Анализ рынка земельных участков в Бишкеке и его пригородах по состоянию на 2020 год

Специалисты Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» обновили анализ цен на земельные участки города Бишкек и его пригородов за период 2011-2020.

Эконометрический анализ показывает, что одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, по-прежнему является его местоположение. И это не только близость к центрам деловой активности города, но и развитость инфраструктуры самого района, его престижность, экология и прочие факторы.

Для целей данного анализа традиционно выделены следующие районы:

  1. Центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Жибек Жолу с севера,
    • ул. ул. Суюмбаева до ул. Боконбаева, ул. Ибраимова от ул. Боконбаева до ул. Кулатова, улицей Жукеева – Пудовкина от ул. Кулатова с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • бульваром Молодой Гвардии до ул. Л.Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого с запада.
  2. Срединный центр. Ограничен следующими улицами:
    • ул. Щербакова с севера,
    • ул. 7 апреля с востока,
    • ул. Ахунбаева с юга,
    • ул. Фучика до ул. Московской, бульваром Молодой Гвардии до ул. Л. Толстого и проспектом Манаса от ул. Л. Толстого – с запада. за исключением квадрата в п. 1.
    • Жилой массив «Рабочий городок» также включен в данный район.
  3. Юг. Южные микрорайоны и прилегающие к ним районы (мкр. Джал не включен)
  4. мкр. Джал;
  5. Восток (мкр. Аламедин, Тунгуч, ж/м Кок Жар, с. Лебединовка)
  6. Западные жилые массивы (ж/м Кызыл — Аскер, ж/м Ала – Тоо, Касым, Аска-Таш, р-н Западного автовокзала, Киркомстром, с. Новопавловка)
  7. Северные жилые массивы (с. Нижняя Ала-Арча, ж/м Келечек, Энесай и прочие до объездной трассы)
  8. Восточные жилые массивы (ж/м Кара Жыгач, Учкун, Алтын-Ордо, Рухий Мурас)
  9. Южные жилые массивы(ж/м Ак Орго, Ак Ордо, с. Селекционное, удаленная часть ж/м Арча-Бешик.)
  10. Элитные жилые массивы(ж/м Киргизия-1, Ынтымак, с. Орто-Сай, не удаленная часть ж/м Арча-Бешик).
  11. Южные пригороды(с. Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок)

Перечисленные районы можно разделить на 2 подкатегории.

Районы №1-5 отличаются разнообразием не только жилой, но и коммерческой недвижимости, поэтому назначение продающихся в этих районах земельных участков варьируется от индивидуального жилищного строительства до многоэтажного строительства и строительства крупных коммерческих объектов.

Районы №6-11 отличаются доминированием индивидуальной жилой застройки, поэтому подавляющее большинство участков продаются здесь под застройку частными жилыми домами.

Для начала рассмотрим структуру предложения по реализуемой площади в динамике за период с 2011 по 2020 год (Рисунок 1). Выборка производилась по состоянию на второй квартал 2020 года. Выборка и анализ участков сельскохозяйственного назначения не проводились.

Рис. 1. Динамика структуры предложения земельных участков по реализуемой площади к общему числу объявлений

рисунок 1

В целом по рынку структура предложения земельных участков на протяжении всего рассматриваемого периода колеблется незначительно.

Заметные изменения произошли только в объеме предложения небольших по площади земельных участков (до 4 соток). В 2020 году их доля достигла максимального значения за последние 10 лет. Собственники земли в жилом секторе все чаще выставляют на продажу часть своего земельного участка, выделяя из своего большого участка в отдельную единицу обычно около 4 соток для продажи.

Наибольшую долю на рынке земли сохраняют участки  площадью 4‒8 соток. За последний год их доля немного увеличилась — на 5%.

Предложение участков с площадью 8‒15 соток за последний год снизилось на 4%.

Предложение по продаже больших участков площадью более 15 соток также уменьшилось на 6% за последний год.

В целом в 2020 году наблюдается снижение предложения больших по площади участков и увеличение предложения на рынке земли небольших размером — до 8 соток.

Сердце столицы

Ниже представлена динамика цены предложения на земельные участки, расположенные в самом центре города Бишкек, отличающимся разнообразием недвижимости различного назначения (Рисунок 2).

Рис. 2. Динамика цен на земельные участки в центре г. Бишкек, $/кв.м

рисунок 2

Как видно из графика цена в 2020 году по отношению к прошлому году практически не изменилась, а по отношению к 2011 году выросла более чем в 2 раза. Средняя цена за сотку в центре Бишкека составляет на сегодняшний день 43 000 $.

На следующем рисунке приведена динамика цены предложения трех районов, последние годы соревнующихся между собой по инвестиционной активности: срединный центр, юг и мкр. Джал.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в срединном центре, южной и западной частях г. Бишкек, $/кв.м

рисунок 3

В целом можно отметить, что цена на землю в западной и южной частях Бишкека растет последние 3 года.

Динамично растущий на протяжении 2011‒2014 гг. Джал, дешевеет в период 2015‒2017 гг. С тех пор происходит восстановление цены на земельные участки в Джале, но рекорд 2014 года до сих пор не побит. Сегодня средняя цена за сотку здесь – 17 600 долл.

Земельные участки в южной части города обошли по стоимости западную часть и даже срединный центр. Пока участки в центре и Джале растут незначительно или даже дешевеют, как, например, в срединной части, цены на участки в южной части Бишкека продолжают стремительно расти.

В 2020 году средняя цена здесь выросла на 26% и составила 21 200 $ за сотку.

Рост цен в южном и западном районах за последние несколько лет связан с активной застройкой и улучшением инфраструктуры данных районов, а также значительно снизившимся количеством предложений продажи земельных участков в данных районах.

