Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкрн. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2016 год. Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

На диаграмме заметен незначительный рост в 3% и 1% предложения участков до 4 соток и более 15 соток. А самая середина, основа нашего рынка – земельные участки от 4 до 8 соток сократилась с 58% до 55% и предложение участков 8-15 соток сократилось с 22% до 21%, что не является очень резким спадом и не несет за собой критических последствий.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения.

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м

Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м

Рис. 2.1. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, сом/кв.м

Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, сом/кв.м

Как видно из графика цена в 2016 году значительно снизилась по отношению к прошлому году (на 43%). Цена за сотку в данном районе составляет 28400$ в текущем году против 40800$ в предыдущем году.

Это связано с кризисной ситуацией в настоящее время. Большинство отстроенных зданий простаивают, а строящиеся здания замораживают.

На следующем рисунке для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкрн. Джал.

На рисунке можно видеть, что динамично растущий на протяжении 2011-2014 г. Джал, дешевеет последние два года. В то же время цена предложения в южной зоне города сдает обороты и снижается уже третий год подряд. Но данная ситуация не должна вводить в заблуждение, так как происходит это, в первую очередь, из-за расширения самой зоны. Так, все активнее начинается застройка территорий, выше ул. А. Токомбаева, где на сегодняшний день уже насчитывается десятки строящихся многоэтажек. В то же время земельные участки внутри микрорайонов в продаже представлены единично.

А вот срединный центр, который являлся примером стабильности на протяжении последних 5 лет, резко упал в цене на 20%.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части г. Бишкек, $/кв.м

Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части г. Бишкек, $/кв.м

Рис. 3.1 Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части Бишкека, сом/кв.м

Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части Бишкека, сом/кв.м

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв.м

Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв.м

Рис. 4.1 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», сом/кв.м

Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», сом/кв.м

Что же касается восточной части города, то наблюдается постепенный, плавный рост цен после резкого скачка вверх в 2013 г. Сотка земли предлагается в среднем по 7800$. В 2015 цена составляла 7200$.

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, $/кв.м

Рис. 5.1 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, сом/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, сом/кв.м

Динамика роста цены предложения в данном районе сумела возрасти за 4 года почти в 3 раза и составляла 11900$ за сотку. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. Здесь цена упала на 67%. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

В других жилых массивах также наблюдается снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь наиболее низкая – 2 300 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2000 до 3000$ за сотку.

Аналогично падает цена и в западных жилых массивах. Цена снижается на протяжении последних 3 лет и снизилась почти в два раза в сравнении с 2013 годом. Это может быть связано с плохим развитием инфраструктуры и дорог в этой части города.

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв.м

Рис. 6.1 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, сом/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв.м

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв.м

Рис. 7.1 Динамика цены предложения на земельные участки в южных ж/м и южных пригородах, сом/кв.м

Динамика цены предложения на земельные участки в южных ж/м и южных пригородах, сом/кв.м

Анализ показывает, цены для южных жилых массивов и южных пригородов снижаются. Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в Южных пригородах и Южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.

Это может быть связано с тем, что Южные пригороды находятся в экологически чистом районе.

Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.

В таблицах далее представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период. 

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

Табл. 1.1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, сом/кв.м

Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, сом/кв.м

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.мДинамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

Табл. 2.1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, сом/кв.м

Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, сом/кв.м

 

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года