Анализ вторичного рынка жилья, цены на квартиры в Бишкеке по состоянию на осень 2017 г.

Что происходит с ценами на жилую недвижимость? Каковы наблюдаемые тенденции сегодня и есть ли предпосылки для разворота рынка в сторону роста?

Для начала посмотрим на результаты анализа вторичного рынка квартир, регулярно проводимого кафедрой «Математические методы и исследование операций в экономике» Кыргызско-Российского Славянского университета. Данная информация уникальна тем, что позволяет проследить общие тенденции на рынке жилой недвижимости с 1999 года. (Рисунок 1)

График ммм 1

Рисунок 1. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир с 1999 года, USD/кв.м.[1]

Как видно на заключительном отрезке данного графика, рынок находится в стадии незначительного повышения стоимости, выраженной в долларовом эквиваленте.

На Рисунке 2 приведена динамика цен за последние 2 года, чтобы можно было более наглядно разглядеть динамику цен последних месяцев на данном рынке. Остановимся на последнем отрезке данного графика и изучим более подробно внутренние изменения на данном этапе.

График ммм 2

Рисунок 2. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир за последние два года, USD/кв.м. [2]

С лета 2015 года уже не наблюдаются такие темпы падения, однако, рынок продолжает идти вниз и по состоянию на 01 октября 2015 года средняя цена предложения за 1 квадратный метр жилья на вторичном рынке составляет уже 870$. Как видно из приведенного графика, падение цен, прекратившийся в июле 2016 г., достигнув отметки в 750$ за 1 квадратный метр жилья, сменился едва заметным ростом.

Почему цена снижается? Рост курса доллара США снижает покупательскую способность населения, что, в свою очередь, заставляет корректироваться долларовые цены. Низкий курс рубля также давит на наш внутренний рынок. Более того, делает он это с двух сторон. Во-первых, в пересчете на доллары заметно снизились доходы наших мигрантов, работающих на территории Российской Федерации, а, во-вторых, резко упавшие цены на рынке недвижимости России обратили на себя взоры некоторых потенциальных покупателей.

Посмотрим, как изменились цены в разрезе местоположения и типов жилья за последние годы.

На сегодняшний же день курс доллара более-менее стабилизировался и поэтому идет постепенный рост цен.

Ценовой анализ по районам города

При проведении данного анализа город был условно разделен на следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
  • проспектом Чуй с севера,
  • улицей Шопокова с востока,
  • улицей Боконбаева с юга,
  • улицей Турусбекова с запада.
  1. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
  • улицей Жибек Жолу с севера,
  • улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
  • улицей Ахунбаева с юга,
  • улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
  1. Юг (южные микрорайоны)
  2. Запад. Ограничен:
  • улицей Ахунбаева с севера,
  • проспектом Манаса с востока,
  • Южной магистралью с юга,
  • улицей Баха с запада;
  1. Удаленные районы 1. Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»).

На рисунке 3 далее можно видеть результаты данного анализа в динамике. Цены приведены по состоянию на сентябрь соответствующего года.

Рисунок 2-1

Рисунок. 3 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, USD/кв.м.
анализируемый период: сентябрь 2011 года – сентябрь 2017 года

На графике видно, что за 2017 год цены возросли почти во всех районах города, кроме западной части, но падение незначительное – всего на 1%. Наибольший рост цен наблюдается в южных микрорайонах. Это можно объяснить активным освоением свободных земель компаниями застройщиками. Всего за год квадратный метр в этом районе подорожал в среднем на 120$.

Продолжается снижение цен на квартиры в западных районах города. Запрашиваемая цена за квадратный метр жилья, по сравнению с 2014 годом, снизилась на 287$.

В центре города наблюдается повышение цен на 3% по сравнению с предыдущим 2016 годом (около 29$). Но за 4 года квартиры в центре города подешевели на 339$ за 1 квадратный метр жилья.

Чуть более устойчивы цены на квартиры, расположенные в удаленных районах города. Напомним, что в 2012-2013 годах цены на квартиры в данном секторе взлетели, значительно опережая средний рост цен по городу. А в 2014 году достигли своего пика. Произошло это, в первую очередь, благодаря строительству Южной магистрали и реконструкции улицы Анкара, сделавшими удаленные районы более привлекательными с точки зрения транспортной доступности. Сегодня квадратный метр жилья в данном секторе имеет самую низкую цену в городе, что делает приобретение жилья в удаленных районах более привлекательным, особенно во время кризиса. В связи с этим квартиры в удаленных районах дешевеют медленнее по сравнению с квартирами в других районах города. На сегодняшний день средняя цена за 1 квадратный метр в удаленных районах составляет 728$.

Ценовой анализ по типам и сериям

На следующем графике (рисунок. 4) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям. На данном графике приведены также результаты анализа рынка квартир так называемой «элитной серии». Представлены цены предложения на элитные квартиры как первичного рынка «под самоотделку», так и вторичного рынка с выполненной отделкой.

Рисунок 3-1

Рисунок. 4 Динамика цен предложения на квартиры по сериям, USD/кв.м.

Интересным является тот факт, что сильнее всего снизились цены на так называемые «сталинки», внеся основной вклад в падение цен на рынке жилья. За год квадратный метр квартир данной серии подешевел в среднем на 21% по городу (приблизительно 200$), по сравнению с предыдущим годом. Это объясняется тем, что на рынке первичного жилья появляются более привлекательны и выгодные предложения.

Говоря о первичном рынке квартир, необходимо отметить, что данный сегмент одним из первых среагировал на кризисные явления и начал снижать цены. Только спустя год цены на вторичном рынке начали снижаться.

Рисунок 4-1

Рисунок. 5 Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, USD/кв.м.

Как видно, из графика на рисунке 5, наименьшую цену имеют квартиры, которые сдаются «под самоотделку». На западной части города квартиру «под самоотделку» можно приобрести от 484$ за квадратный метр, что является самой низкой ценой по сравнению с остальными районами. Также стоит отметить, что квартиры в «удовлетворительном», «хорошем» и «отличном» состоянии, расположенные в западной части города имеют приблизительно одинаковую цену.

Резюме

В центре города и в южных микрорайонах квартиры в отличном состоянии имеют практически одинаковую стоимость. Это можно объяснить тем, что на данный момент южные микрорайоны пользуются большой популярностью у жителей Бишкека, как одни из самых экологически чистых и активно развивающихся районов города.

Подводя итоги проведенного исследования можно сделать вывод о том, что предпочтения горожан склоняются к более тихим и спокойным для проживания районам города, которые по своему уровню развития мало чем не уступают центральной части города.

Нельзя оставлять без внимания падение цен на «сталинки», которые не в состоянии конкурировать с современными многоквартирными домами («элитные квартиры»), что ведет к их удешевлению в виду возраста и несоответствия критериям современного жилья.

Это говорит о том, что на сегодняшний день из-за обострившейся конкуренции компаний застройщиков цены на первичное «элитное жилье» упали и стали более привлекательными. Если еще несколько лет назад потенциальные покупатели с опаской и недоверием относились к новым домам и предпочитали выбирать проверенные временем квартиры рынка вторичного жилья, то сейчас можно говорить о том, что покупатель уже может задуматься о приобретении квартиры в новом доме с куда большими преимуществами, перспективами и возможностями.

[1] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

[2] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

Предыдущие исследования:

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года