Структура сделок на рынке недвижимости по всем типам недвижимости

Структура рынка за последние 3 года (с 2011 по 2013 гг.) не претерпела серьезных изменений, однако в I-м полугодии 2014 года наметились некоторые структурные сдвиги:

  • немного выросла доля покупаемых земельных участков сельскохозяйственного назначения – примерно на 3% (в преддверии входа в Таможенный Союз)по сравнению со средним значением за предыдущие периоды, составившим 8%;
  • на 4% упало количество продаваемых квартир по сравнению со средним значением за предыдущие периоды, составившим 42% (внутри рынка квартир наметились серьезные сдвиги, которые будут рассмотрены далее).Наибольшая доля сделок, в среднем, за весь период с 2012 года по I-й квартал 2014 года приходится на квартиры (примерно 41%), на 2-м месте находятся земли несельскохозяйственного назначения – 24% сделок, на 3-м месте — жилые дома – 22% сделок, остальная часть сделок приходится на земельные участки сельскохозяйственного назначения (8%), коммерческие (4%) и производственные площади (1%). На рисунке 6.1 приведена графическая интерпретация данного процесса:

Рис 1

Структура сделок купли-продажи за период с 2011 года по I-й квартал 2014 г., в % к Итого:

Структура сделок купли-продажи за период с 2011 года по I-й квартал 2014 г.

В таблице 6.1.1 приведены полугодовые и годовые данные по количеству сделок на рынке недвижимости Кыргызской Республики по видам недвижимости, а на диаграмме 6.2.1 получена их графическая интерпретация, которая говорит об однозначном наличии на рынке недвижимости сезонности – в I-м полугодии сделок намного меньше, чем во II-м.

Таб. 1

Количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости Кыргызской Республики, ед.

Количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости Кыргызской Республики, ед.

Если, обращаясь к данным таблицы 6.1.1 и рисунка 6.2.1 сравнивать объем сделок по всем видам недвижимости, то можно сделать следующие основные выводы относительно тенденций рынка недвижимости:

1. За I-е полугодие 2014 г. максимальное количество сделок по коммерческим и производственным объектам недвижимости — 784 и 179 соответственно по сравнению с полугодичными данными за все остальные периоды. Рост для коммерческой недвижимости в I-м полугодии 2014 г. составил по сравнению аналогичным периодом за 2013 г. — 24%, за 2012 г. — 2%, за 2011 г. — 69%, по сравнению со II-м полугодием 2013 г. — 9%, когда количество сделок было 722.

Рост для производственной недвижимости в I-м полугодии 2014 г. составил по сравнению аналогичным периодом за 2013 г. — 72%, за 2012 г. — 23%, за 2011 г. — 92%, по сравнению со II-м полугодием 2013 г. — 34%, когда количество сделок было 134.

2. Начиная со II полугодия 2012 г. существенно растет спрос на земельные участки несельскохозяйственного назначения: объем сделок в I-м полугодии 2014 года составил 4705 по сравнению с аналогичными периодами за 2011-2013 гг., когда количество сделок было 3 644, 3526, 4 488 соответственно, рост составил 29%, 33% и 5% соответственно. Существенный рост количества сделок наблюдался и во II-м полугодии 2013 года — их было 5 298, против значений за 2011 и 2012 гг. — 4 314 (рост по сравнению с этим периодом 23%) и 4 226 соответственно (рост на 25%).

3. За все периоды существенно растет спрос на земельные участки сельскохозяйственного назначения: количество сделок в I-м полугодии 2014 года составило 2 042, рост по сравнению с аналогичным показателем за 2013 год составил 25%, по сравнению с 2012 г — 37%, с 2011 г. — 76%, по сравнению со II-м полугодием 2013 года — 26%. Второе полугодие также характеризуется бурным ростом.

4. За все периоды растет спрос на жилые дома, только в I-м полугодии 2014 года он совсем незначительно сократился — до 3 829 сделок по сравнению с показателями за аналогичный период 2011-2013 гг., составившими, соответственно 3 330, 3 626 и 3 845 сделок (изменение 15%, 6%, -0,4%). II-е полугодие за все периоды отмечается ростом: 10% в 2013 году по сравнению с 2012 г. и 17% по сравнению с 2011 годом).

5. Ежегодно небольшими темпами растет спрос на квартиры по республике вплоть до 2013 года (не включая г. Бишкек). С I-го полугодия 2014 г. наблюдается небольшое падение на рынке квартир — было продано 4 863 квартиры по сравнению с аналогичным периодом за 2011-2013 гг., когда данное значение составляло в 2013 г. — 4 876 сделок (падение на 0,3%), 2012 г. — 4 810 (рост 1%) и 2011 г. — 4 175 (рост 16%). Аналогичная тенденция наблюдается во II-м полугодии за период с 2011 по 2013 гг., когда состоялось 5 878 сделок за данный период в 2013 году, по отношению к 2012 году рост составил 1%, по отношению к 2011 г. — 12%.

