Аналитики компании «Бизнес-Эксперт» подготовили обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости столицы. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений по состоянию на 2011‒2021 годы.
Коммерческими помещениями в данной работе считаются помещения, предназначенные не для проживания, а для получения коммерческой выгоды, преимущественно офисного и торгового назначения.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
Необходимо отметить, что общепринятое в мировой практике деление коммерческих помещений офисного типа по международной классификации (классы A, B, C, D) для рынка помещений Кыргызстана неприемлемо. Это связано с неразвитостью рынка и недостаточным количеством предложений по различным классам.
Для определения факторов, которые существенно влияют на цену коммерческой недвижимости, был произведен регрессионный анализ.
В базовую модель были приняты такие параметры как: расположение помещения в центральном районе, многоэтажном здании на первом этаже и с хорошим состоянием. Данные базовые параметры в модель не включаются.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таблица 1. Регрессионный анализ выборки
Таким образом, в связи с особенностью рынка на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену, являются расположение объекта недвижимости, его состояние, этаж и расположение относительно трассы.
Уравнение регрессии будет выглядеть следующим образом:
Цена кв.м. = 914,971 – 166,210*Удаленные районы + 117,844*На трассе – 168,174*Цоколь – 172,393*Подвал – 184,730* Удовлетворительное состояние – 107,040*Состояние под самоотделку.
Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Рынок торговой и офисной недвижимости Бишкека планомерно развивается в ширину. В основном на юг.
Исходя из проведенного анализа, выявлено, что на стоимость продажи также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочее. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни новопостроенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа 67% всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Это говорит о том, что в большинстве новых построенных многоэтажных домах первый этаж практически всегда оставляют под коммерческое использование. Состояние таких помещений может характеризоваться как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное» и «под самоотделку», если оно расположено в строящемся доме.
Специализированный бизнес-центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктурой для ведения деловой деятельности. Тем не менее, количество продаваемых помещений в бизнес-центрах значительно уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это можно объяснить тем, что в бизнес-центрах помещения чаще предлагаются в аренду, чем на продажу. Однако последние 3 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные до 1990-х годов. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Отдельно стоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
Нестандартные. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные в постсоветское время, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки.
На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «наличие парковки», «наличие отдельного входа» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв. м. (Рисунок 1).
Рисунок 1. Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2021 г. $/кв. м.
Как видно из приведенного выше графика распределение данных близко к нормальному.
Средняя стоимость коммерческих помещений на 2021 г. составляет 944 $/кв. м. За последний год произошло увеличение цен на 11%.
$ 600 - 800. Самая частая цена за кв.м. на рынке. Объекты данной категории чаще расположены не на трассе, внутри района, в неудобных локациях. Данная ценовая категория полностью отсутствует в Центре города.
$ 800 - 1000. Самая ходовая ценовая категория. Встречается во всех районах. Объекты данной категории располагаются как на трассе, так и внутри районов.
В первые две категории попало только одно помещение Бизнес-центра. И это Бизнес-центр довольно низкого класса.
$ 1000 - 1200. В данную категорию попало около 50% объектов, расположенных на трассе. И только одно предложение из бизнес-центра.
Дороже $ 1200. В данную категорию уже попало достаточное количество помещений бизнес-центров. Более 80% объектов данной ценовой категории располагается на трассе.
По сравнению с 2020 годом выросла доля более дорогой коммерческой недвижимости и в то же время немного упала доля предложений по более низкой цене.
Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий, была построена диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2021 г.
Доля коммерческих помещений в многоэтажных жилых домах немного упала, но продолжает удерживать за собой большинство предложений на рынке.
Доля предложений коммерческой недвижимости в особняках не изменилась, а в административных зданиях незначительно снизилась.
Рассмотрим изменение структуры предложения коммерческих помещений в разрезе районов их расположения (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам города Бишкек
В 2021 году число предложений коммерческой недвижимости, находящейся в центре города, выросло на 7% по сравнению с прошлым годом.
