Специалистами Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке коммерческих помещений г. Бишкек по состоянию на 2011 ‒ 2017 г.
Под коммерческими помещениями в данном анализе подразумеваются помещения преимущественно офисного назначения, поскольку именно офисное помещение или потенциально офисные помещения составляют основу предложения на рынке, а помещения выборки, используемые или планируемые, как торговые, могут зачастую легко менять свое назначение.
Типичные торговые помещения чаще всего располагаются в торговых комплексах, таких, как, например, «Dordoi Plaza», «ГУМ», ЦУМ «Айчурек», «Караван», и т. д. Как правило, торговые площади в подобных торговых центрах сдаются в аренду.
Типичными торговыми помещениями также можно назвать помещения на первых уровнях многоэтажных жилых домов, где они зачастую соседствуют с офисными помещениями и сами могут попадать под данную категорию.
Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике разбиение коммерческих помещений по классам A, B, C, D для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано в первую очередь с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по продаже коммерческих помещений сосредоточена в центральной и срединной частях города Бишкек, в зоне коммерческой и деловой активности, на которую в июле 2017 г. приходится 55% всех предложений.
Стоит отметить, что в последние годы значительно возросло предложение и в южной части города, который считается спальным районом. Это объясняется появлением большого количества новостроек, в которых первые уровни целенаправленно делаются коммерческими. Также имеются предложения по продаже коммерческих помещений и в других частях города.
Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Как показал эконометрический анализ, на стоимость продажи, кроме параметра «местоположение», также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа большинство коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.
Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Тем не менее, количество продаваемых помещений в бизнес-центрах значительно уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это можно объяснить тем, что в бизнес-центрах помещения чаще предлагаются в аренду, чем на продажу. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения (Рисунок 1).
Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.
Средняя стоимость коммерческих помещений на 2017 г. составляет 939 USD/кв. м.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются «местоположение», «тип здания», «этаж» и наличие парковки.
Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, были построены динамические диаграммы (Рисунок 2).
Наиболее заметное изменение в предложении коммерческих помещений наблюдается у бизнес-центров +11% в общей доле. Это связано с возросшими темпами строительства подобных зданий в городе.
Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах уменьшилась на 8% в 2017 году, но продолжает удерживать за собой большинство предложений. Что касается особняков, предлагаемых под офисы и административных зданий, то, по отношению к 2016 году, их доля практически не изменилась.
На рисунке далее (Рисунок 3) изображено изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения.
За 2017 год на 10% увеличилось число предложений коммерческой недвижимости, которая находится в южной части столицы. Это связано с тем, что в последнее время число новых «элитных» зданий, построенных в данном районе, растет.
Число предложений коммерческой недвижимости, приходящихся на срединный центр, снизилось на 14%. Несмотря на это число предложений в данном районе по-прежнему лидирует.
Количество предложений в центре города остается на одном уровне с прошлым годом.
В связи с неизбежным расширением деловой зоны города начиная с 2011 года продолжается рост предложений коммерческой недвижимости в тех районах, которые ранее никак не ассоциировались с коммерческой и предпринимательской деятельностью. Здесь уже наблюдается более стабильная ситуация с 2011 года, разве что, заметно изменилась доля предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах, которая достигла своей максимальной точки в 2017 году. Можно сказать, что тенденция к росту предложения коммерческих помещений в южных микрорайонах города сохраняется, как и доля предложений коммерческой недвижимости на территориях вне центральных районов города, а именно в удаленных районах.
Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
После резкого сокращения доли коммерческих помещений площадью от 50 до 100 кв. м. в 2014 году уровень предложений подобного рода продолжает оставаться на прежнем уровне – это около 20%.
В то же время количество помещений площадью свыше 500 кв. м., численность которых с 2013 по 2015 годы стабильно возрастала, пошло на спад. С 2015 года количество предложений на рынке уменьшилось вдвое и к 2017 году составляет 11%.
Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.
Резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г., так же резко пошел на спад после того, как спрос был удовлетворен, так как в 2014 г. доля предложения таких объектов возросла почти в 3 раза. В 2015-2017 годах доля таких объектов в совокупном предложении заметно снижалась.
В 2017 году заметно возросли цены для помещений площадью 50‒200 кв. м. Цены на самые маленькие и самые большие помещения немного упали по сравнению с прошлым годом.
Далее рассмотрим динамику распределения коммерческих помещений в зависимости от их площади (Рисунок 6).
Начиная с 2011 года, наблюдается устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м. Но в 2017 году наблюдается спад на 9% относительно прошлого года.
Возросло предложение помещений с площадью меньше 100 кв.м. практически на 10%, заметна некая тенденция относительно 2015 года. Это может служить индикатором стабилизации рынка, как это было в 2012 году.
Предыдущие исследования:
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предположений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2017 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной части города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются единичные предложения по аренде офисов в других частях города.
В связи с этим для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч.). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г. Бишкек:
На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене.
Как видно из диаграммы распределение близко к нормальному без заметных
смещений в ту или иную сторону.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных:
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды, являются «местоположение», «состояние», «тип здания» и «этаж».
Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2017 год, была построена следующая диаграмма:
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (55%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в специализированных офисных центрах и административных зданиях составляет по 17% и 23% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.
Однако необходимо отметить, что ввиду отсутствия точных данных, мы можем сделать разбиение только по количеству предложений по аренде, которое не учитывает суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей. По предварительным оценкам, суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей в специализированных офисных центрах и административных зданиях в совокупности превышает количество площадей, изначально имеющих жилое назначение.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания.
Как видно из приведенной диаграммы, в 2012 году был отмечен существенный рост доли предложения коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 10 до 28%. Но, постепенное снижение данной доли в структуре говорит о том, что предложение данного типа объектов не является избыточным.
Максимальная за 2017 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 55%. Остальная доля равномерно распределена по другим типам зданий. Заметно снизилась доля помещения в особняках – 6% в 2017 году против 17% в 2015 г.
Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию 2017 года, была построена следующая диаграмма:
Что касается коммерческих помещений в срединных центрах, то их доля традиционно велика.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району в динамике:
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. Однако, в 2017 г. средняя цена во всех районах снизилась по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма:
На рынке коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 59%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 41%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 5 лет:
Предыдущие исследования:
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