6. Упал спрос на квартиры в Бишкеке: даже учитывая сезонность, во II-м полугодии 2013 г. (когда повышается спрос на недвижимость) количество сделок составило всего 1 928 по сравнению с I полугодием 2013 г., когда данный показатель был 2 315 (падение — 6%), а во II-м полугодии 2011 г. и 2012 г. — 2 468 и 2 711 соответственно (падение 22% и 29% соответственно). В I-м полугодии 2014 года количество сделок с квартирами в г. Бишкек составило 2 170, и это меньше, чем за аналогичный период в 2012-2013 гг. (в 2012 году сделок 2 337 — падение 7%, в 2013 году сделок 2 315 — падение 6%), но немного больше, чем во II-м полугодии 2013 г. (на 13%) Дальнейшее развитие спроса на квартиры пока что предсказать нельзя. Структуру сделок с квартирами рассмотрим далее более подробно в следующем разделе.

Таб. 2

Динамика сделок купли-продажи на рынке недвижимости Кыргызской Республики, ед.

Динамика сделок купли-продажи на рынке недвижимости Кыргызской Республики, ед.

Анализ сделок с квартирами в г. Бишкек

1. Идет сокращение сделок купли-продажи с квартирами;

2. По всем сериям квартир обвально сокращается спрос на 4-х комнатные квартиры и более начиная со 2-го полугодия 2012 года, кроме 4-х комнатных квартир «индивидуальной планировки» (динамика сделок с ними остается достаточно стабильной). В I-м полугодии 2012 г. с 4-х комнатными и более квартирами было 229 сделок, а за все последующие два года было продано только 47 квартир.

3. До данного события лидером продаж были 4-х комнатные квартиры 105 серии: если во 2-м полугодии 2011 года с ними было 466 сделок, то во 2-полугодии 2012 г. их стало 36. За последние три полугодия этот параметр колеблется от 20 до 29 сделок. Если по 1-комнатным квартирам 105 серии во 2-м полугодии 2011 года была 151 сделка, то во 2-м полугодии 2012 года их стало 323. Но, надо сказать, что во 2-м полугодии 2013 года состоялась уже только 261 сделка. Резкий рост сделок во II-м полугодии 2012 года и I-м полугодии 2013 г. имел место и на 2-х комнатные и на 3-комнатные квартиры 105 серии, однако с тех пор наблюдается отрицательная динамика.

Тенденцию падения спроса на «площадь» мы можем отследить на рис.6.2.1, которая интерпретирует данные табл.6.2.1, на котором изображено распределение проданных квартир всех серий по площадям. Как можно наблюдать, идет значительное сокращение совокупных продаваемых площадей квартир по всем сериям. Здесь немного выделяются квартиры индивидуальной серии, поскольку спрос на них сохраняется достаточно высокий в I-м полугодии 2014 г.

Таб. 1

Объем сделок купли-продажи на рынке жилых квартир г. Бишкек, в м2

Объем сделок купли-продажи на рынке жилых квартир г. Бишкек, в м2

Рис. 1

Динамика объема сделок купли-продажи на рынке жилых квартир г. Бишкек, в м2

Динамика объема сделок купли-продажи на рынке жилых квартир г. Бишкек, в м2

4. Лидером продаж за анализируемый период являются квартиры 105 серии. После пика II-го полугодия 2012 года, когда количество сделок в г. Бишкек по данным квартирам превысило, в среднем, 150 сделок в месяц, спрос на них стремительно пошел на спад, и во 2-м полугодии 2013 года количество сделок, в среднем за месяц, было чуть больше 110. Тем не менее, во II-м полугодии 2014 года квартир 105 серии продано чуть больше — 655, чем в I-м полугодии 2011 г. – 627.

Каково же будет удивление обывателя, когда он узнает, что в 2011 году почти каждая десятая сделка приходилась на квартиры с 4-мя и более комнатами. Эта беспрецедентная редкая для рынка недвижимости ситуация изменилась также стремительно, как и сформировалась. Во 2-м квартале 2012 года произошел резкий разворот в сторону привычного положения дел. Активность купли-продажи 2-комнатных квартир возросла, а доля многокомнатных квартир снизилась примерно до 5%. Для сравнения, доля многокомнатных квартир в сделках купли-продажи в Москве в 2014 году составляла 12%, в Подмосковье – менее 1%.

123

Анализ сделок с жилыми домами

В таблице 1, приведены данные по сделкам с жилыми домами. Как видно из приведенных далее данных, средняя площадь жилых домов практически не меняется за исследуемый период, составляя, в среднем за все периоды, 59 м2, тогда как ежегодно идет тенденция к увеличению средней площади придомового участка с 934 м2 в I-м полугодии 2011 года до 1 170 м2 в I-м полугодии 2014 года.

Таб. 1

Объем сделок купли-продажи на рынке жилых домов Кыргызской Республики, кв.м

Объем сделок купли-продажи на рынке жилых домов Кыргызской Республики, кв.м

Рис. 1

Динамика средней дома и участка, кв.м

Динамика средней дома и участка, кв.м