Количество предложений коммерческой недвижимости, приходящихся на срединный центр, по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 3%. Число предложений в данном районе по-прежнему лидирует.
Доля предложения в южной части города за последний год увеличилась на 7%.
За последний год значительно сократилось предложение по продаже коммерческой недвижимости в отдаленных районах города - на 10%.
Далее представлена динамика структуры предложения в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади
Большую часть предложений на рынке коммерческой недвижимости составляют помещения площадью 100‒200 квадратных метров.
По сравнению с прошлым годом увеличилась доля предложений помещений с маленькой площадью до 100 кв. м. И в то же время уменьштлась доля помещений площадью 200‒500 квадратных метров.
Количество помещений площадью свыше 500 кв. м., численность которых с 2013 по 2015 годы стабильно возрастала, пошло на спад. Возможно это связано с тем, что застройщики видя негативную тенденцию падения цен на такие помещения в следствии перенасыщения рынка, стали строить менее крупные площади или дробить крупные на более мелкие для их быстрой и выгодной продажи. По сравнению с 2015 годом количество предложений на рынке уменьшилось вдвое и в 2021 году составляет 10%.
Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.
Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.
На приведенном графике бросается в глаза резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г. В 2015 году произошел резкий спад цены на эти помещения, так как спрос был удовлетворен. Цена на помещения площадью до 50 кв. м. за 2015 год упала на 38%. В 2017 году цена достигла своего минимального значения ‒ 877 долларов за кв. м. после чего в 2018 году начинается ее постепенный рост. За последний год цена на эти помещения также выросла на 5%. Возросший спрос на маленькие помещения можно объяснить спадом в экономике и нехваткой у населения денежных средств для приобретения больших по площади помещений.
Стоимость коммерческих помещений площадью 50‒100 кв. м. в период с 2011 по 2015 год была стабильной и оставалась на уровне 1100 $/кв. м. В 2016 году произошел резкий спад, и цена упала до 880 $/кв. м. После чего в 2017 году цена на них снова резко выросла до 1031 $/кв. м. За последний год стоимость помещений площадью 50‒100 кв. м выросла на 8%.
Цена коммерческих помещений площадью 100‒200 кв. м. оставалась относительно стабильной, начиная с 2016 года. Однако за последний год цена на них выросла на 20% и составляет 1054 $/кв. м.
Доля коммерческих помещений площадью 200‒500 квадратных метров на рынке коммерческой недвижимости уменьшилась за последний год. Цена на них также немного упала до 723 $/кв. м по сравнению с 757 $/кв. м в прошлом году.
Наименьшим колебаниям за период 2011‒2021 год подверглась стоимость коммерческих помещений площадью более 500 кв. м. Однако за последний год произошло снижение цены до 706 $/кв. м.
В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.
Рисунок 6. Динамика распределения коммерческих помещений в зависимости от площади
Начиная с 2011 по 2015 год, наблюдалась устойчивая тенденция к росту доли предложения объектов площадью свыше 100 кв. м.
В 2016‒2018 годах их доля установилась в районе 70% от общего числа предложений на рынке коммерческой недвижимости.
Однако после увеличения доли предложения помещений с площадью более 100 квадратных метров на 17% в прошлом году, в 2021 году произошло ее снижение.
На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).
Рисунок 7. Динамика средней стоимости продажи коммерческих помещений по районам, $/кв. м.
Как видно из графика выше наибольшую стоимость имеют коммерческие помещения, находящиеся в центральной части города. На 2021 год их стоимость достигает 1 171 $/кв. м.
Стоимость помещений в срединном центре составляет 926 $/кв.м. Следует отметить, что в 2021 году стоимость продажи коммерческой недвижимости в южной части города обходит стоимость в срединном центре.
Стоимость помещений в южной части города составляет 957 $/кв.м., что значительно выше уровня 2020 г.
Средняя стоимость квадратного метра помещений, находящихся в удаленных частях города, составляет 655 долларов, что на 9% выше показателя 2020 года.
Предыдущие исследования:
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
