Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. 7 апреля (ул. Алма-Атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2017 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

рис. 1 - лого

В целом по рынку структура предложения земельных участков сохраняется на протяжении всего рассматриваемого периода.

По сравнению с прошлым годом доля земельных участков площадью более 8 соток не изменилась.

Предложение участков до 4 соток сократилось с 7% до 2%.

Наибольшую долю на рынке земли занимают участки площадью 4‒8 соток. Их доля в 2017 году составляет 60%.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, USD/кв.м

рис. 2 - лого

Как видно из графика цена в 2017 году по отношению к прошлому году повысилась (на 30%) и стала выше цены 2015 года в сомовом эквиваленте. Цена за сотку в данном районе составляет 36 800 USD в текущем году против 28 400 USD в предыдущем году. Появился небольшой подъем на рынке недвижимости. По-прежнему большинство отстроенных зданий простаивают, а строящиеся здания замораживают.

На следующем рисунке (Рисунок 3)  для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, южной и западной частях г. Бишкек, USD/кв.м

рис. 3 - лого

На рисунке можно видеть, что динамично растущий на протяжении 2011-2014 г. Джал, дешевеет последние три года.

В то же время цена предложения в южной зоне снижалась с 2013-2016, но в 2017 году цена повысилась на 14%. Это можно объяснить повысившимся спросом на земельные участки в южной части столицы.

А вот срединный центр, который являлся примером стабильности на протяжении последних 5 лет, в 2016 году начал падать в цене и на 2017 год по сравнению с 2016 цена упала на 13%.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города (Рисунок 4)..

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», USD/кв.м

рис. 4 - лого

Что же касается восточной части города, то с 2014 по 2016 год наблюдался постепенный, плавный рост цен после резкого скачка вверх в 2014 г. Но в 2017 г. цена немного откатилась назад и достигла уровня 2015 г. Сотка земли предлагается в среднем по 7 200 USD. В 2016 цена составляла 7 800 USD.

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, USD/кв.м

рис. 5 - лого

Цена предложения в данном районе сумела возрасти за 4 года почти в 3 раза и составляла 11 900 USD за сотку в 2015 году. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. На 2017 год цена упала на 18% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

В других жилых массивах также наблюдается снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы (Рисунок 6).

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, USD/кв.м

рис. 6 - лого

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2017 году – 2700 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2 000 до 3 000$ за сотку.

В 2017 году средняя цена за сотку в западных жилых массивах составила 4500$ и выросла по сравнению с предыдущим годом на 41%. Это может быть связано с развитием инфраструктуры и дорог в этой части города.

Цена в восточных жилых массивах изменилась незначительно.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, USD/кв.м

рис. 7 - лого

Анализ показывает, цены для южных жилых массивов и южных пригородов повысились по сравнению с 2016 годом.

Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в Южных пригородах и Южных жилых массивах находятся в одной ценовой области. Это может быть связано с тем, что Южные пригороды находятся в экологически чистом районе.

Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.

В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

табл 1 - лого

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

табл 2 - лого

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года

5. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2016 года