Анализ вторичного рынка жилья, цены на квартиры в Бишкеке по состоянию на 2019 г.

Что происходит с ценами на жилую недвижимость? Каковы наблюдаемые тенденции сегодня и есть ли предпосылки для разворота рынка в сторону роста?

Для начала посмотрим на результаты анализа вторичного рынка квартир, регулярно проводимого кафедрой «Математические методы и исследование операций в экономике» Кыргызско-Российского Славянского университета. Данная информация уникальна тем, что позволяет проследить общие тенденции на рынке жилой недвижимости с 1999 года. (Рисунок 1)

Рис. 1

1. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир с 1999 года, $/кв.м.[1]

Как видно на заключительном отрезке данного графика, рынок находится в стадии незначительного повышения стоимости, выраженной в долларовом эквиваленте. Начиная с лета 2016 года на рынке вторичной недвижимости не происходило резких колебаний цен.

Для того чтобы проследить динамику цен последних месяцев рассмотрим период за последние два года (Рисунок 2).

Рис. 2

Рисунок 2. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир за последние два года, $/кв.м.[2]

Остановимся более подробно на последнем отрезке данного графика и изучим внутренние изменения на данном этапе.

С июля по октябрь 2017 года наблюдается рост цен на рынке недвижимости, за этот период средняя стоимость квартир достигла отметки 820$ за квадратный метр. Как видно из приведённого графика падение цен заметно уже в ноябре 2017 года и продолжается вплоть до февраля 2018 года. Средняя цена в этот период составила 790$. С февраля по июнь 2018 года идет значительный рост, сменяющийся относительной стабильностью цены в период до октября 2018 г. Начиная с октября 2018 года по апрель 2019 года средняя цена за квадратный метр постепенно растет и достигает своего максимального значения за последние 2 года ‒ 850$, после чего идет ее постепенное снижение.

Почему происходят изменения цены на рынке вторичной недвижимости? Высокий курс доллара США снижает покупательскую способность населения, что, в свою очередь, заставляет корректироваться долларовые цены. Низкий курс рубля также давит на наш внутренний рынок, так как в пересчете на доллары заметно снизились доходы наших мигрантов, работающих на территории Российской Федерации. Еще одним фактором может являться отсутствие у населения свободных денег и сбережений, что приводит к тенденции обмена недвижимости на рынке без ее реальной покупки.

Посмотрим, как изменились цены в разрезе местоположения и типов жилья за последние годы.

Ценовой анализ по районам города

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

зонирование - лого

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рис. 3 - лого

Рисунок. 3 Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.м.

На приведенном графике видно, что в 2019 году цены за 1 квадратный метр квартир на вторичном рынке недвижимости выросли только в южных микрорайонах (на 2%) и в западной части города (на 5%).

Южные микрорайоны привлекают покупателей своей устоявшейся развитой инфраструктурой и экологией, что обеспечивает данному району постоянный спрос на квартиры. В то же время ведется активное освоение свободных земель компаниями застройщиками.

Рост цен на недвижимость в западной части города объясняется значительным скачком в развитии инфраструктуры, такой как постройка ТЦ «Ала-Арча», парка «Ынтымак», обустройства тротуаров и велодорожек, а также постройкой элитных комплексов, которые придают дополнительную привлекательность данному району. В то же время не стоит забывать про экологическую составляющую западной части города.

Незначительно снизилась цена на квартиры в центре, срединном центре и удаленных районах. По сравнению с 2018 годом цена за 1 квадратный метр в центре города упала на 19$ и практически сравнялась с ценой 2017-го года. В срединном центре произошло падение средней цены за 1 кв. м. на 16$, в удаленных районах на 31$.

Ценовой анализ по типам и сериям

На следующем графике (Рисунок 4) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям. На данном графике приведены также результаты анализа рынка квартир так называемой «элитной серии». Представлены цены предложения на элитные квартиры как первичного рынка «под самоотделку», так и вторичного рынка с выполненной отделкой.

Рис. 4 - лого

Рисунок. 4 Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.

Как видно из данной диаграммы цены на рынке за последний год изменились несущественно. Самое большое отклонение в 7% наблюдается в квартирах гостиничного типа и «сталинках». Смотря на динамику в общем, цены на квартиры гостиничного типа возросли с 2011 года на 41%. Это говорит о том, что в городе растет спрос на недорогие квартиры с небольшой площадью. По всем остальным типам в 2019 году по сравнению с 2011 годом наблюдается спад.

Далее рассмотрим динамику цен в зависимости от состояния квартиры (Рисунок 5). Чем лучше ремонт в квартире соответственно, тем выше цена на нее.

Рис. 5 - лого

Рисунок. 5 Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.

Как видно, из графика на рисунке 5, наименьшую цену имеют квартиры, которые сдаются «под самоотделку». В удаленных районах города квартиру «под самоотделку» можно приобрести в среднем за 506$ за квадратный метр, что является самой низкой ценой по сравнению с остальными районами. На квартиры с отличным состоянием наблюдается высокий спрос на рынке.

Резюме

Подводя итоги проведенного исследования можно сделать вывод о том, что предпочтения горожан склоняются к более тихим, спокойным и экологически чистым для проживания районам города, которые по своему уровню развития мало чем уступают центральной части города.

Нельзя оставлять без внимания рост цены на квартиры гостиничного типа за последние несколько лет. Спрос на них растет с каждым годом. Это говорит о том, что многие покупатели не могут себе позволить приобрести более дорогие квартиры с большей площадью и лучшей планировкой.

На сегодняшний день из-за обострившейся конкуренции компаний застройщиков цены на первичное «элитное жилье» стали более привлекательными. Если еще несколько лет назад потенциальные покупатели с опаской и недоверием относились к новым домам и предпочитали выбирать проверенные временем квартиры рынка вторичного жилья, то сейчас можно говорить о том, что покупатель уже может задуматься о приобретении квартиры в новом доме с куда большими преимуществами, перспективами и возможностями.

[1] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

[2] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

Предыдущие исследования:

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2017 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на 2018 год