Обзор рынка офисной и коммерческой
недвижимости в Бишкеке на 2020 г.

Аналитики компании «Бизнес-Эксперт» подготовили очередной обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости г. Бишкек. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений по состоянию на 2011‒2020 годы.

Коммерческими помещениями в данной работе считаются помещения, предназначенные не для проживания, а для получения коммерческой выгоды, преимущественно офисного и торгового назначения.

Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.

Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике деление коммерческих помещений офисного типа по международной классификации (классы A, B, C, D) для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.

Для определения факторов, которые существенно влияют на цену коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.

В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).

Таблица 1 — Регрессионный анализ выборки

таблица 1

таблица 1-1

Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются расположение объекта недвижимости, его состояние, тип здания, в котором находится помещение, тип помещения и этаж.

Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:

районы

Исходя из проведенного анализа, выявлено, что на стоимость продажи  также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:

Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа 71% всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Это говорит о том, что в большинстве новых построенных многоэтажных домах первый этаж практически всегда оставляют под коммерческое использование. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.

Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Тем не менее, количество продаваемых помещений в бизнес-центрах значительно уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это можно объяснить тем, что в бизнес-центрах помещения чаще предлагаются в аренду, чем на продажу. Однако последние 3 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».

Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города.  Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».

На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «наличие парковки», «наличие отдельного входа» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.

На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв. м. (Рисунок 1).

рисунок 1

Рисунок 1.  Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2020 г. $ /кв. м.

Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.

Средняя стоимость коммерческих помещений на 2020 г. составляет 858 $/кв. м. За последний год произошло падение цен на 7%.

Самая популярная цена за кв.м. также упала и составляет 600-800 $/кв. м.

По сравнению с 2019 годом немного выросла доля более дешевой коммерческой недвижимости и в то же время немного упала доля предложений по более высокой цене.

Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы (Рисунок 2).

рисунок 2

Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2020 г.

Исходя из графика, доля предложения специализированных зданий для коммерческих помещений не изменилась за последний год.

Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах немного упала, но продолжает удерживать за собой большинство предложений на рынке.

Доля предложений коммерческой недвижимости в особняках практически не изменилась, а в административных зданиях немного выросла.

Рассмотрим изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения (Рисунок 3).

рисунок 3

Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам г. Бишкек

В 2020 году продолжает уменьшаться число предложений коммерческой недвижимости, находящейся в центре города.

Количество предложений коммерческой недвижимости, приходящихся на срединный центр, по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 8%. Число предложений в данном районе по-прежнему лидирует.

Доля предложения в южной части города за последний год уменьшилась на 3%.

За последний год значительно увеличилось предложение по продаже коммерческой недвижимости в отдаленных районах города, его рост составил 15%. Это можно объяснить развитием инфраструктуры и ростом строящихся жилых комплексов в удаленных частях города Бишкек.

Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).

рисунок 4

Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади

Большую часть предложений на рынке коммерческой недвижимости составляют помещения площадью 100‒500 квадратных метров.

По сравнению с прошлым годом уменьшилась доля предложений помещений с маленькой площадью до 100 кв. м. И в то же время увеличилась доля помещений площадью 200‒500 квадратных метров.

Количество помещений площадью свыше 500 кв. м., численность которых с 2013 по 2015 годы стабильно возрастала, пошло на спад. Возможно это связано с тем, что застройщики видя негативную тенденцию падения цен на такие помещения в следствии перенасыщения рынка, стали строить менее крупные площади или дробить крупные на более мелкие для их быстрой и выгодной продажи. По сравнению с 2015 годом количество предложений на рынке уменьшилось втрое и в 2020 году составляет 9%.

Также можно отметить, что за последний год на рынке коммерческой недвижимости значительно уменьшилась доля предложний небольших помещений площадью до 100 кв. м.

Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.

рисунок 5

Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих и офисных помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв.м.

