Анализ вторичного рынка жилья, цены на квартиры
в Бишкеке по состоянию на 2020 г.

В проведенном анализе были рассмотрены основные тенденции развития  вторичного рынка жилья г. Бишкек в 2020 году.

Для начала рассмотрим результаты анализа вторичного рынка квартир, регулярно проводимого кафедрой «Математические методы и исследование операций в экономике» Кыргызско-Российского Славянского университета. На графике ниже (Рисунок 1) можно проследить основные тенденции на рынке жилой недвижимости с 1999 года.

рисунок 1

Рисунок 1. Динамика цен предложения на вторичном рынке квартир с 1999 года, $/кв.м.[1]

Как видно на графике в последние 4 года рынок находится в стадии плавного роста стоимости, выраженной в долларовом эквиваленте. Начиная с лета 2016 года на рынке вторичной недвижимости не происходило резких колебаний цен.

Почему не наблюдается прежнего роста цен на рынке вторичной недвижимости? Высокий курс доллара США снижает покупательскую способность населения, что, в свою очередь, заставляет корректироваться долларовые цены. Низкий курс рубля также давит на внутренний рынок Кыргызстана, так как в пересчете на доллары заметно снизились доходы наших мигрантов, работающих на территории Российской Федерации. Еще одним фактором может являться отсутствие у населения свободных денег и сбережений, что приводит к тенденции обмена недвижимости на рынке без ее реальной покупки.

Также в 2020 году началась пандемия COVID-19, что также повлияло на рынок недвижимости и на всю экономику страны в целом.

Кроме того, рынок первичного жилья не стоит на месте и предлагает все больше и больше вариантов в новостройках, что также не может не влиять на рынок вторичного сегмента. В 2020 году наблюдается рекордный объем предложения на первичном рынке жилья. Предложение квартир за последний год в этом сегменте увеличилось на 70%. Также последние годы наблюдается рост новых жилых комплексов и увеличение числа компаний застройщиков (подробный анализ первичного рынка квартир по состоянию на 2020 г. представлен на нашем официальном сайте).

Посмотрим, динамику цен в разрезе местоположения и типов жилья за последние годы.

Ценовой анализ по районам города

Основной фактор, который влияет на цену жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:

районы города

Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.

Рассмотрим ценовую динамику вторичного рынка квартир по районам города (Рисунок 2).

рисунок 3

Рисунок 2.  Динамика цен предложения на вторичном рынке типовых квартир, $/кв.м.

На приведенном графике видно, что в 2020 году цена за 1 квадратный метр квартир на вторичном рынке недвижимости упала в среднем на 2% во всех районах города. Это связано со сложившимся экономическим кризисом, связанным с пандемией COVID-19, а также ростом курса доллара.

В целом цена за квадратный метр после резкого падения в 2016 году сохраняется примерно на одном уровне в последние 5 лет по каждому из районов.

Ценовой анализ по типам и сериям

На следующем графике (Рисунок 3) представлена динамика цен предложения на рынке квартир с разбивкой по типам и сериям.

рисунок 4

Рисунок 3. Динамика цен предложения на квартиры по сериям, $/кв.м.

Как видно из графика за последний год цена за 1 кв. м. на квартиры 105, 106 серий, а также хрущевок немного выросла. Цена на квартиры 104 серии не изменилась. На квартиры остальных серий цена упала.

Самое большое падение цены в 8% наблюдается в «сталинках». Это может быть связано с тем, что в городе растет темп строительства новых домов схожих по параметрам с данной серией квартир ‒ такими как высота потолков и материал стен. Да и оставшийся срок жизни данной недвижимости с каждым годом становится все короче.

Цены на квартиры гостиничного типа растут на протяжении последних 5 лет. Это говорит о том, что в городе достаточно высокий спрос на недорогие квартиры с небольшой площадью. Однако в 2020 г. произошло незначительное падение цены из‒за появление небольших квартир в бюджетном сегменте строительства.

Смотря на динамику в общем, можно сказать, что за последние 4 года не было резких колебаний цен на квартиры всех серий.

Далее рассмотрим динамику цен в зависимости от состояния квартиры (Рисунок 4). Чем лучше ремонт в квартире соответственно, тем выше цена на нее.

рисунок 5

Рисунок 4. Динамика цен предложения на квартиры по их состоянию, $/кв.м.

Наименьшую цену имеют квартиры, которые продаются «под самоотделку». В удаленных районах города квартиру «под самоотделку» можно приобрести в среднем за 563$ за квадратный метр, что является самой низкой ценой по сравнению с остальными районами.

На квартиры с отличным состоянием наблюдается высокий спрос на рынке. Цена в центре на них достигает 1 212$ за квадратный метр. В южных спальных районах средняя цена за кв. м. на квартиры с отличным состоянием  составляет порядка 1 040$.

Также на рынке вторичной недвижимости имеется большое предложение квартир в хорошем и удовлетворительном состоянии. Разница цен на них в спальных районах не такая большая.

В рамках проведенного анализа также была рассмотрена стоимость квартир вторичного рынка в зависимости от серии и количества комнат (Таблица 1, Таблица 2).

табл 1

табл 1-1

Таблица 1. Таблица 2. Минимальная и максимальная стоимость квартир вторичного рынка

в зависимости от серии и количества комнат, $

Исходя из таблиц выше, можно отметить, что разброс цен для типовых квартир 104, 105, 106 серий, хрущевок и сталинок не такой большой и зависит по большей части от расположения квартиры и ее состояния.

В то же время для квартир с индивидуальным проектом характерен большой разброс цен, так как у них также может значительно отличаться квадратура, не зависимо от количества комнат

Резюме

Подводя итоги проведенного исследования можно сделать вывод о том, что цены на квартиры вторичного рынка недвижимости немного упали за последний год. Это связано с общим экономическим спадом в стране и мире, ростом курса доллара и пандемией короновируса.

Предпочтения горожан по прежнему склоняются к более тихим, спокойным и экологически чистым для проживания районам города, которые по своему уровню развития не уступают центральной части города.

На сегодняшний день из-за обострившейся конкуренции компаний застройщиков цены на первичное «элитное жилье» стали более привлекательными. Если еще несколько лет назад потенциальные покупатели с опаской и недоверием относились к новым домам и предпочитали выбирать проверенные временем квартиры рынка вторичного жилья, то сейчас можно говорить о том, что покупатель уже может задуматься о приобретении квартиры в новом доме с куда большими преимуществами, перспективами и возможностями.

Также учитывая темпы роста курса доллара, стоит отметить, если данная динамика продолжится, то следует ожидать большего падения цен на квартиры. Особенно это будет заметно в начале 2021 г., когда активность на рынке недвижимости снижается.

[1] Кафедра «Математические методы и исследование операций в экономике», Кыргызско-Российский Славянский университет

Предыдущие исследования:

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2011 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2012 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2014 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2015 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на осень 2017 года

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на 2018 год

Анализ рынка квартир г. Бишкек по состоянию на 2019 год