Аналитиками Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен на квартиры первичного рынка г. Бишкек по состоянию на весну 2018 г.
Были проанализированы квартиры, предлагаемые 61 компанией Бишкека в 90 строящихся объектах на разных стадиях реализации.
Анализ стоимости квартир в новостройках произведен по ценам предложения с учетом предварительных скидок, предложенных компаниями в ходе переговоров.
Для начала рассмотрим ценовое распределение квартир первичного рынка столицы.
Как видно из данного графика самая популярная цена за 1 квадратный метр лежит в диапазоне 600-700 $.
Средняя цена на рынке по данным анализа составила 767 $/кв.м.
Максимальная цена за 1 квадратный метр квартиры под самоотделку в Бишкеке сегодня составляет 1 200 $.
Очевидно, что основной фактор, который влияет на цену первичного жилья ‒ местоположение. Поэтому для полноты и наглядности анализа были выделены следующие районы:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и так далее.
Структуру, полученную в результате такого деления, можно видеть на следующем графике.
Из графика видно, что количество предложений в срединном центре максимально. Это и неудивительно, поскольку данная зона довольно обширная, и, в то же время, на фоне дефицита земли в центральной части города, строительство в срединной зоне ведется с каждым годом все активнее.
Значительно возросло количество объектов на окраинах города. Земля здесь относительно недорогая, а потому застройщики могут предлагать населению более дешевое жилье именно за счет данного фактора, а не в ущерб качеству.
Также развивается в последние годы и западная часть города. Основной центр активности – мкр. Джал и его окрестности, а также район старого аэропорта.
Рассмотрим ценовую динамику первичного рынка квартир по районам города (Рисунок 3).
Выделяется взлет цен на квартиры в южных районах города. Цена предложения здесь увеличилась за год на 27%, опередив среднюю цену предложения в срединной части города, несмотря на то, что цены в срединной части города тоже немного подросли — +8%.
А вот средняя цена предложения в центре наоборот заметно снизилась, откатившись почти на 100 $/кв.м.
Цены в западной части города остаются практически неизменными все последние 4 года, а вот в удаленных районах немного восстановились после обвала в 2017-м.
Что касается количества комнат, то на дату анализа больше всего предлагалось вариантов с двумя комнатами. Чуть меньше выбора одно и трех комнатных квартир, еще меньше предложения среди квартир с 4 и более комнатами. Тем не менее, вариантов с 4 комнатами на рынке довольно много. Именно вариантов, а не общего количества.
Как видно из графика далее, некоторые 4-комнатные квартиры превышают площадь в 200 кв.м. Интересно, что на рынке имеется достаточно небольшое предложение «компактных» 3-комнатных квартир.
В последние годы заметно снизилась нижняя граница площади 1-комнатных квартир. Еще несколько лет назад довольно редко встречались квартиры площадью до 45 кв.м.
Цена на квартиры в новостройках города Бишкек также зависит и от того на какой стадии находится данный проект. Чем ближе проект к сдаче в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры в таких домах. (Рисунок 6).
Таким образом, анализ стоимости квартир в новых домах показал, что на рынке сохраняется довольно высокий уровень предложения. При этом наблюдается тенденция сглаживания цен на квартиры в центре, срединном центре и южных районах города. По крайней мере, сегодня в центре Бишкека нет жилых комплексов, где бы предлагались квартиры по цене 1 500 — 1 800 $/м2 как раньше. В то же время в южной части города выросло предложение в более дорогих сегментах.
Интересным является и то, что впервые средняя цена на квартиры в южных микрорайонах Бишкека обогнала квартиры в срединном центре столицы. Застройка территорий выше Южной магистрали способна предложить покупателям современную спланированную «с нуля» городскую среду с хорошей экологией вдали от плотной и местами морально устаревшей городской среды старого центра.
Предыдущие исследования:
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2017 г.
Анализ первичного рынка квартир в Бишкеке по состоянию на весну 2016 г.
Анализ рынка первичного рынка квартир в г. Бишкек по состоянию на весну 2015 г.
Анализ первичного рынка недвижимости (квартир) в г. Бишкек по состоянию на осень 2014 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