На приведенном графике бросается в глаза резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г. В 2015 году произошел резкий спад цены на эти помещения, так как спрос был удовлетворен. Цена на помещения площадью до 50 кв. м. за 2015 год упала на 38%. В 2017 году цена достигла своего минимального значения ‒ 877 долларов за кв. м. после чего в 2018 году начинается ее постепенный рост. За последний год цена на эти помещения также выросла на 6%. Возросший спрос на маленькие помещения можно объяснить спадом в экономике и нехваткой у населения денежных средств для приобретения больших по площади помещений.

Стоимость коммерческих помещений площадью 50‒100 кв. м. в период с 2011 по 2015 год была стабильной и оставалась на уровне 1100 $/кв. м. В 2016 году произошел резкий спад, и цена упала до 880 $/кв. м. После чего в 2017 году цена на них снова резко выросла до 1031 $/кв. м. За последний год стоимость помещений площадью 50‒100 кв. м выросла незначительно.

Цена коммерческих помещений площадью 100‒200 кв. м. остается относительно стабильной, начиная с 2016 года, и сохраняется на уровне 920 $/кв. м. Однако последние 2 года наблюдается тенденция к незначительному падению цены на данные помещения.

Доля коммерческих помещений площадью 200‒500 квадратных метров на рынке коммерческой недвижимости значительно увеличилась за последний год. Как следствие цена на них уменьшилась до 757 $/кв. м по сравнению с 929 $/кв. м в прошлом году.

Наименьшим колебаниям за период 2011‒2020 год подверглась стоимость коммерческих помещений площадью более 500 кв. м. Однако за последний год произошло снижение цены до 762 $/кв. м.

В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.

рисунок 6

Рисунок 6. Динамика распределения помещений Бишкека в зависимости от площади

Начиная с 2011 по 2015 г., наблюдалась устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м.

В 2016‒2018 годах их доля установилась в районе 70% от общего числа предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Однако после снижения доли предложения помещений с площадью более 100 квадратных метров на 12% в прошлом году, в 2020 году произошло значительное ее увеличение. Данную ситуацию можно связать с изменившимся экономическим положением, из‒за которого спрос на большие помещения снизился, и вследствие этого их доля на рынке возросла.

На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).

рисунок 7

Рисунок 7. Средняя стоимость продажи коммерческих помещений по районам, $/кв.м.

Как видно из графика выше наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, находящиеся в центральной части города. На 2020 год их стоимость достигает 1 218 $/кв. м.

Стоимость помещений в срединном центре составляет 911 $/кв.м. Следует отметить, что в 2020 году стоимость продажи коммерческой недвижимости в срединном центре обходит стоимость в южной части города.

Стоимость помещений в южной части города составляет 801 $/кв.м., что значительно ниже уровня 2018 г., но немного выше стоимости по сравнению с прошлым годом.

Средняя стоимость квадратного метра помещений, находящихся в удаленных частях города составляет 602 доллара, что на 10% ниже показателя 2019 года. За последние два года в данном районе наблюдается падение цен на коммерческую недвижимость из‒за возросшего количества предложений на рынке.

Резюме

Основными тенденциями рынка офисной и коммерческой недвижимости в 2020 году было увеличение спроса на помещения менее 100 кв.м. и снижение цен на помещения более 100 кв.м.

Также прошедший год продолжает многолетнюю тенденцию влияния месторасположения офиса на привлекательность и ликвидность, но фокус в дальнейшей перспективе может сместится с географии на наличие комфортной городской среды. Прошедший год привнес существенное изменение в жизнь офисных сотрудников, у них появилась новая опция —  работа из дома. Теперь для работников важно скорее не географическое расположение офиса, а локация с точки зрения сопутствующей инфраструктуры. Однако успехом у потенциальных покупателей будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре.

Эта тенденция подтверждается на данный момент тем, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, в зоне коммерческой и деловой активности, с развитой инфраструктурой, на которую в 2020 г. приходится более половины всех предложений. За последний год упало предложение в срединном центре, но выросло в удаленных частях города.

Предыдущие исследования:

1Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2019 г.

2. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.

3. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.

4. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 г.

5. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2015 г.