Почему «лишние» деньги сейчас выгоднее всего вкладывать в дряхлые «сталинки» и что скрывается в новых квартирах за 20 тысяч долларов, узнала корреспондент Sputnik Кыргызстан Асель Минбаева.
Прежде чем прочесть интервью с руководителем строительной компании Замиром Чаргыновым, учтите: старым в тексте называется жилье, которое вы покупаете у прежних хозяев. На сленге строителей это «вторичка». Новые квартиры зовутся «первичкой» и нередко стоят дешевле, чем старые. Такой вот парадокс. Правда, мой собеседник уверен, что в ближайшие годы цены на большинство квартир в Бишкеке упадут.
— Еще свежи в памяти события 2015 года, когда рынок недвижимости с грохотом обвалился: стоимость квартир в столице упала на треть, а строительные компании изощрялись, чтобы хоть как-то продать жилье. Сейчас ситуация изменилась?
— Движение на рынке есть, но роста цен как такового не наблюдается. С обвалом курса сома население не может позволить себе покупать недвижимость. Раньше как было? Трудовые мигранты приобретали жилье у тех, кто вкладывался в новые квартиры. Рынок бурлил: стройка еще не начиналась, а квартиры уже были раскуплены. Сейчас ажиотажа нет.
— Во время кризиса я много разговаривала с руководителями строительных компаний и каждый раз слышала: «Дальше ценам падать некуда, дальше — дно. Мы не можем продавать жилье ниже себестоимости». Тем не менее цены продолжали снижаться… А сейчас у предпринимателей жирок остался? Могут ли цены на бишкекские квартиры еще опуститься?
— Себестоимость квадратного метра нового жилья в городе составляет как минимум 400 долларов. Плюс прибыль, которую планирует получить предприниматель. Средняя маржа в любом бизнесе у нас составляет около 20-30 процентов. Исходя из этого, самая низкая цена — около 550 долларов за квадратный метр «первички». Конечно, в центре столицы стоимость выше, на окраинах — чуть ниже. Но если вам предлагают квартиру намного дешевле, это повод насторожиться.
— А почему в Бишкеке старое жилье зачастую стоит дороже, чем новое? — В старых квартирах все уже установлено, система давно работает. Покупая такое жилье, вы меньше рискуете: квартира сразу регистрируется на вас. Еще там есть хотя бы минимальный ремонт.
— В старых квартирах все уже установлено, система давно работает. Покупая такое жилье, вы меньше рискуете: квартира сразу регистрируется на вас. Еще там есть хотя бы минимальный ремонт.
Но я думаю, что через несколько лет цены на старые столичные квартиры обвалятся еще сильнее. Дома, которые строили в годы СССР, потихоньку ветшают, срок их «жизни» истекает, а капитальный ремонт стоит примерно столько же, сколько возведение новых. Люди часто говорят: «Вот сколько это здание стояло, столько еще простоит». Это миф! Со временем все устаревает: трубы гниют, здания ветшают…
Новое жилье имеет и другие преимущества перед старым. Это свежие подъезды, новые электрические кабели и сантехника. Да и фасады домов гораздо красивее. В кризис цены на новостройки сильно не упали, дешевела в основном «вторичка» — она стоила 1 000 долларов за «квадрат», а сейчас даже 750.
— Еще появились такие технологии, по которым дома строят из каких-то суперконструкций или контейнеров. Они на порядок дешевле зданий из кирпича и бетона, но при этом, как утверждают производители, ничуть не уступают им. Это фантастика?
— Все почему-то думают, что стоимость дома — это цена «коробки» с комнатами. На самом деле львиную долю себестоимости здания составляет инфраструктура: нужно провести свет, воду, газ. В рекламе таких домов, о которых вы говорите, «мелочи» вроде коммуникаций, красивого фасада, детской площадки и стоимости земли вообще не учитываются. То есть на ваш участок просто привезут коробку, а все остальное — за дополнительную плату. На самом деле кирпичное или бетонное строительство ненамного дороже всех этих новых технологий.
— Объясните, почему все новое жилье называют элитным?
— Когда в 2005–2006 годах начался строительный бум, действительно возводили элитное жилье. Площадь средней квартиры составляла 120-130 квадратных метров. По сравнению с советскими планировками в 50-70 «квадратов» это было очень солидно. Сейчас компании делают новостройки с обычными квартирами. Их сложно назвать элитками, это просто новое жилье.
— Вы как раз специализируетесь на строительстве доступного жилья. А чем оно отличается от остального?
— Большинство компаний строят квартиры в пределах 50-120 квадратных метров, но даже они стоят от 35 тысяч долларов и выше. У населения таких денег нет. Мы проанализировали ситуацию и решили делать жилье за 20-35 тысяч. Площадь — от 32 «квадратов», как в однокомнатной квартире 105-й серии, но есть одно важное отличие.
Дело в том, что я учился в США и жил в маленьких квартирах с очень удобной планировкой: там кухня совмещена с залом наподобие студии, а отдельно есть маленькая спальня. Этот опыт я использовал в своей работе. Такие квартиры соответствуют образу жизни современного человека.
На качестве мы не экономим, просто убираем лишние площади — большие коридоры, широкие балконы. Мы конкурируем не с другими строительными компаниями, а с жилмассивами. В столицу приезжает много людей из регионов, они покупают участки и строят времянки в надежде, что потом смогут возвести большие дома, но так и живут годами в тесноте, без всякой инфраструктуры — дорог, отопления, газоснабжения… Хотя времянка в новостройке — не такое уж дешевое удовольствие! Во-первых, купить участок на расстоянии 20-30 минут езды до города можно минимум за 5-6 тысяч долларов. Времянка обойдется еще в 15 тысяч. То есть по цене это выйдет как небольшая квартира со всеми удобствами. Причем, если благосостояние семьи улучшится и она захочет «расширяться», маленькую квартиру будет легко продать (чего не скажешь о времянке) и подыскать вариант побольше.
— Есть еще одна проблема — автостоянки. Сейчас о них часто забывают, строя новые здания. Почему? Ведь можно делать и подземные парковки.
— Если бы на подземные парковки был такой же спрос, как на квартиры, строительные компании с удовольствием бы их делали. Земельные работы — удовольствие дорогое, поэтому парковочные места получаются недешевыми — от 5 до 15 тысяч долларов.
— Ого!
— Вот вы удивились — значит, скорее всего, тоже не стали бы покупать парковочное место.
— За 15 тысяч долларов? Нет, конечно!
— Но застройщики-то эти цифры не с потолка берут. А вот продать места на подземных парковках удается не всегда…
— До кризиса многие бишкекчане покупали жилье, чтобы сдавать его и получать доход. Сейчас мода прошла?
— Основательно пошатнулась. Цены упали, продавать квартиры стало сложнее, особенно большие. Даже элитки теперь сдаются по той же цене, что и обычные квартиры. Большинство наших людей не могут позволить себе снимать жилье за тысячу долларов, а иностранцев на всех не хватает.
Сегодня выгодно инвестировать в ветхие «сталинки». Город растет и будет продолжать расти вверх, а мест в центре мало. Через 5-7 лет дойдет очередь до «сталинок», когда на их местах захотят строить высотки. Вот тогда их можно будет выгодно продать.
— Какие тренды сейчас есть в строительстве?
— Думаю, появятся еще более элитные дома, где будет предусмотрено полное обслуживание: горничные, консьержи. Это жилье совершенно нового уровня. Будет все меньше точечной застройки — люди хотят жить в комплексах.
Источник: stroka.kg
