Иссык-Куль – 2015. Почем земля в курортной зоне?

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» продолжают делиться с читателями журнала «Индустриальный Кыргызстан» своими исследования в области рынка недвижимости. В связи с наступлением лета исполнительным директором компании Ильей Ниренбергом было предложено не выбиваться из тренда и переместиться из суеты столицы на северное побережье всеми любимого озера Иссык-Куль, чтобы окинуть взором местный рынок земельных участков.

Размеры участков

На начало июня в средствах массовой информации были выявлены предложения участков площадью от 2,5 соток до 8 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена на рисунке 1.

Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участковДинамика структуры предложения по площади земельных участков

Из диаграммы видно, что на протяжении всего рассматриваемого периода большую долю всегда занимали участки от 8 до 25 соток предназначенные для строительства частных домов, мини-пансионатов, коттеджей, гостиниц, магазинов и других небольших жилых и коммерческих объектов. Видно, что доля таких участков заметно возросла с 2013 года.

В то же время на рынке представлено не так много предложений участков больших площадей, предназначенных для строительства пансионатов, санаториев, центров отдыха и реализации других инвестиционных проектов. Последние 2 года доля предлагаемых земельных участков, площадь которых измеряется гектарами, не превышает 8%, а это всего лишь около 20 предложений на все северное побережье. Такие земельные участки продаются крайне редко. Но и рынок этот очень ограничен, несмотря на то, что до введения запрета на трансформацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, многие из них были вовремя трансформированы.

Влияние местоположения

Очевидным является тот факт, что основным факторов, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение, причем, как относительно озера и трассы, так и относительно центров туристической активности. Анализ стоимости предложения земельных участков осуществлялся с учетом данной специфики.

Для целей данного анализа местоположение рассматривалось как «глобальное», то есть расположение в пределах определенных населенных пунктов, так и «локальное», то есть расположение участков уже относительно трассы и самого озера.

«Золотые пески» самые золотые

Для целей анализа были выделены населенные пункты, каждый из которых имеет определенные отличительные особенности, определяемые местоположением. Данное разбиение было обусловлено также и такими факторами, как развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта для туристов. Было выделено 9 основных групп зон отдыха, которые приведены далее:

  1. г. Чолпон-Ата
  2. с. Бостери
  3. с. Чок-Тал
  4. с. Чон-Сары-ой
  5. с. Сары-ой
  6. с. Кара-ой
  7. с. Тамчы
  8. с. Бактуу-Долоноту
  9. Другие села:
      с. Бает
      с. Булан-Соготту
      с. Корумду
      с. Кош-Кол
      с. Орнок
      с. Чырпыкты

Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам

Структура предложения земельных участков по населенным пунктам

Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на село Бостери и группу «другие села». Нельзя не отметить, что в последние пару лет выросло предложение земельных участков в таких селах, как Кош-Кол, Орнок и Бает, где еще не так давно предложения земельных участков можно было сосчитать на пальцах одной руки.

Примечательным является то, что значительно снизилось предложение земельных участков, попадающих в группу «Остальные села». Вероятнее всего это связано с падением покупательской активности на данном рынке, наблюдаемое в последнее время. Опрос показал, что многие собственники участков в селах с невысокой туристической активностью ожидали существенный рост цен на их землю на фоне вступления страны в Таможенный Союз, но их ожидания не оправдались, а продавать землю за бесценок большинство не намерено (см. Рисунок 3)

Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.

Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.

На рисунке 4 представлена динамика цены предложения на земельные участки в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта. Под треугольными маркерами приведены значения среднего прироста стоимости за последние 3 года, то есть по отношению к 2012 году. Абсолютные рекордсмены здесь – земельные участки сел Сары-Ой и Чон-Сары-Ой, за которые просят нынче в 2 раза больше, чем в 2012 году. В остальных же селах резких изменений цен за эти годы, как ни странно, не произошло. Исключение — участки в селе Кара-Ой, где цены росли заметно, но по отношению к прошлому году значительно откатились. По отношению к прошлому году цена предложения упала здесь более чем на треть. Откатились участки и в таких селах как Чок-Тал и Тамчи. Примечательно, что земельные участки в селе Чок-Тал вновь стали самими дешевыми среди сел с заметной туристической активностью.

Ну а самые дорогие земельные участки по-прежнему в селе Бостери, где цена на сотку земли последние годы держится в среднем диапазоне 2 500 – 3 000 долларов США, а цены на земельные участки, расположенные вблизи колеса обозрения порой превышают 7 000 долларов США за сотку.

Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/м2)

Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/м2)

Участки на трассе по-прежнему дорожают

Привлекательность местоположения определяется также расположением относительно центральной трассы Балыкчы-Каракол и близостью к озеру. Таким образом, в зависимости от местоположения было проанализировано 3 группы участков:

  1. расположенные вдали от трассы Балыкчы-Каракол на север в сторону гор;
  2. расположенные вдоль трассы Балыкчы-Каракол;
  3. расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол в сторону озера;

Результаты такой группировки можно видеть на рисунке 5.

Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от локального местоположения

Цена предложения в зависимости от локального местоположения

И тут выясняется, что кризис совершенно не касается земельных участков, расположенных вдоль трассы. Прирост цен на данные участки в 2015 году не остановился (+20%). Объясняется это, скорее всего растущим потоком автотранспорта, и потребностью во все новых объектах инфраструктуры, таких как магазины, мини-рынки, точки общественного питания, автосервисы и тому подобное. И, конечно же, основную долю в данный прирост вносят участки города Чолпон-Ата. А вот цены предложения на земельные участки, расположенные выше трассы в сторону гор, существенно снизились (-24%). Цены на участки вблизи озера почти не изменились – 2 300 долларов США за сотку.

А из нашего окна озера коса видна

Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 6.

Рисунок 6. Стоимость земельных участков и расстояние до озера

Стоимость земельных участков и расстояние до озера

На рисунке видно, что участки, расположенные в непосредственной близости к парко-пляжной зоне, имеют цену предложения, в среднем, в 3 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 600 м. от озера, которые не отличаются инвестиционной привлекательностью, так как и удалены от озера и не выходят на главную трассу.

В качестве итога хотелось бы отметить, что рынок земельных участков курортной зоны озера Иссык-Куль, к сожалению, пока не оправдывает ожиданий с точки зрения инвестиционной активности. Да, в 2013-2014 годах наблюдался рост активности в сфере строительства, но снизившийся уровень спроса не скоро сможет поглотить новое предложение. На этот раз виновата всеобщая стагнация рынка недвижимости, наблюдаемая не только в Кыргызстане, но и в странах Таможенного Союза. На деле же, на фоне стагнации рынка, наблюдается существенный рост цен на единичные земельные участки, имеющие эксклюзивные особенности, то есть очень выгодно расположенные с точки зрения туристической активности, а также коммерческой и инженерной инфраструктуры, по той лишь причине, что доля таких участков на этом рынке крайне мала.

Поэтому-то инвестиционную активность в данном регионе можно и нужно стимулировать масштабными инфраструктурными проектами, такими как строительство дорог, инженерных сетей, набережных и зон отдыха, подкрепленными актуальным планом развития региона. Ведь это озеро всегда было излюбленным местом отдыха наших соотечественников, а ожидаемая интеграция со странами Таможенного союза неизбежно приведет к росту интереса к данному курорту у граждан этих стран. Весь вопрос в том, насколько мы готовы это интерес подкрепить.