Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» подготовил обзор рынка коммерческой и офисной недвижимости столицы. В данном анализе представлен обзор основных тенденций развития рынка коммерческих помещений по состоянию на 2012‒2022 годы.
Коммерческой недвижимостью в данной работе считаются офисные здания, гостиницы, медицинские центры, салоны красоты, магазины и торговые центры.
Данный анализ не затрагивает производственно-складские помещения.
Поскольку одним из основных факторов, которые влияют на стоимость продажи коммерческого помещения, является его местоположение, для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Рынок торговой и офисной недвижимости Бишкека планомерно развивается в ширину. В основном на юг.
Исходя из проведенного анализа, выявлено, что на стоимость продажи также значительно влияет тип здания, в котором расположено коммерческое помещение. Данный параметр включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «высокоскоростного интернета и телефонных линий», «охраны» и прочие коммуникации. В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке коммерческих помещений г. Бишкек:
Многоэтажный жилой дом. Обычно, предлагаемые здесь коммерческие помещения представляют собой либо первые уровни ново построенного многоэтажного жилого дома, либо квартиру, переоборудованную под коммерческое помещение. На момент проведения анализа больше половины всех продаж коммерческих помещений предлагалось именно в многоэтажных жилых домах. Почти все коммерческие помещения в многоэтажных жилых домах расположены на первых этажах. Отдельная входная группа в такие помещения обеспечивает удобство, доступность и сепарацию квартир жильцов от клиентов и работников, находящихся в помещениях коммерческого пользования.
Бизнес-центр. Несмотря на то, что бизнес-центры имеют всю инфраструктуру необходимую для ведения бизнеса и деловой активности, количество продаваемых помещений в таких центрах уступает коммерческим помещениям в многоэтажных домах. Это обусловлено тем, что в бизнес центрах в основном помещения предлагаются в аренду, нежели на продажу. Однако последние 3 года отмечается рост доли продаж коммерческих помещений в бизнес-центрах по сравнению с предыдущими периодами. Это может быть связано с ростом новых и строящихся бизнес-центров в городе. Большинство помещений имеют хорошее состояние. В последнее время также все больше предлагается помещений «под самоотделку».
Административное здание. К этой категории относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и стоящие отдельно, построенные еще до 90-х. Большинство таких зданий находится в центре города. Как правило, здесь продаются отдельные кабинеты, переоборудованные под офисы. Здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
Особняк. Частный дом, расположенный на отдельном участке, который возможно использовать как под жилое, так и коммерческое помещение. Как правило, продаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов чаще всего характеризуется как «удовлетворительное» и «хорошее».
Специализированные здания. Все прочие помещения, не попадающие ни в одну из приведенных выше категорий. Чаще всего это отдельно стоящие здания, построенные в постсоветское время, высотой два-три этажа, произвольной архитектуры и планировки.
На стоимость продажи также косвенно влияют такие показатели, как «наличие отдельного входа» «наличие парковки», «этаж» и прочие, но и они, зачастую, определяются параметром «тип недвижимости» по вышеприведенной классификации.
На рисунке далее приведен график распределения данных выборки по цене предложения за 1 кв. м. (Рисунок 1).
Рисунок 1. Гистограмма стоимости коммерческих помещений в Бишкеке на 2022 г. $/кв. м.
Как видно из приведенного выше графика данные имеют нормальное распределение.
Средняя стоимость коммерческих помещений на 2022 г. составляет 1002 $/кв. м. За последний год произошло увеличение цен на 6,14%.
$ 800 - 1000. Самая популярная ценовая категория. Встречается во всех районах. Объекты данной категории располагаются как на первой линии, так и внутри дворов.
$ 600 - 800. Следующая по частоте цена за кв.м. на рынке. Объекты данной категории чаще расположены, как и на трассе, так и внутри района. В центре города помещения этой ценовой категории встречаются крайне редко.
$ 1000 - 1200. Большая часть помещений находится на первой линии от трассы. В этой категории есть пять предложений в бизнес-центрах.
Дороже $ 1200. В данной категории уже отсутствуют квартиры на западе и в других отдаленных от центра районов. Цена категории обусловлена такими параметрами как: расположение, состояние БЦ или дома в котором, расположено помещение и отношение к трассе. Данная категория включает в себя восемь предложений в бизнес-центрах.
По сравнению с 2021 годом выросла доля более дорогой коммерческой недвижимости, и в то же время немного упала доля предложений по более низкой цене. Такая же динамика наблюдалась и в 2021 году по отношению к 2020.
Для понимания распределения доли предложений по продаже коммерческих помещений в зависимости от типа зданий была построена диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение доли предложений по продаже коммерческих помещений в Бишкеке в зависимости от типа здания, по состоянию на 2022 г.
По сравнению с предыдущим годом доля коммерческих помещений в многоэтажных домах практически не изменилась (-3%). Более заметное снижение в бизнес-центрах. Там показатель опустился на 15%. Но в обзор рынка офисной недвижимости 2022 года была добавлена отдельная категория – «Специализированные здания». Данный факт повлиял на долю коммерческих помещений в бизнес-центрах. Помимо этого, снизилось предложение коммерческих помещений в административных зданиях и в особняках.
Рисунок 3. Динамика структуры предложения коммерческой недвижимости по районам города Бишкек
В 2022 году процент предложения коммерческих помещений в центре города снизился на 5 пунктов по сравнению с прошлым годом.
Срединный центр остается лидером по предложению коммерческих помещений на рынке - его доля среди районов города составляет 44%.
