Обзор структуры первичного рынка квартир в Бишкеке

По состоянию на 2015 год по городу Бишкек насчитывалось 155 объектов многоквартирного строительства жилья.

Одним из основных факторов, влияющих на стоимость первичного жилья, является его местоположение, поэтому для целей анализа было введено дополнительное поле, учитывающее зонирование города Бишкек, обусловленное такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района».

Таким образом, были выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • проспектом Чуй с севера,
    • улицей Шопокова с востока,
    • улицей Боконбаева с юга,
    • улицей Турусбекова с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • улицей Жибек Жолу с севера,
    • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
    • улицей Ахунбаева с юга,
    • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  3. Юг (южные микрорайоны)
  4. Запад. Ограничен:
    • улицей Ахунбаева с севера,
    • проспектом Манаса с востока,
    • южной магистралью с юга,
    • улицей Баха с запада;
  5. Удаленные районы 1. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).

На рис. 1 представлено рассредоточение по городу всех строящихся жилых объектов на момент сбора базы данных.

Рис. 1. Расположение объектов первичной жилой недвижимости в г. Бишкек

Расположение объектов первичной жилой недвижимости в г. Бишкек

Активно застраиваются центральные районы города. Так, согласно данным, полученным в результате работы, более 50% домов располагаются на участках, определенных как «центр» и «срединный центр». Наименее активной областью застройки оказался западный район города, здесь строятся менее 10% всего многоквартирного жилья. На рис. 2 представлена гистограмма распределения всех объектов недвижимости по зонам города.

Рис. 2. Распределение объектов недвижимости по зонам г. Бишкек

Распределение объектов недвижимости по зонам г. Бишкек

В процессе сбора базы данных выяснилось, что на территории города Бишкек функционирует 81 строительная компания.

Такие компании, которые работают с более, чем двумя объектами, представляют собой преимущественно компании, являющиеся заказчиками строительства. Все остальные же компании, которых оказалось более половины в городе Бишкек (54% всех строительных компаний) представляют собой непосредственно самих застройщиков, которые осуществляют строительную деятельность самостоятельно.

Немаловажным показателем качества жилья, построенного компанией, является опыт застройщика на рынке. На рис. 3. показано как распределились строительные фирмы по стажу работы.

Рис. 3. Распределение застройщиков по стажу работы на рынке

Распределение застройщиков по стажу работы на рынке

Опыт работы компаний в сфере строительства жилых домов можно охарактеризовать как средний, так чуть менее половины всех застройщиков осуществляют свою деятельность от года до пяти лет. Более 40% всех застройщиков имеют стаж работы, превышающий 6 лет. Кроме того, среди всех компаний, у которых больше, чем один строительный объект, опыт строительства жилых домов оказался менее года лишь у одной компании.

Застройщики на рынке строительства многоквартирных жилых домов представлены в большей мере отечественными компаниями (65%). Присутствуют и зарубежные строительные фирмы из Турции, Китая, России и Казахстана. На рис. 4 показано распределение компаний по страновой принадлежности.

Рис. 4. Распределение компаний по страновой принадлежности

Распределение компаний по страновой принадлежности

В 2015 году в 80% объектах жилой недвижимости можно было приобрести квартиру в рассрочку. Период рассрочки варьировался от трех месяцев до трех лет. В оставшихся 20% объектах оказались дома, которые уже на последней стадии строительства, потому цена за квадратный метр здесь фиксируется, достигая наибольшего значения. В 36 объектах компаниями предлагалась рассрочка на период больше 24 месяцев. Как правило, условие рассрочки обговаривается совместно с условием первоначального взноса в счет оплаты за приобретаемую квартиру. Размер первоначального взноса по всем объектам наблюдения принимал значения от 0% до 50%. Всего лишь три компании в г. Бишкек осуществляют реализацию квартир с рассрочкой более чем 2 года без условия первоначального взноса.

В ходе сбора базы данных по строящимся объектам в результате устных сообщений представителей компаний застройщиков, выяснилось, что цена предложения может меняться в сторону снижения в случае покупки квартир больших форматов, т.е. многокомнатных квартир (количеством комнат больше трех). На рис. 5 представлено предложение квартир по размеру комнат..

Рис. 5. Распределение домов по количеству комнат

Распределение домов по количеству комнат

В большинстве строящихся домов в 2015 году были предусмотрены планировки  двух-и трёхкомнатных квартир, лишь 26% располагали всеми типами рассматриваемых квартир (от 1 до 4 комнат).

Особенность современного первичного рынка недвижимости заключается в возможности индивидуальной планировки квартиры. Разнообразие предлагаемых планировок наблюдается в размахе площадей квартир с наличием одинакового количества комнат.

Рис. 6. Минимальные максимальные размеры квартир

Минимальные максимальные размеры квартир

Дома высотой более 12 этажей в г. Бишкек строится немного, порядка 13%. Наиболее распространенными являются дома от 10 до 12 этажей (рис. 7).

Рис. 7. Распределение объектов по этажности

Распределение объектов по этажности

Распределение, приведенное ниже, на рис. 8. основано на информации, предоставляемой застройщиками на официальном сайте или иных рекламных интернет ресурсах.

Рис. 8. Распределение объектов по классам

Распределение объектов по классам

Большинство строительных компаний предпочитают не определять свои объекты в какой-то конкретный класс. Те же, что указывают класс строящегося объекта, делают это в рекламных целях. Однако далеко не все дома отвечают критериям определенного класса.

Материалы для статьи предоставлены кафедрой «Математические методы и исследование операций в экономике» Кыргызско-Российского Славянского университета, студент Кулмамбетова К. Ж.