Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2015 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной части города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются единичные предложения по аренде офисов в других частях города.
В связи с этим для целей анализа нами было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и проч.). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г.Бишкек:
Обычно предлагаемый здесь офис – квартира, переоборудованная под офис. Как правило, данные помещения сдаются частными лицами (владельцами квартир). В большинстве своем состояние помещений можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».
Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние.
К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельностоящие, построенные до 1991 года. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Отдельностоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».
На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене.
Как видно из диаграммы распределение близко к нормальному без заметных смещений в ту или иную сторону.
Далее представлены результаты регрессионного анализа (Табл. 1).
На стоимость аренды также влияют такие показатели, как «удаленность от трассы», «этаж расположения», «наличие парковки» и прочие, но они являются составной частью параметра «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды, являются «местоположение» и «тип здания».
Для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа зданий по состоянию 2015 года, была построена следующая диаграмма:
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (48%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в специализированных офисных центрах и административных зданиях составляет по 17% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.
Однако необходимо отметить, что ввиду отсутствия точных данных, мы можем сделать разбиение только по количеству предложений по аренде, которое не учитывает суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей. По предварительным оценкам, суммарный объем предлагаемых к сдаче площадей в специализированных офисных центрах и административных зданиях в совокупности превышает количество площадей, изначально имеющих жилое назначение.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания.
Как видно из приведенной диаграммы, в 2012 году был отмечен существенный рост доли предложения коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 10 до 28%. Но, постепенное снижение данной доли в структуре говорит о том, что предложение данного типа объектов не является избыточным.
Максимальная за 2015 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 48%. Остальная доля равномерно распределена по другим типам зданий. Заметно снизилась доля помещения в специализированных бизнес-центрах – 18 % в 2015 году против 25% в 2014 г.
Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию 2015 года, была построена следующая диаграмма:
Что касается коммерческих помещений в срединных центрах, то их доля традиционно велика.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району в динамике.
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. Однако, в 2015 г. средняя цена в центре и срединном центре города снизилась по сравнению с 2014 г на 3,3% и 10,1% соответственно. На прошлогоднем уровне держится стоимость аренды в южной части города. А в остальных, не классифицированных районах города наблюдается резкое падение, предлагаемая цена аренды в таких районах снизилась на треть по отношению к прошлому году. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма:
На рынке коммерческих помещений, объекты менее 100 кв. м. составляют 54%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 46%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 5 лет.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
