Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.
Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.
Для целей данного анализа были выделены следующие районы:
Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.
Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.
Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.
Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2018 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй квартал 2018 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.
По сравнению с прошлым годом динамика структуры предложения земельных участков увеличилась во всех категориях кроме категории «4-8 соток». Доля земельных участков площадью 4-8 соток снизилась с 59% до 44%.
Предложение участков до 4 соток увеличилось с 3% до 10%, остальные же изменения не столь значительны.
Сердце столицы
Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (рисунок 2).
Как видно из графика цена в 2018 году по отношению к прошлому году повысилась на 19%, а по отношению к 2011 году на 118%. Цена за сотку в данном районе составляет 43 900 USD в текущем году против 36 800 USD в предыдущем году.
В 2018 году цена в данном районе достигла уровня 2014 года (в долларовом эквиваленте).
На следующем рисунке (рисунок 3) для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.
Можно заметить, что динамично растущий на протяжении 2011‒2014 гг. Джал, дешевеет в период 2015‒2017 гг. Однако в 2018 году произошел резкий взлет цены до 155 долларов за кв. м. Это можно объяснить активным развитием инфраструктуры и хорошей экологией, что позволяет привлекать застройщиков элитной недвижимости.
После резкого спада в 2016 году, цена предложения в южной части города постепенно растет. В 2018 году произошло ее увеличение на 11%.
А вот срединный центр, который являлся примером стабильного роста цен на протяжении 5 лет, в 2016 году начал падать, но в 2018 году в сравнении с 2017-м цена подскочила на 65%. Это связано, в первую очередь, с уменьшением свободных участков в данном районе.
Цены на землю в южных районах выросли не столь значительно, несмотря на растущую привлекательность данной локации. Причина в том, что в предложении все более весомую долю занимают небольшие земельные участки, расположенные на удалении от южной магистрали и центров инфраструктуры.
Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (рисунок 4).
Что же касается восточной части города, с 2011 по 2013 год цена на землю постепенно снижалась. В 2014 году произошел резкий скачок вверх, после чего цена постепенно увеличивалась вплоть до 2016 года. В 2017 году произошло небольшое снижение цен, которое сменилось скачком в 2018 году, когда цена на земельные участки в данном районе достигла своего максимального значения за рассматриваемый период ‒ 9 600 долларов за сотку.
Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.
Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.
На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.
Ниже представлена динамика цен на земельные участки в элитных жилых массивах (рисунок 5).
Цены в данном районе выросли более чем в 2 раза начиная с 2011 года.
Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.
Переломной точкой стал 2015 год. На 2016 год цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.
На 2018 год цена осталась неизменной по сравнению с прошлым годом.
В других жилых массивах также наблюдается рост цен. На рисунке 6 представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.
В первую очередь бросается в глаза скачок цен на землю в западных жилых массивах. За последний год цена здесь выросла на 29%. Такой рост может быть связан с активной застройкой данной части города жилыми многоэтажными домами.
Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой из всех в 2018 году – 3 400 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2 300 до 3 400 $ за сотку.
Цена в восточных жилых массивах в 2018 году выросла на 26% по сравнению с предыдущим годом и составила 4 900 $ за сотку.
Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.
На рисунке далее (рисунок 7) для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.
Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Анализ показывает, что цены для южных жилых массивов и южных жилых пригородов немного повысились по сравнению с 2017 годом.
Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся примерно в одной ценовой области.
Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.
В таблицах далее (таблица 1, таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.
Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года
Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2016 года
Анализ рынка земельных участков Бишкека и пригородов по состоянию на лето 2015 года
Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года
Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
