Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке
по состоянию на 2020 г.

Аналитиками Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен на квартиры первичного рынка недвижимости г. Бишкек по состоянию на третий квартал 2020 г.

На рынке были выявлены 87 компаний Бишкека, предлагающих квартиры в строящихся объектах на разных стадиях реализации.

Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом предварительных скидок, предложенных компаниями в ходе переговоров.

Ценовое распределение

Для начала рассмотрим ценовое распределение квартир первичного рынка столицы.

Рисунок 1. Частота цен на квартиры в Бишкеке ($/кв.м.)

рисунок 1

Как видно из данного графика самая популярная цена за 1 квадратный метр составляет 600-700 $.

Средняя цена на рынке по данным анализа составила 671 $/кв.м. против 700 $/кв.м. в прошлом году.

Максимальная запрашиваемая цена за 1 квадратный метр на первичном рынке недвижимости квартир в Бишкеке составляет на сегодняшний день 1300 $.

Минимальная цена за 1 квадратный метр составила 350 $.

По сравнению с 2019 годом выросла доля более дешевых квартир по цене 350-500 $ за кв.м. В 2019 г. их доля от общего числа проанализированных предложений о продаже составляла 9%, в 2020 г. ­­– уже 17%. В то же время немного упала доля дорогих квартир по цене более 900 $ за кв.м.

Местоположение

Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

зонирование - лого

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Структуру, полученную в результате такого деления, можно видеть на следующем графике.

Рисунок 2. Распределение квартир по районам города

рисунок 2

Из графика видно, что количество предложений в срединном центре максимально. Это и неудивительно, поскольку данная зона довольно обширная, и, в то же время, на фоне дефицита земли в центральной части города, строительство в срединной зоне ведется наиболее активно. По сравнению с прошлым годом доля предложений в данной части города практически не изменилась.

В то же время немного увеличилось предложение квартир в южной части города. Последние годы данный район активно застраивается, появляются новые большие жилые комплексы.

Немного возросло количество объектов и на окраинах города. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству.

Предложение квартир в западной части города уменьшилось за последний год на 8%.

Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).

Рисунок 3. Цена на квартиры в Бишкеке в зависимости от местоположения ($/кв.м.)

рисунок 3

Как видно из графика в 2020 году практически во всех районах города, за исключением удаленных районов, произошел спад цены на квартиры первичного рынка недвижимости. Это может быть связано с общим спадом экономической активности в стране за последний год.

Средняя цена предложения в центре продолжает снижаться, откатившись еще на 6%.

Цена в южной части города остается выше, чем в срединном центре и западной части города и составляет 720 $ за кв. м.

Цены в срединном центре и в западной части города остаются примерно в одной ценовой категории.

Количество комнат и размер квартир

Что касается количества комнат, то на дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами (Рисунок 4). Чуть меньше выбора 3-х и 1-х комнатных квартир, еще меньше 4-х и более комнатных.

Рисунок 4. Предложение вариантов по количеству комнат

рисунок 4

По сравнению с прошлым годом произошло небольшое уменьшение площади 1 и 2-х комнатных квартир и увеличение площади 3-х и 4-х комнатных квартир (Рисунок 5). В отличие от 2019 года на рынке присутствуют предложения больших по площади квартир (5 и более комнат). Это означает что на рынке существует (хоть и небольшой) спрос на квартиры с большим количеством комнат.

В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Еще несколько лет назад довольно редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.

Рисунок 5. Количество комнат и площади квартир

рисунок 5

Зависимость цены от стадии строительства

Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6). Интересно, что в 2020 году увеличилась разница в цене на квартиры на стадиях строительства и сдачи под самоотделку. При покупке квартиры на стадии строительства можно в среднем сэкономить 9% стоимости.

В 2020 г. цена квартир на стадии сдачи под самоотделку получилась выше, чем цена квартир сданных в эксплуатацию. Данный факт не должен вводить в заблуждение, потому что обычно квартиры, сданные в эксплуатацию имеют более высокую стоимость или равны стоимости квартир, сданным под самоотделку. Данный факт можно объяснить неравномерным распределением предложений квартир сданных в эксплуатацию по районам города и небольшим количеством данных квартир.

Рисунок 6. Цена квартир в зависимости от стадии строительства ($/кв.м.)

рисунок 6

Жилые комплексы и компании застройщики

Последние годы наблюдается рост новых жилых комплексов, а также увеличение числа компаний застройщиков (Рисунок 7, Рисунок 8).

Рисунок 7. Количество жилых комплексов

рисунок 7

Рисунок 8. Количество компаний застройщиков

рисунок 8

Таким образом, анализ стоимости квартир в новых домах показал, что на рынке сохраняется довольно высокий уровень предложения. При этом наблюдается тенденция сглаживания цен на квартиры в центре, срединном центре и южных районах города. По крайней мере, сегодня в центре Бишкека нет жилых комплексов, где бы предлагались квартиры по цене 1 500 — 1 800 $/кв.м. как раньше.

Интересным является и то, что по сравнению с другими районами города средняя цена на квартиры в удаленных частях Бишкека выросла за последний год, в то время как в остальных районах произошел спад цены.

В целом за последние годы наблюдается тенденция к планомерному уменьшению цен на жилые комплексы премиум класса и возрастание темпов строительства в бюджетном сегменте.

Предыдущие исследования:
 
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2014 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2016 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2017 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2018 г.

Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2019 г.