В то же время земельные участки в срединном центре дешевеют. За последний год произошло снижение цены на 6%.

Сегодня недвижимость, в том числе квартиры в новостройках, продаются гораздо быстрее именно в южной зоне города, что подталкивает застройщиков реализовывать свои проекты в данной части города, а это, в свою очередь ведет к росту цен в южной зоне и стагнации цен в срединной части города.

Далее рассмотрим динамику цен на земельные участки в восточной части города Бишкек (Рисунок 4).

Рис. 4 Динамика цен на земельные участки в зоне «Восток», $/кв.м

рисунок 4

Что же касается восточной части города, начиная с 2018 года, идет резкий подъем цен на земельные участки. В 2019 году цена увеличилась на 44% по сравнению с 2018 годом и в 2 раза по сравнению с 2017 годом. Это можно объяснить тем, что строительные компании начали активнее вести застройку данных районов, что вызвало незамедлительный рост цен.

Однако в 2020 году цена на землю в восточной части города немного упала. Сотка земли предлагается в среднем по 13 200 $.

Где нам дом построить?

Теперь рассмотрим динамику цен на земельные участки в районах, удаленных от центра города, и характеризующихся преобладанием частной жилой застройки (Рисунок 5).

Как известно, город Бишкек со всех сторон застроен и продолжает застраиваться жилыми массивами с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступности. На этом фоне выделяются так называемые «Элитные жилые массивы», выделяемые нами в отдельную группу, куда входят: ж/м Киргизия-1, ж/м Ынтымак, с. Орто-Сай и не удаленная часть ж/м Арча-Бешик.

Рис. 5 Динамика цены предложения на земельные участки в элитных жилых массивах Бишкека, $/кв.м

рисунок 5

Цена на земельные участки в данном районе выросла за последние 4 года в полтора раза и составляет в 2020 году 11 000 $ за сотку. Такой рост объясняется не только развитием инфраструктуры в данных районах, но и появляющимися здесь проектами строительства многоквартирных жилых домов, элитных жилых комплексов и VIP городков.

Переломной точкой стал 2015 год. В 2016 году цена упала на 40% по сравнению с 2015 годом. Это может быть связано с тем, что на протяжении последних лет (до 2015 года), территория расширялась и застраивалась и соответственно количество предложений резко выросло.

За последний год наблюдается небольшой спад стоимости земли в элитных жилых массивах.

Рассмотрим также предложение земельных участков в других жилых массивах города. На графике далее представлена динамика цен на северные, восточные, и западные жилые массивы (Рисунок 6).

Рис. 6 Динамика цены предложения на земельные участки в жилых массивах, $/кв.м

рисунок 6

В первую очередь бросается в глаза резкий скачок цен на землю в западных жилых массивах. За 2016‒2019 года произошел рост в 2,5 раза. Такой рост может быть связан с активной застройкой данной части города жилыми многоэтажными домами. В 2020 году цена на землю здесь немного упала (на 8%) и составляет 7 100 $ за сотку.

Северные жилые массивы традиционно отличаются более низким уровнем инфраструктуры, поэтому и цена здесь была наиболее низкой в 2020 году – 3 500 $ за сотку. Динамика здесь не впечатляет в виду медленного развития в данном секторе. В последние несколько лет цена колеблется около 3 000 ‒ 3 800 $ за сотку.

Цены на землю в восточных жилых массивах растут медленными темпами на протяжении всего исследуемого периода. В 2020 году цена здесь выросла на 14 % по сравнению с  предыдущим годом и составила 5 700 $ за сотку.

Поскольку город постоянно расширяется, то для отслеживания тенденций за пределами города была также сформирована группа «Южные пригороды», включающая несколько сел, интерес к которым в последние годы заметно возрос: Кок-Жар, Беш-Кунгей, Чон-Арык, Байтик, Нижний Орок.

На рисунке 7 для сопоставления приведена динамика цены предложения в наиболее развитых и ликвидных южных жилых массивах.

Рис. 7 Динамика цены предложения на земельные участки в южных жилых массивах и южных пригородах, $/кв.м

рисунок 7

Жилые зоны, отнесенные в группу «Южные пригороды», более удалены от центра города, нежели жилые зоны, входящие в группу «Южные жилые массивы. Но удивительным является тот факт, что в настоящее время цены на земельные участки в южных пригородах и южных жилых массивах находятся в одной ценовой области.

Анализ показывает, что цена земли в южных жилых массивах и пригородах немного упала в 2020 г. Однако до этого за последние несколько лет наблюдался постоянный рост цены на землю в данных районах. Это может быть связано с тем, что данная часть города является привлекательной для индивидуального жилого строительства, так как цены здесь относительно не дорогие, а земля находится в экологически чистом районе, не так далеко от города.

Подводя итоги анализа по земельным участкам за 2020 г. можно сделать вывод, что в большинстве районов города произошло незначительное снижение цены. Это можно объяснить спадом экономической деятельности вследствие пандемии связанной с Covid‒19, а также возросшим курсом доллара США.

В таблицах далее (Таблица 1, Таблица 2) представлена динамика цен предложения по районам с относительными изменениями за период.

Табл. 1 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

табл 1

Табл. 2 Динамика средней цены предложения на земельные участки по районам, $/кв.м

табл 2

Предыдущие исследования:
1. Сравнительный анализ цен на участки коммерческого назначения (весна 2011 г. — лето 2010 г.)

2. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

3. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на осень 2014 года

4. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2015 года

5. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2016 года

6. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2017 года

7. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2018 года

8. Динамика цен на рынке земельных участков Бишкекской агломерации по состоянию на лето 2019 года