Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригороде по состоянию на лето 2017 года

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» с 2011 года регулярно отслеживают цены предложения на земельные участки Бишкека и его пригородов. Помимо удовлетворения профессионального интереса, специалисты компании верят, что данный анализ способен подавать сигналы участникам рынка, демонстрируя актуальные тренды и объясняя причины роста и отката цен в том или ином районе.

Основополагающим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, конечно же, является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа были выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. Шабдан Баатыра (ул. Алма-атинской) с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Мира от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкрн. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкрн. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2017 год. Выборка производилась по состоянию на июнь. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

рисунок 1

По сравнению с прошлым годом динамика структуры предложения земельных участков незначительно снизилась во всех категориях кроме категории “более 15 соток”. Земельные участки более 15 соток увеличились с 17% до 22% и предложение участков до 4 соток сократилось с 7% до 4%, остальные же изменения не столь значительны.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения.

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, USD/кв.м

рисунок 2

Рис. 2.1. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, сом/кв.м

рисунок 2.1

Как видно из графика цена в 2017 году по отношению к прошлому году повысилась (на 12%), но не стала выше чем в 2015 году. Цена за сотку в данном районе составляет 31 800 USD в текущем году против 28 400 USD в предыдущем году. Появился небольшой подъем на рынке недвижимости, но до 2015 г. еще далеко. По-прежнему большинство отстроенных зданий простаивают, а строящиеся здания замораживают.

На следующем рисунке для сравнения приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкрн. Джал.

На рисунке можно видеть, что динамично растущий на протяжении 2011-2014 г. Джал, дешевеет последние три года. В то же время цена предложения в южной зоне снижалась с 2013-2016, но к 2017 году цена повысилась на 17%. Это можно объяснить повысившимся спросом на земельные участки в южной части столицы.

А вот срединный центр, который являлся примером стабильности на протяжении последних 5 лет, в 2015 году начал падать в цене и на 2017 год по сравнению с 2015 цена упала на 37%.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части
г. Бишкек, USD/кв.м

рисунок 3

Рис. 3.1 Динамика цен на земельные участки в срединном центре и южной части
г. Бишкека, сом/кв.м

рисунок 3.1

Что же касается восточной части города, то с 2014 по 2016 гг. наблюдался постепенный, плавный рост цен после резкого скачка вверх в 2013 г. Но в 2017 г. цена резко упала на 40%. Сотка земли предлагается в среднем по 4 700 USD. В 2016 цена составляла 7 800 USD.

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», USD/кв.м

рисунок 4

Рис. 4.1 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», сом/кв.м

рисунок 4.1

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки.

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности.

На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, USD/кв.м

рисунок 5

Рис. 5.1 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах, сом/кв.м

рисунок 5.1

Динамика роста цены предложения в данном районе сумела возрасти за 4 года почти в 3 раза и составляла 11 900 USD за сотку. Такой бурный рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. На 2017 год цена упала на 37% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

В других жилых массивах также наблюдается снижение цен. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы.

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, USD/кв.м

рисунок 6

Рис. 6.1 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, сом/кв.м

рисунок 6.1

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2017 – 2 400 долларов США за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется от 2 000 до 3 000 $ за сотку.

В 2017 году средняя цена за сотку в западных жилых массивах составила 2 200 $ что является самой низкой ценой в 2017 году. Цена снижается на протяжении последних 3 лет и снизилась более чем в 2,5 раза в сравнении с 2013 годом. Это может быть связано с плохим развитием инфраструктуры и дорог в этой части города.

Восточные жилые массивы второй год остаются без изменений.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена также динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, USD/кв.м

рисунок 7

Рис. 7.1 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, сом/кв.м

рисунок 7.1

Анализ показывает, цены для южных жилых массивов и южных пригородов повысились по сравнению с 2016 годом и сравнялись в средней цене. Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы». Удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в Южных пригородах и Южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.

Это может быть связано с тем, что Южные пригороды находятся в экологически чистом районе.

Хотелось бы также напомнить, что на стоимость земельных участков, расположенных в жилых массивах очень сильно давит возросшее в последнее время предложение первичного рынка квартир, наслоившееся на кризисные явления всего рынка недвижимости в целом.

В таблицах далее представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

таблица 1

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, USD/кв.м

таблица 2

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года

5. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2016 года