Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля в динамике 2012-2020 гг

В силу природных, климатических и инфраструктурных условий Иссык‒Куль принято делить на северный и южный берег. Каждый берег имеет свои климатические особенности, разнообразные достопримечательности, исторические памятники, различный уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры.

Северный берег Иссык‒Куля более развит в инфраструктурном плане и поэтому более привлекателен для потенциальных покупателей земельных участков и инвесторов.

По этой причине аналитики компании «Бизнес-Эксперт» продолжают ежегодно анализировать цены на земельные участки северного побережья озера Иссык-Куль. Данный анализ представлен по состоянию на 2020 год.

Диапазон цен на земельные участки на северном побережье очень широкий. Можно выделить основные  факторы, влияющие на стоимость земельных участков в целом: площадь земельного участка, расположение относительно крупных населенных пунктов (городов), близость того или иного участка к озеру или трассе.

Размеры участков

В ходе анализа предложения по состоянию на осень 2020 года  были найдены земельные участки площадью от 2,3 соток до 18 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже (Рисунок 1).

Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков

рисунок 1

Как видно из диаграммы половину от всех предложений на рынке составляют небольшие участки площадью до 8 соток. По сравнению с 2018 годом их доля значительно выросла. Это может быть связано с тем, что за последние годы более крупные игроки перестали заходить на рынок и крупные участки перестали пользоваться спросом. Собственники таких участков зачастую начали дробить их на более мелкие, для ускорения их продажи.

В то же время предложение участков площадью от 8 до 25 соток снизилось по сравнению с прошлым периодом и составляет 31% от общего числа предложений, что возможно также связано с их делением на более мелкие.

Предложение больших участков от 25 соток практически не изменяется на протяжении последних 8 лет.

Влияние местоположения

Стоимость земельных участков на Иссык-Куле меняется в зависимости от конкретного населенного пункта. Это вызвано уровнем развития села или города, климатическими особенностями, отдаленностью от побережья и трассы.

Сотрудники «Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» традиционно выделяют следующие зоны для целей анализа.

  1. г. Чолпон-Ата
  2. с. Бостери
  3. с. Чок-Тал
  4. с. Чон-Сары-ой
  5. с. Сары-ой
  6. с. Кара-ой
  7. с. Тамчы
  8. с. Бактуу-Долоноту
  9. Другие села:
  • с. Бает
  • с. Булан-Соготту
  • с. Корумду
  • с. Кош-Кол
  • с. Орнок
  • с. Чырпыкты

Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам

рисунок 2

На диаграмме видно, что большая часть предложений приходится на следующие населенные пункты: г. Чолпон-Ата (13%), с. Бостери (9%), с. Тамчы (10%), с. Чок-тал и с. Чон-Сары-Ой по 8% соответственно.

Также в 2020 году большая часть предложений по продаже земли приходится на другие села и составляет 35%.

Далее представлено предложение земельных участков по населенным пунктам уже в динамике (Рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.

рисунок 3

Количество предложений по продаже земельных участков в населенных пунктах, относящихся к «другим селам» значительно выросло за последний год и это не может не радовать, ведь на Иссык-Куле появляются новые развивающиеся районы для туризма.

Наибольшее количество предложения приходится на такие крупные населенные пункты как г. Чолпон-Ата, с. Бостери, с. Чок-Тал и с. Чон‒Сары‒Ой.

В целом по всем населенным пунктам происходят колебания предложения на протяжении всего рассматриваемого периода.

Далее на графике представлена динамика цены предложения на земельные участки в долларах в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта (Рисунок 4).

Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам ($/кв.м.)

рисунок 4

На протяжении последних четырех лет самые дорогие участки расположены в с. Бостери. Цена за квадрат в 2020 году здесь составляет 19 $.

Следующими по стоимости идут участки в с. Бактуу-Долоноту и в г. Чолпон-Ата. Цена на участки в Чолпон-Ате практически не изменилась по сравнению с 2012 годом, а цена в  с. Бактуу-Долоноту выросла на 43%.

Стоимость земли в с. Чок-Тал и с. Тамчы меняется незначительно за последние 4 года и составляет в среднем 12‒13 $/кв. м.

После взлета цен до 38 $/кв. м. в с. Сары-Ой цена здесь упала в 2020 году до 9 $/кв. м. и сравнялась с ценами в с Кара-Ой. Это можно возможно связано с тем, что в прошлые рассматриваемые периоды на рынке с. Сары‒Ой продавались самые лакомые площади земли, расположенные в наиболее перспективных местах. В настоящей же выборке такие участки отсутствуют, по причине того что большинство из них уже продано, либо собственники приберегают такие участки на более поздний срок.

Последние 2 года немного растут цены в других небольших селах Иссык‒Куля. Это говорит о попытках развития инфраструктуры и привлечении туристов в этих населенных пунктах.

Близость к трассе

Привлекательность земельного участка на Иссык‒Куле также определяется его расположением относительно центральной трассы Балыкчы ‒ Каракол.

Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:

  1. Расположенные вдали от трассы Балыкчы‒Каракол на север в сторону гор;
  2. Расположенные вдоль трассы Балыкчы‒Каракол;
  3. Расположенные ниже трассы Балыкчы‒Каракол в сторону озера.

Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).

Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от расположения к трассе Балыкчы ‒ Каракол ($/кв. м.)

рисунок 5

По графику видно, что чем ближе участок находится к озеру, тем выше цена на него.

В 2020 году стоимость земельных участков, расположенных по трассе Балыкчы‒Каракол и участков, расположенных ниже трассы в сторону озера одинакова и составляет 14 $/кв. м. Однако заметно, что начиная с 2016 года стоимость участков, расположенных ниже трассы постепенно снижается.

Стоимость участков, расположенных выше трассы в сторону гор, практически не меняется последние несколько лет и составяет 9 $/кв. м.

Близость к озеру

Отдельной темой для исследования было то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны участки, расположенные ниже трассы Балыкчы‒Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м.

Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).

Рисунок 6. Стоимость земельных участков в зависимости от расстояния до озера, ($/ кв. м.)

рисунок 6

На диаграмме видно, что участки, расположенные в непосредственной близости от пляжной зоны, имеют цену предложения, в среднем, почти в 1,5 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 600 м. от озера. Речь идет только об участках, не выходящих за трассу.

Стоимость участков, расположенных от 200 до 400 м от озера составляет в среднем 12 $/кв. м., в то время как участки, примыкающие к пляжной зоне, стоят уже 15 $/кв. м.