земельных участков всех категорий, что, вероятнее всего, связано со снижением спроса. Как и на всем рынке недвижимости здесь наблюдается серьезное снижение покупательской активности.

Стабильная середина

На следующем рисунке представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения.

Рис 2 Цена предложения на земельные участки в центре г. Бишкек, $/м2

Цена предложения на земельные участки в центре г. Бишкек, $/м2

Как видно из графика цена скорректировалась по отношению к прошлому году, несмотря на дефицит предложения в данном районе 40 800 $ просят здесь за сотку против прошлогодних 44 300 $

На следующем рисунке для сравнения приведены цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкрн. Джал.

На рисунке можно видеть, что динамично растущий Джал, подешевел примерно на 10% за год. В то же время цена предложения в южной зоне города снижается уже второй год подряд. Но данная ситуация не должна вводить в заблуждение, так как происходит это, в первую очередь, из-за расширения самой зоны. Так, все активнее начинается застройка территорий, выше ул. А. Токомбаева, где на сегодняшний день уже насчитывается полтора десятка строящихся многоэтажек. В то же время земельные участки внутри микрорайонов в продаже представлены единично.

Рис 3 Цена предложения на земельные участки в срединном центре и южной части г. Бишкек, $/м2

Цена предложения на земельные участки в срединном центре и южной части г. Бишкек, $/м2

Тем не менее, сложившаяся цена предложения в южной зоне столицы на уровне 13 200 долл. США за сотку выглядит очень привлекательно и в ближайшее время определенно поспособствует расширению города в этом направлении.

А вот срединный центр является примером стабильности. Хотя динамика роста здесь по отношению к 2011 году и не является рекордной, зато это единственный район наряду с элитными жилыми массивами, где цена предложения за прошлый год возросла так существенно (+23%). Кроме того, земельные участки в пределах данного района, пригодные под многоэтажную застройку, зачастую находятся в ценовом диапазоне центральной части города. Это преимущественно участки расположенные в близи таких улиц, как Ахунбаева, К. Маркса, Медерова.

Что же касается восточной части города, то наблюдается незначительный рост цен в данном секторе города. Сотка земли предлагается в среднем по 7 200 $, тогда как еще в прошлом году данное значение составляло 6 900 $ за сотку. Важным является то, что подскочившая в 2014 году более чем в 2 раза средняя цена предложения за последний год не скорректировалась в нижнюю сторону.

Рис 4 Цена предложения на земельные участки в зоне «Восток», $/м2

Цена предложения на земельные участки в зоне «Восток», $/м2

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/м2

Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/м2

Динамика роста цены предложения в данном районе впечатляет. Всего за 4 года цена здесь возросла почти в 3 раза и на сегодняшний день составляет в среднем 11 900 долл. США за сотку, хотя еще 2 года назад участок здесь стоил в среднем в 2 раза дешевле. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов.

В других же жилых массивах наблюдается в основном либо стагнация, либо снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь наиболее низкая – 2 800 долл. США за сотку. Динамика роста здесь также не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе в последние несколько лет.

Второй год подряд снижается цена предложения в западных жилых массивах, резко подорожавших в свое время в процессе строительства Южной магистрали. Сегодня цена предложения здесь сопоставима с ценой предложения в расположенных с другой стороны столицы восточных жилых массивах – 4 300 за сотку.

Рис 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/м2

Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/м2

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 6 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/м2

Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/м2

Удивительным является тот факт, что жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удаленные от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы» в среднем предлагают более дорогие земельные участки, что говорит о том, что экология на сегодняшний является важным фактором при выборе земельного участка.

Анализ показывает, что интерес к земельным участкам, расположенным к югу от города вновь возвращается.

Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.

В таблицах далее представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/м2

Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/м2

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/м2

Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/м2

 

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года