Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля за лето 2012 г.
Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья оз.Иссык-Куль, находящихся в курортной зоне за период со 2 июля по 30 августа 2012 года.
Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение.
Для целей анализа были выделены населенные пункты, каждый из которых имеет определенные отличительные особенности, определяемые местоположением. Данное разбиение было обусловлено также и такими факторами, как развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта для туристов. Было выделено 9 основных групп зон отдыха, которые приведены далее:
1) г. Чолпон-Ата
2) с. Бостери
3) с. Чок-Тал
4) с. Чон-Сары-ой
5) с. Сары-ой
6) с. Кара-ой
7) с. Тамчы
8) с. Хутор
9) Другие села:
Как уже было упомянуто, наиболее значимым показателем, существенно влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение. Привлекательность местоположения определяется также расположением относительно центральной трассы Бишкек-Каракол и близостью к озеру. Таким образом, в зависимости от местоположения было выделено 3 группы участков:
Участки, значительно удаленные от трассы на север в сторону гор, как правило, предназначены для индивидуального жилого строительства и расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.
Участки, расположенные вдоль главной трассы Бишкек-Каракол, больше подходят «под бизнес».
Понятие «под бизнес» в данном случае означает, что участок расположен на трассе, в месте большой проходимости и коммерческой активности, то есть, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на нём целесообразно строить такую коммерческую недвижимость, как, например, магазин, кафе, СТО и пр.
Особенностью участков ниже центральной трасс, т.е. расположенных ближе к парко-пляжной зоне озера Иссык-Куль, является их коммерчески выгодное использование под туристические комплексы и зоны отдыха (отели, коттеджи, пансионаты и т.д.)
Диаграмма 1. Средняя удельная цена предложения 1 кв. м. земельных участков на северном побережье Иссык-Куля на 31 июля 2012 года (USD/кв. м)
Таблица. 1. Средняя цена предложения 1 кв. м. земельных участков на северном побережье Иссык-Куля на 31 июля 2012 года (знак «-» означает отсутствие наблюдений)
|
г. Чолпон-Ата |
Выше трассы в сторону гор, |
10,83 |
|
Вдоль трассы, |
15,15 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
18,93 |
|
|
с.Бостери |
Выше трассы в сторону гор, |
10,00 |
|
Вдоль трассы, |
18,50 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
28,41 |
|
|
с.Чок-Тал |
Выше трассы в сторону гор, |
- |
|
Вдоль трассы, |
8,12 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
12,14 |
|
|
с.Чон-Сары-ой |
Выше трассы в сторону гор, |
8,75 |
|
Вдоль трассы, |
10,26 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
11,83 |
|
|
с.Сары-ой |
Выше трассы в сторону гор, |
- |
|
Вдоль трассы, |
5,00 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
7,81 |
|
|
с.Кара-ой |
Выше трассы в сторону гор, |
5,10 |
|
Вдоль трассы, |
10,56 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
7,32 |
|
|
с.Тамчы |
Выше трассы в сторону гор, |
5,00 |
|
Вдоль трассы, |
10,00 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
16,88 |
|
|
с.Хутор |
Выше трассы в сторону гор, |
- |
|
Вдоль трассы, |
9,67 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
15,00 |
|
|
Другие села |
Выше трассы в сторону гор, |
5,70 |
|
Вдоль трассы, |
10,67 |
|
|
Ниже трассы в сторону озера |
9,80 |
Из приведенной выше диаграммы и таблицы видно, что центром наибольшей активности и коммерческой привлекательности являются г. Чолпон-Ата и село Бостери.
Вследствие того, что рынок земельных участков в г. Чолпон-Ата и с. Бостери достаточно хорошо сформирован и развит, удалось сформировать репрезентативную выборку для проведения анализа в зависимости стоимости участка от его локального местоположения. Их можно отнести к наиболее развитым территориальным зонам.
Село Тамчы, Чон-Сары-Ой, Хутор, Чок-Тал относятся к среднеразвитым территориальным зонам, хотя в некоторых селах предложения участков, расположенных выше трассы на север, отсутствуют. Село Кара-Ой тоже можно отнести к среднеразвитым территориальным зонам, участки у дороги оказались дороже, это связано со спецификой инфраструктуры села.
В селе Сары-Ой и остальных селах участки, расположенные у трасс Бишкек-Каракол, оказались дороже, чем участки, расположенные у побережья. Это связано с тем, что участки у побережья не интересуют покупателей, т.к. парко-пляжная зона очень плохо развита или не развита.
Диаграмма 2. Предложения на рынке земли северного побережья
Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земли приходится на г. Чолпон-Ата и на с.Бостери.
Из диаграммы видно, что большую долю занимают участки до 8 соток и участки от 8 до 25 соток предназначенные для небольших строительств: мини-пансионатов, коттеджей, гостиниц, магазинов и других небольших коммерческих проектов. Несмотря на это найти большой участок на Иссык-Куле не составит труда, на рынке земли множество предложений больших участков для крупных строительств пансионатов, санаториев, центров отдых, отелей, аквапарков и других проектов.
Близость парко-пляжной зоны положительно влияет на стоимость.
Диаграмма 4. Средняя стоимость участков на Иссык-Куле в зависимости от расстояния до озера (USD/кв. м)
Самыми дорогими оказались участки наиболее близко расположенные к парко-пляжной зоне.
Диаграмма 5. Средняя стоимость участков на Иссык-Куле на 31 июля 2012 года (USD/кв. м)
Подведем итоги, как показал анализ, самой дорогой землей торгуют в селе Бостери. Это связано с большим притоком туристов и отдыхающих именно в это село в летний сезон. Самым хорошо сформированным рынком земли на Иссык-Куле является город Чолпон-Ата. В селах, не привлекающих туристов, самой дорогой земля оказалось расположенная у трассы Бишкек-Каракол.
Средняя стоимость за квадратный метр на северном побережье курортной зоны Иссык-Куля на 31 июля 2012 года составляет 16 USD/кв. м.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
