Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля по состоянию первое полугодие 2015 года.
Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья оз. Иссык-Куль, находящихся в курортной зоне, по состоянию на первое полугодие 2015 года 2015 года. Полученные результаты были включены в историческую выборку и рассмотрены в динамике.
В ходе анализа предложения по состоянию первое полугодие 2015 года были выявлены участки площадью от 2,5 соток до 8 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена далее (рисунок 1).
Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков
Из диаграммы видно, что на протяжении всего рассматриваемого периода большую долю занимают участки до 25 соток предназначенные для строительства частных домов, мини-пансионатов, коттеджей, гостиниц, магазинов и других небольших жилых и коммерческих объектов.
Несмотря на это на рынке также представлено достаточно предложений участков больших площадей, предназначенных для строительства пансионатов, санаториев, центров отдыха и реализации других инвестиционных проектов.
Наиболее заметно в структуре предложения изменилась доля земельных участков площадью 8-25 соток и 25 соток – 1 гектар. Доля двух данных групп понизилась с 61% до 53% в совокупности в первом полугодии 2015 года.
Влияние местоположения
Очевидным является тот факт, что основным факторов, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение, причем, как относительно озера и трассы, так и относительно центров туристической активности. Анализ стоимости предложения земельных участков осуществлялся с учетом данной специфики.
Для целей данного анализа местоположение рассматривалось как «глобальное», то есть расположение в пределах определенных населенных пунктов, так и «локальное», то есть расположение участков уже относительно трассы и самого озера.
Описание глобального местоположения
Для целей анализа были выделены населенные пункты, каждый из которых имеет определенные отличительные особенности, определяемые местоположением. Данное разбиение было обусловлено также и такими факторами, как развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта для туристов. Было выделено 9 основных групп зон отдыха, которые приведены далее:
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на село Бостери и другие села.
На рисунке далее представлено предложение земельных участков уже в динамике. Как видно из рисунка в первом полугодии 2015 года наблюдается снижение предложений участков во всех населенных пунктах.
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения на земельные участки в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта.
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/м2)
На рисунке 4 представлена динамика цены предложения на земельные участки в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта. Под треугольными маркерами приведены значения среднего прироста стоимости за последние 3 года, то есть по отношению к 2012 году. Абсолютные рекордсмены здесь – земельные участки сел Сары-Ой и Чон-Сары-Ой, за которые просят значительно больше, чем в 2012 году. В остальных же селах резких изменений цен за эти годы, как ни странно, не произошло. Исключение - участки в селе Кара-Ой, где цены росли заметно, но по отношению к прошлому году значительно откатились. По отношению к прошлому году цена предложения упала здесь практически в два раза.
Откатились участки и в таких селах как Чок-Тал и Тамчи. Примечательно, что земельные участки в селе Чок-Тал вновь стали самими дешевыми среди сел с заметной туристической активностью.
Самые стабильные по стоимости остаются земельные участки в селе Бостери, где цена на сотку земли последние годы держится в среднем диапазоне 2 500 – 3 000 долларов США, а цены на земельные участки, расположенные вблизи колеса обозрения порой превышают 7 000 долларов США за сотку.
Отсутствие роста цен предложения отмечается в сравнительно неразвитых селах, объединенных в группу "другие села".
Описание локального местоположения
Привлекательность местоположения определяется также расположением относительно центральной трассы Балыкчы-Каракол и близостью к озеру. Таким образом, в зависимости от местоположения было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на следующем рисунке.
Участки, значительно удаленные от трассы на север в сторону гор, как правило, предназначены для индивидуального жилищного строительства и расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.
Участки, расположенные вдоль главной трассы Балыкчы-Каракол, больше подходят «под бизнес».
Понятие «назначение под бизнес» в данном случае означает то, что участок расположен на трассе, в месте большой проходимости и коммерческой активности, то есть, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, здесь наиболее целесообразно строить такие коммерческие объекты, как, например, магазин, кафе, СТО и пр.
Особенностью участков ниже центральной трассы, т.е. расположенных ближе к парко-пляжной зоне озера Иссык-Куль, является их коммерчески выгодное использование под туристические комплексы и зоны отдыха (отели, коттеджи, пансионаты и т.д.)
Рисунок 6. Средняя цена предложения на земельные участки в зависимости от локального местоположения (USD/м2)
Из приведенного рисунка видно, что самые дорогие земельные участки находятся в г. Чолпон-Ата и с. Бостери. при этом средняя цена участка, расположенного близко к озеру в с. Бостери почти на 100% выше аналогичного участка в г. Чолпон-Ата. По состоянию первое полугодие 2015 года средняя цена предложения на прибрежные участки в с. Бостери достигла рекордных 36 долл. США за кв.м. Данный факт говорит о том, что с. Бостери продолжает оставаться главным центром туристической активности.
Как видно из рис.4 цена предложения на участки вдоль трассы, расположенные в г. Чолпон-Ата, равна цене предложения на участки, расположенные ближе к озеру. Данная сопоставимость цен говорит о насыщенности инфраструктуры не только береговой зоны, но и центра города, где размещены такие объекты как дома отдыха, гостиницы, магазины, объекты коммерческого назначения и достопримечательности города.
Интересным является и тот факт, что цены предложения на участки, расположенные неподалеку от озера по состоянию первое полугодие 2015 годаода отличаются от села к селу незначительно, хотя еще в прошлом году сопоставимостью цен с участками в г. Чолпон-Ата отличались только участки, расположенные в таких селах, как Тамчы и Бактуу-Долоноту.
На сегодняшний день минимальная цена предложения, наблюдаемая в сравнительно неразвитых селах, объединенных в группу "другие села" в среднем составляет 13 долл. США за кв.м. В остальных же населенных пунктах, за исключением с. Бостери средняя цена предложения колеблется в диапазоне 15-19 долл. США за кв.м. Данная тенденция демонстрирует растущий интерес к прибрежной зоне в данных населенных пунктах.
Влияние близости к озеру на цену предложения
Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка.
Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 5.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
