Обзор стоимости аренды офисных помещений в Бишкеке

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2015 г.

В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной части города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются единичные предложения по аренде офисов в других частях города.

В связи с этим для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Остальные. Данный район объединяет предложения коммерческих помещений в других частях города.

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.

Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч.). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г.Бишкек:

Многоэтажный жилой дом.

Обычно предлагаемый здесь офис – квартира, переоборудованная под офис. Как правило, данные помещения сдаются частными лицами (владельцами квартир). В большинстве своем состояние помещений можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».

Специализированный бизнес-центр.

Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние.

Административное здание.

К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельностоящие, построенные до 1991 года. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк.

Отдельностоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».

На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене.

Рис 1 Гистограмма распределения стоимости аренды офисов на 2015 г.

Гистограмма распределения стоимости аренды офисов на 2015 г.

Как видно из диаграммы распределение близко к нормальному без заметных смещений в ту или иную сторону.

Далее представлены результаты регрессионного анализа (Табл. 1).

Табл. 1. Регрессионный анализ

Регрессионный анализ

На стоимость аренды также влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но они являются составной частью параметра «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды, являются «местоположение» и «тип здания».

Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа зданий по состоянию 2015 года, была построена следующая диаграмма:

Рис 2 Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2015 г.

Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2015 г.

Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (48%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений.

Количество предложений по сдаче в аренду помещений в специализированных офисных центрах и административных зданиях составляет по 17% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.

Однако необходимо отметить, что ввиду отсутствия точных данных, мы можем сделать разбиение только по количеству предложений по аренде, которое не учитывает суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей. По предварительным оценкам, суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей в специализированных офисных центрах и административных зданиях в совокупности превышает количество площадей, изначально имеющих жилое назначение.

На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания.

Рис 3 Динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания

Динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания

Как видно из приведенной диаграммы, в 2012 году был отмечен существенный рост доли предложения коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 10 до 28%. Но, постепенное снижение данной доли в структуре говорит о том, что предложение данного типа объектов не является избыточным.

Максимальная за 2015 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 48%. Остальная доля равномерно распределена по другим типам зданий. Заметно снизилась доля помещения в специализированных бизнес-центрах – 18 % в 2015 году против 25% в 2014 г.

Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию 2015 года, была построена следующая диаграмма:

Рис 4 Распределение количества предложений по аренде офисов в зависимости от расположения здания по состоянию на 2015 г.

Распределение количества предложений по аренде офисов в зависимости от расположения здания по состоянию на 2015 г.

Что касается коммерческих помещений в срединных центрах, то их доля традиционно велика.

На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району в динамике.

На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. Однако, в 2015 г. средняя цена в центре и срединном центре города снизилась по сравнению с 2014 г на 3,3% и 10,1% соответственно. На прошлогоднем уровне держится стоимость аренды в южной части города. А в остальных, не классифицированных районах города наблюдается резкое падение, предлагаемая цена аренды в таких районах снизилась на треть по отношению к прошлому году. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.

Рис 5 Динамика цены предложения по аренде офисных помещений по районам, $/м2

Динамика цены предложения по аренде офисных помещений по районам, $/м2

Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма:

Рис 6 Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2015 г.

Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2015 г.

На рынке коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 54%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 46%.

В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 5 лет.

Табл 2 Цена предложения по аренде офисных помещений в зависимости от района и типа здания, $/м2

Цена предложения по аренде офисных помещений в зависимости от района и типа здания, $/м2