Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.

Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля по состоянию на лето 2014 г.

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья оз. Иссык-Куль, находящихся в курортной зоне, по состоянию на лето 2014 года. Полученные результаты были включены в историческую выборку и рассмотрены в динамике.

В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2014 г. были выявлены участки площадью от 3 соток до 9 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена далее (рисунок 1).

Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков

 

Из диаграммы видно, что на протяжении всего рассматриваемого периода большую долю занимают участки до 25 соток предназначенные для строительства частных домов, мини-пансионатов, коттеджей, гостиниц, магазинов и других небольших жилых и коммерческих объектов.

Несмотря на это на рынке также представлено достаточно предложений участков больших площадей, предназначенных для строительства пансионатов, санаториев, центров отдыха и реализации других инвестиционных проектов.

Наиболее заметно в структуре предложения изменилась доля земельных участков площадью 8-25 соток и 25 соток – 1 гектар. Доля двух данных групп возросла с 52% до 61% в совокупности в 2014 году.

Влияние местоположения

Очевидным является тот факт, что основным факторов, влияющим  на стоимость земельного участка, является его местоположение, причем, как относительно озера и трассы, так и относительно центров туристической активности. Анализ стоимости предложения земельных участков осуществлялся с учетом данной специфики.

Для целей данного анализа местоположение рассматривалось как «глобальное», то есть расположение в пределах определенных населенных пунктов, так и «локальное», то есть расположение участков уже относительно трассы и самого озера.

Описание глобального местоположения

Для целей анализа были выделены населенные пункты, каждый из которых имеет определенные отличительные особенности, определяемые местоположением. Данное разбиение было обусловлено также и такими факторами, как развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта для туристов. Было выделено 9 основных групп зон отдыха, которые приведены далее:

1. г. Чолпон-Ата
2. с. Бостери
3. с. Чок-Тал
4. с. Чон-Сары-ой
5. с. Сары-ой
6. с. Кара-ой
7. с. Тамчы
8. с. Бактуу-Долоноту
9. Другие села:

• с. Бает
• с. Булан-Соготту
• с. Корумду
• с. Кош-Кол
• с. Орнок
• с. Чырпыкты

Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным  пунктам

 

Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на село Бостери и город Чолпон-Ата.

На рисунке далее представлено предложение земельных участков уже в динамике. Как видно из рисунка в продаже все больше появляются земельные участки, расположенные в различных селах северного побережья, не выделенных по отдельности. Это происходит в первую очередь за счет таких сел, как Бактуу-Долоноту и Тамчы.

Растет количество предложений и в с. Чок-Тал, однако, это преимущественно земельные участки небольшой площади, отведенные под индивидуальное жилищное строительство.

В селе же Кара-Ой количество предлагаемых участков в последние годы падает, что, вероятнее всего, вызвано дефицитом земельных участков, свободных от застройки.

Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.

 

На рисунке далее представлена динамика цены предложения на земельные участки в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта.

Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/м²)

 

Динамика цен предложения земельных участков по населенным пунктам показывает, что самые высокие цены предложения по-прежнему приходятся на с. Бостери, где цена предложения на участки в 2014 г. достигла 30 долл. США/м². Однако в относительном выражении цена здесь выросла незначительно – примерно на 15% за 2 года.

Цена предложения на участки в г. Чолпон-Ата в 2014 году хотя и незначительно выросла в сравнении с ценой предложения 2013 года, но осталось неизменной по отношению к ценам 2012 г. на уровне 16 долл. США за кв.м.

Рекордсменами роста в относительном выражении являются села Сары-Ой и Кара-Ой, где цена предложения за последние 2 года взлетела более, чем в 2 раза. Не отстает от данных сел и село Чон-Сары-Ой, где средняя цена предложения только за прошедший год выросла более, чем на 70%. Примечательно, что цены предложения в данных селах обогнали цены предложения в г. Чолпон-Ата.