Доля предложения в южной части города за последний год уменьшилась на 7 пунктов и составила 17%.
Стоит отметить, что в Остальных районах доля предложения не изменилась.
Далее представлена динамика структуры предложения уже в разрезе площадей предлагаемых помещений (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение предложений коммерческой недвижимости в Бишкеке в зависимости от площади
Первое место по доле предложения в зависимости от площади разделяют две категории: «200-500 квадратных метров» и «100-200 квадратных метров» по 23% каждая. При этом показатели этих двух категорий к 2022 году снизились.
Далее по величине доли следует категория самых больших помещений – более 500 квадратных метров. В течении года предложение таких больших коммерческих помещений увеличилось на 11%. По сравнению с прошлым годом уменьшилась доля предложений помещений с площадью до 100 кв. м. (15%). И в то же время немного увеличилась доля помещений площадью менее 50 квадратных метров и составила 16%.
Диаграмму, приведенную выше (рисунок 4) интересно рассматривать во взаимосвязи с динамикой средней стоимости каждой из групп, которая приведена на рисунке 5.
Рисунок 5. Динамика средней стоимости коммерческих помещений Бишкека в зависимости от площади, $/кв. м.
На приведенном графике бросается в глаза резкий скачок цен на помещения площадью до 50 кв. м. в 2014 г., вызванный небывалым дефицитом таких объектов в 2013 г. В 2015 году произошел резкий спад цены на эти помещения, так как спрос был удовлетворен. Цена на помещения площадью до 50 кв. м. за 2015 год упала на 38%. В 2017 году цена достигла своего минимального значения ‒ 877 долларов за кв. м. после чего в 2018 году начинается ее постепенный рост вплоть до 2021 года. Возросший спрос на маленькие помещения можно объяснить спадом в экономике и нехваткой у населения денежных средств для приобретения больших по площади помещений.
В 2022 году цена на маленькие помещения скорректировалась на 4% и их стоимость составила 1 022 доллара за кв. м.
Стоимость коммерческих помещений площадью 50‒100 кв. м. в период с 2011 по 2015 год была стабильной и оставалась на уровне 1 100 $/кв. м. В 2016 году произошел резкий спад, и цена упала до 880 $/кв. м. После чего в 2017 году цена на них снова резко выросла до 1 031 $/кв. м. За два года стоимость снизилась на 7%. И с 2019 по 2022 год наблюдается стабильный рост цен и на данный момент помещения такого типа стоят 1 147 $/кв. м.
Цена коммерческих помещений площадью 100‒200 кв. м. также имеет резкий скачок в 2014 году, а затем и снижение в 2016. Стоимость, оставаясь относительно стабильной, резко возросла в 2021 году на 20%. В 2022 году помещения от 100 до 200 кв. м. подорожали на 4% по сравнению с прошлым годом.
За последний год стоимость коммерческих помещений 200-500 кв. м. выросла на 32%. Цена составляет 959$ за кв. м. Причина падения в 2020-2021 годах видится во влиянии ограничений, вызванных пандемией, в результате которых наиболее уязвимыми оказались именно большие помещения. Стремительный рост за последний год стоит воспринимать как корректировку и нормализацию рынка.
То же самое касается и помещений больше 500 кв. м. За последний год произошел резкий рост цены с 706$ за кв. м. до 870$ за кв. м. (+23%).
В рамках проводимого анализа рассмотрим так же, как изменялась доля предложения коммерческих помещений в зависимости от их площади.
Рисунок 6. Динамика распределения коммерческих помещений в зависимости от площади
Начиная с 2011 года по 2015 год, росла доля предложения объектов площадью свыше 100 кв. м.
В 2016‒2018 годах их средняя доля установилась в районе 70% от общего числа предложений на рынке коммерческой недвижимости.
В 2019 году сперва наблюдается снижение доли предложения помещений с площадью более 100 кв. м. на 12%, затем их доля снова увеличивается на 17%. Однако после увеличения доли предложения в 2020, в 2021 году произошло ее снижение до 64%.
В этом году доля помещений более 100 кв. м. составила 68%.
На рисунке далее представлена средняя стоимость продажи коммерческих помещений в разбивке по районам города (Рисунок 7).
Рисунок 7. Динамика средней стоимости продажи коммерческих помещений по районам, $/кв. м.
Наибольшую стоимость всегда имели коммерческие помещения, находящиеся в центральной части города. Эта ситуация сохранилась и в 2022 году – стоимость коммерческих помещений в центре составляет 1 153$/кв.м. При этом наблюдается небольшое снижение на 18$ за кв.м.
Стоить отметить, что в остальных районах помещения возросли в цене в среднем на 80$/кв. м.
Стоимость помещений в срединном центре составляет 1 054 $/кв.м. Следует отметить, что в 2021 году цена коммерческой недвижимости в южной части города обошла цену в срединном центре, однако, в 2022 году цена в срединном центре превысила цену в южных районах, благодаря скачку в 128$ за кв.м.
Продолжается стабильный рост цен в южной части города, что говорит о том, что в этом районе строится все больше многоэтажных домов и коммерческих сооружений. Цена за квадратный метр в 2022 на юге города составляет 1 022$.
Средняя стоимость квадратного метра помещений, находящихся в удаленных частях города, составляет 700 долларов, что на 7% выше, чем в 2021 году.
Предыдущие исследования:
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2021 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2020 г.
Анализ коммерческой недвижимости в Бишкеке по состоянию на 2019 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2017 г.
Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2016 год
Обзор рынка офисной недвижимости: динамика цен на рынке коммерческих помещений г. Бишкек в 2015
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
