Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке коммерческих помещений г. Бишкек по состоянию на 2011 — 2015 г.

Надо сказать, что под коммерческими помещениями в данном анализе подразумеваются помещения преимущественно офисного назначения, поскольку именно офисное помещение или потенциально офисные помещения составляют основу предложения на рынке, а помещения выборки, используемые или планируемые, как торговые, могут зачастую легко менять свое назначение. Более того, типичные торговые помещения чаще всего располагаются либо в торговых комплексах, таких, как, например «Плаза», «Силк Роад», «Караван», «1000 мелочей» передаваясь, как правило, только по договорам аренды, либо на первых уровнях многоэтажных жилых домов, где, зачастую, соседствуют с офисными помещениями и сами могут классифицироваться, как офисное помещение.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике разбиение коммерческое помещений по классам A, B, C, D для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Производственно-складские помещения и торговые павильоны в данном исследовании не анализировались.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, зоне коммерческой и деловой активности, на которую в июле 2015 г. приходилось почти 70% всех объявлений. Также в последние годы значительно возросло предложение и в южной части города, традиционно считавшейся спальным районом, имеются единичные предложения по продаже коммерческих помещений и в других частях города.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи или аренды коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Остальные. Данный район объединяет предложения коммерческих помещений в других частях города.

Как показал эконометрический анализ, на стоимость продажи и аренды, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

Многоэтажный жилой дом.

Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. Состояние таких помещений может характеризоваться как «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный бизнес-центр.

ОСовременные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние. В последнее время все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание.

К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельностоящие, построенные до 1990-х годов. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк.

Отдельностоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются или сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи и аренды также влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения.

Рис 1 Гистограмма стоимости коммерческих помещений на 2015 г.

Гистограмма стоимости коммерческих помещений на 2015 г.

 

Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2015 г составляет 1093 $/кв. м

В таблице далее приведены результаты анализа отобранных данных.

Табл. 1. Регрессионный анализ выборки

Регрессионный анализ выборки

Таким образом, в связи с особенностью рынка, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются «местоположение» и «тип здания».

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы.

Сразу необходимо сказать, что структура предложения не отображает структуру всего рынка. Зачастую, большая доля предлагаемых к продаже помещений того или иного типа может означать низкий спрос или избыточное предложение. К примеру, снизившаяся до 3-5% доля предложений в административных зданиях может означать высокий спрос на более дешевые помещения центра и срединного центра, поскольку административные помещения в большинстве своем представлены именно здесь, а цена на них значительно ниже, чем в бизнес-центрах или многоэтажных жилых домах, особенно это касается центра города.

Доля предлагаемых под коммерческие помещения особняков снизилась за год с 12% до 6%, В количественном выражении снижение предложения не так существенно. То есть, доля данных объектов на рынке снизилась, скорее, за счет увеличения предложения объектов другого типа.

Рис 2 Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа здания, по состоянию 2015 г.

Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа здания, по состоянию 2015 г.

 

Что касается коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах, то их доля традиционно велика и достигала максимума в 2015 г. За последний год доля предложения специализированных помещений заметно выросла. Около половины предлагаемых помещений расположены в строящихся или только построенных многоэтажных жилых домах, среди которых подавляющее большинство предлагается «под самоотделку».

На рисунке далее изображено, как менялась структура предложения коммерческих помещений в разрезе районов.

Рис 3 Динамика структуры предложения по районам

Динамика структуры предложения по районам

 

Здесь уже наблюдается более стабильная ситуация, заметно изменилась с 2011 года, разве что, доля предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах.

Впервые за последние годы существенно снизилась доля предложений коммерческих помещений в центре города – 16% против стабильных 24-28% предыдущих лет.

Медленно, но верно с расширением деловой зоны города растет предложение коммерческих помещений в тех районах, которые никогда ранее не ассоциировались с деловой активностью.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений.

Рис 4 Динамика распределения предложения в зависимости от площади

Динамика распределения предложения в зависимости от площади

 

На диаграмме в период с 2011 по 2015 годы наблюдается стабильное снижение свободного предложения помещений до 100 кв.м.

В то же время всего за 2 года более чем в 5 раз возросла доля предложения помещений площадью свыше 500 кв.м.

Диаграмму, приведенную выше (рис. 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на следующем рисунке.

Резкий скачок в 2014 г. цены предложения на помещения до 50 кв.м., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г., так же резко скорректировался вниз после того, как спрос был удовлетворен, так как в 2014 г. доля предложения таких объектов возросла почти в 3 раза. В 2015 году доля таких объектов в совокупном предложении вновь заметно снизилась, что говорит о том, что можно ожидать очередную коррекцию, но уже в сторону роста.

Относительная стоимость коммерческих помещений 2015 г. более 100 кв. м., напротив, имеет возрастающую тенденцию, но цены предложения, как ни странно, вниз пока не идут.

Не изменилась с 2011 г. средняя цена предложения на коммерческие помещения площадью 50-100 м2. Более того она почти неизменна в период с 2011 по 2015 г. одновременно с ежегодным снижением доли предложения на рынке. Резкое же снижение предложений данной категории в 2014-2015 г., позволяет сделать прогноз о возможном удорожании помещений данной площади в самое ближайшее время.

Рис 5 Динамика средней стоимости помещений в зависимости от площади, $/м2

Динамика средней стоимости помещений в зависимости от площади, $/м2

 

За прошедший год также заметно возросла стоимость помещений свыше 200 м2, и, если рост стоимости помещений свыше 500 м2 выглядит оправданным на фоне низкой доли предложения, сложившейся на рынке в 2013 году, то значительный рост стоимости помещений площадью 200-500 м2 вместе с увеличившимся за последние годы предложением, может означать скорую коррекцию.

Вообще интересной тенденцией является рост предложения помещений площадью свыше 100 кв.м. Данный тренд можно видеть на диаграмме, представленной далее.

Рис 6 Динамика распределения помещений в зависимости от площади

Динамика распределения помещений в зависимости от площади

 

Данная динамика должна являться сигналом для застройщиков и руководством к действию в случае проектирования новых объектов.