Помимо г. Чолпон-Ата отсутствие роста цен предложения отмечается и в сравнительно неразвитых селах, объединенных в группу "другие села". Но справедливым будет отметить, что данная группа по состоянию на лето 2014 года значительно расширилась за счет новых сел.

Описание локального местоположения

Привлекательность местоположения определяется также расположением относительно центральной трассы Балыкчы-Каракол и близостью к озеру. Таким образом, в зависимости от местоположения было выделено 3 группы участков:

1. расположенные вдали от трассы Балыкчы-Каракол на север в сторону гор;
2. расположенные вдоль трассы Балыкчы-Каракол;
3. расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол в сторону озера;

Результаты такой группировки можно видеть на следующем рисунке.

Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от локального местоположения

 

Участки, значительно удаленные от трассы на север в сторону гор, как правило, предназначены для индивидуального жилищного строительства и расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.

Участки, расположенные вдоль главной трассы Балыкчы-Каракол, больше подходят «под бизнес».

Понятие «назначение под бизнес» в данном случае означает то, что участок расположен на трассе, в месте большой проходимости и коммерческой активности, то есть, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, здесь наиболее целесообразно строить такие коммерческие объекты, как, например, магазин, кафе, СТО и пр.

Особенностью участков ниже центральной трассы, т.е. расположенных ближе к парко-пляжной зоне озера Иссык-Куль, является их коммерчески выгодное использование под туристические комплексы и зоны отдыха (отели, коттеджи, пансионаты и т.д.)

Рисунок 6. Средняя цена предложения на земельные участки в зависимости от локального местоположения (USD/м²)

 

Из приведенного рисунка видно, что самые дорогие земельные участки находятся в г. Чолпон-Ата и с. Бостери. при этом средняя цена участка, расположенного близко к озеру в с. Бостери почти на 100% выше аналогичного участка в г. Чолпон-Ата. По состоянию на лето 2014 года средняя цена предложения на прибрежные участки в с. Бостери достигла рекордных 36 долл. США за кв.м. Данный факт говорит о том, что с. Бостери продолжает оставаться главным центром туристической активности.

Как видно из рис.6 цена предложения на участки вдоль трассы, расположенные в г. Чолпон-Ата, равна цене предложения на участки, расположенные ближе к озеру. Данная сопоставимость цен говорит о насыщенности инфраструктуры не только береговой зоны, но и центра города, где размещены такие объекты как дома отдыха, гостиницы, магазины, объекты коммерческого назначения и достопримечательности города.

Интересным является и тот факт, что цены предложения на участки, расположенные неподалеку от озера по состоянию на лето 2014 года отличаются от села к селу незначительно, хотя еще в прошлом году сопоставимостью цен с участками в г. Чолпон-Ата отличались только участки, расположенные в таких селах, как Тамчы и Бактуу-Долоноту.

На сегодняшний день минимальная цена предложения, наблюдаемая в сравнительно неразвитых селах, объединенных в группу "другие села" в среднем составляет 13 долл. США за кв.м. В остальных же населенных пунктах, за исключением с. Бостери средняя цена предложения колеблется в диапазоне 15-19 долл. США за кв.м. Данная тенденция демонстрирует растущий интерес к прибрежной зоне в данных населенных пунктах.

Влияние близости к озеру на цену предложения

Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка.

Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 7.

Рисунок 7. Стоимость земельных участков и расстояние до озера

 

На рисунке видно, что участки, расположенные в непосредственной близости к парко-пляжной зоне, имеют цену предложения, в среднем, в 2 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 600 м. от озера.

Далее представлена итоговая таблица с ценой предложения земельных участков в зависимости от населенного пункта и локального местоположения.

Таблица 1. Средняя цена предложения земельных участков на северном побережье оз. Иссык-Куль (USD/кв. м)

 

Предыдущие исследования:

Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.

 

Назад