Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке коммерческих помещений г. Бишкек по состоянию на 2011 — 2016 г.

Надо сказать, что под коммерческими помещениями в данном анализе подразумеваются помещения преимущественно офисного назначения, поскольку именно офисное помещение или потенциально офисные помещения составляют основу предложения на рынке, а помещения выборки, используемые или планируемые, как торговые, могут зачастую легко менять свое назначение. Более того, типичные торговые помещения чаще всего располагаются либо в торговых комплексах, таких, как, например «Плаза», «Силк Роад», «Караван», «1000 мелочей» передаваясь, как правило, только по договорам аренды, либо на первых уровнях многоэтажных жилых домов, где, зачастую, соседствуют с офисными помещениями и сами могут классифицироваться, как офисное помещение.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике разбиение коммерческих помещений по классам A, B, C, D для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Производственно-складские помещения и торговые павильоны в данном исследовании не анализировались.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, зоне коммерческой и деловой активности, на которую в июле 2016 г. приходится  почти 70% всех объявлений. Также в последние годы значительно возросло предложение и в южной части города, традиционно считавшейся спальным районом, имеются единичные предложения по продаже коммерческих помещений и в других частях города.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи или аренды коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  • Центр. Ограничен следующими улицами:
    — проспектом Чуй с севера,
    — улицей Шопокова с востока,
    — улицей Боконбаева с юга,
    — улицей Турусбекова с запада.
  • Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    — улицей Жибек Жолу с севера,
    — улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    — улицей Ахунбаева с юга,
    — улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  • Юг. Южные микрорайоны.
  • Остальные. Данный район объединяет предложения коммерческих помещений в других частях города.

Как показал эконометрический анализ, на стоимость продажи и аренды, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. Состояние таких помещений может характеризоваться как «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние. В последнее время все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются или сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения.

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2016 г.

Стоимость коммерческих помещений в Бишкеке на 2016 г.

Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2016 г составляет 878 $/кв. м

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных.

Таблица 1 — Регрессионный анализ выборки

Регрессионный анализ выборки

Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются «местоположение», «состояние» и «тип здания».

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы.

Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2016 г.

Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2016 г.

Доля предлагаемых под коммерческие помещения особняков в целом осталась на прошлогоднем уровне. Самое заметное изменение в предложении коммерческих помещений наблюдается у Административных зданий — почти в 3 раза (+9% в общей доле).

Что касается коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах, то их доля традиционно велика и, даже уменьшившись на 4% в 2016 году, продолжает удерживать за собой абсолютное большинство предложений и поныне.

За последние два года доля предложений специализированных помещений значительно снизилась, в июле 2016 года достигнув рекордно низкого значения всего в 2% от общего количества предложений. Большинство предлагаемых помещений расположено в уже эксплуатируемых постройках, относящихся к вторичному рынку недвижимости, и предлагается в отремонтированном состоянии с более или менее качественной отделкой.

На рисунке далее изображено, как менялась структура предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения.

Рисунок 3. Динамика структуры предложения недвижимости по районам Бишкека

Динамика структуры предложения недвижимости по районам Бишкека

По старой доброй традиции примерно половина всех предложений коммерческой недвижимости приходится на Срединный центр. Несмотря на прошлогоднее снижение количества предложений в центре города, их доля вновь вошла в исторический коридор 24-28%. В связи с неумолимым расширением деловой зоны города начиная с 2011 года продолжается относительный рост предложений коммерческой недвижимости в тех районах, которые ранее никак не ассоциировались с коммерческой и предпринимательской деятельностью.

Здесь уже наблюдается более стабильная ситуация, с 2011 года, разве что, заметно изменилась доля предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах, и в целом нынешняя картина распределения предложений коммерческой недвижимости практически идентична таковой в 2013-2014 годах.

Сохраняется тенденция к росту предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах города, в то время как доля предложений коммерческой недвижимости на территориях вне центральных и южных районов города значительно снизилась.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений.

Рисунок 4. Динамика распределения предложения коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

Динамика распределения предложения коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

После резкого сокращения доли предложений коммерческих предложений площадью от 50 до 100 кв. м. в 2014 году уровень предложений подобного рода продолжает оставаться на прежнем уровне в окрестностях 15%.

В то же время показывающая стабильный рост в период с 2013 по 2015 гг. доля предложения помещений площадью свыше 500 кв. м резко пошла на спад, с 2015 года уменьшившись почти вдвое.

 

Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на следующем рисунке.

Резкий скачок цен на помещения до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г., так же резко скорректировался вниз после того, как спрос был удовлетворен, так как в 2014 г. доля предложения таких объектов возросла почти в 3 раза. В 2015-2016 годах доля таких объектов в совокупном предложении вновь заметно снижается, что говорит о том, что можно ожидать очередную коррекцию, но уже в сторону роста.

Доля предложения коммерческих помещений более 100 кв. м. в 2016 г. имеет возрастающую тенденцию, возможно, именно поэтому цены с 2015 года упали наиболее резко.

Впервые с 2011 г. заметно упала средняя цена предложения на коммерческие помещения площадью 50-100 м2.

Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.

Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.

С 2015 года стоимость помещений в долларовом выражении в целом значительно снизилась. Это не касается только больших помещений площадью свыше 500 кв.м., цена на которые практически не изменилась. Учитывая, что предложение таких помещений снизилось, можно сделать вывод об увеличившемся спросе на данную категорию.

Рекордное же падение цены наблюдается за помещениями площадью 100-200 кв.м. Анализируя, что доля предложения таких помещений рекордна за весь период наблюдения – 36%, можно предположить, что цена упала именно по причине избыточного предложения, а вот почему оно возникло – уже предмет дальнейших исследований.

Рисунок 6. Динамика изменения цен на коммерческую недвижимость в Бишкеке в долларах в зависимости от площади в 2011-2016 гг.

Динамика изменения цен на коммерческую недвижимость в Бишкеке в долларах в зависимости от площади в 2011-2016 гг.

Рисунок 7. Динамика изменения цен на коммерческую недвижимость в Бишкеке в сомах в зависимости от площади в 2011-2016 гг.

Динамика изменения цен на коммерческую недвижимость в Бишкеке в сомах в зависимости от площади в 2011-2016 гг.

Несмотря на падение показателей долларовой стоимости объектов коммерческой недвижимости площадью менее 500 кв. м. при взгляде на сконвертированную в сомы стоимость тех же объектов можно увидеть следующую картину: общий спад цен хоть и имеет место быть, но не столь велик.  Кроме того для объектов площадью более
500 кв. м. можно наблюдать 9%-й рост средней стоимости в сомах за кв. м.  по отношению к стоимости за 2015 год.

Вообще интересной тенденцией является рост предложения помещений площадью свыше 100 кв. м. Данную тенденцию можно видеть на диаграмме, представленной ниже.

Рисунок 8. Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

Начиная с 2011 года, наблюдается устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м. В 2016 году данное смещение остановилось. Возможно, рынок нашел сбалансированное предложение.