Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля по состоянию на лето 2016 года
Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья оз. Иссык-Куль, находящихся в курортной зоне, по состоянию на лето 2016 года.
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2016 года были выявлены участки площадью от 2 соток до 11 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже.
Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков
Из диаграммы видно, что большую долю занимают участки до 25 соток предназначенные для строительства частных домов, мини-пансионатов, коттеджей, гостиниц, магазинов и других небольших жилых и коммерческих объектов.
Наблюдаются небольшие непримечательные колебания на всем периоде. Но в целом структура остается стабильной.
Последние 2 года доля предлагаемых земельных участков, площадь которых измеряется гектарами, не превышает 8%, а это всего лишь около 20 предложений на все северное побережье. Такие земельные участки продаются крайне редко. Но и рынок этот очень ограничен, во многом в виду запрета на трансформацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Влияние местоположения
Основным фактором, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение, причем, как относительно озера и трассы, так и относительно центров туристической активности. Анализ стоимости предложения земельных участков осуществлялся с учетом данной специфики.
Для целей анализа были выделены населенные пункты, каждый из которых имеет определенные отличительные особенности, определяемые местоположением. Данное разбиение было обусловлено также и такими факторами, как развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта для туристов. Было выделено 9 основных групп зон отдыха, которые приведены далее:
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на группу Бостери (14%), Чок-Тал(13%) и Чолпон-Ата (12%). Нельзя не отметить, что за последний год резко выросло предложение земельных участков в селе Бактуу-Долоноту с 2% до 10%. Вероятнее всего, это связано с масштабным строительством объектов к «Играм кочевников», повысившим инвестиционную привлекательность района, в результате чего, многие владельцы земельных участков, судя по всему, решили, что это подходящий момент для реализации.
На рисунке далее представлено предложение земельных участков по населенным пунктам уже в динамике.
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
В городе Чолпон-Ата и с. Бостери количество предлагаемых участков в последние годы снизилось, что, вероятнее всего, вызвано дефицитом земельных участков, свободных от застройки.
В то же время наблюдается рост числа предложений участков по сравнению с 2015 годом во всех населенных пунктах.
Значительно увеличилось предложение земельных участков, попадающих в группу «Остальные села», что говорит о том, что на Иссык-Куле медленно, но верно открываются новые центры туризма.
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/ м2)
На рисунке 4 представлена динамика цены предложения на земельные участки в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта. Под треугольными маркерами приведены значения среднего прироста стоимости по отношению к 2012 году. Абсолютные рекордсмены здесь – земельные участки в селе Сары-Ой, за которые просят нынче в 3 раза больше, чем в 2012 году. Практически во всех остальных селах по отношению к 2012 году произошло снижение стоимости за сотку в долларовом выражении. Исключение составляют села Чок-Тал, Кара-ой и Бостери с небольшим приростом 26%, 19% и 8% соответственно.
Самое сильное падение стоимости участков наблюдается в селе Чон-Сары-ой и составляет 30%.
Ну а самые дорогие земельные участки вновь в селе Бостери, где цена на сотку земли последние годы держится в среднем диапазоне 2 500 – 3 000 долларов США, а цены на земельные участки, расположенные вблизи колеса обозрения порой превышают 9 000 долларов США за сотку.
Далее рассмотрим динамику цен предложения в национальной валюте.
Рисунок 5. Динамика цен предложения по населенным пунктам (Сом/ м2)
Рисунок 5 отражает более наглядную картину динамики средней стоимости земельных участков на Иссык-Куле, так как цена участка в сомах не зависит от курса доллара напрямую. Мы можем видеть, что у всех участков имеется положительный прирост по отношению к 2012 году, даже в селе Чон-Сары-ой наблюдается хоть и микроскопический, но все-таки положительный прирост - на 1%.
Как и в долларовом эквиваленте, наибольший прирост принадлежит участкам в селе Сары-Ой, средняя цена которых в 4,5 раза увеличилась по сравнению с 2012 году.
Во всех остальных селах наблюдается увеличение стоимости участков примерно в 1,5 раза.
Местоположение относительно трассы
Привлекательность местоположения определяется также расположением относительно центральной трассы Балыкчы-Каракол и близостью к озеру. Таким образом, в зависимости от местоположения было проанализировано 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке 6.
Для более корректного анализа следующие графики будут представлены в сомах/ м2.
Рисунок 6. Цена предложения в зависимости от локального местоположения (сом/ м2)
Из данного рисунка видно, что участки по трассе и ниже трассы в сторону озера сильно снизились в цене (-28% и -21% соответственно), чего нельзя сказать об участках находящихся выше трассы в сторону гор (+10%).
Основную долю в данный прирост вносят участки в селе Бактуу-Долоноту, Бостери и в городе Чолпон-Ата. Объясняется это, скорее всего тем, что данные участки находятся недалеко от строительства объектов к «Играм кочевников», что увеличивает привлекательность этих мест.
Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 7.
Рисунок 7. Стоимость земельных участков и расстояние до озера, (сом/ м2)
На рисунке видно, что участки, расположенные в непосредственной близости к парко-пляжной зоне, имеют цену предложения, в среднем, в 1,5 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 600 м. от озера, которые не отличаются инвестиционной привлекательностью, так как и удалены от озера и не выходят на главную трассу.
В качестве итога хотелось бы отметить, что рынок земельных участков курортной зоны озера Иссык-Куль по сравнению с 2015 годом показывает увеличение предложения, но в силу отсутствия спроса и недостаточности инвестирования в курортную сферу экономики нашего государства, маленький спрос это предложение покрыть не может.
Поэтому-то инвестиционную активность в данном регионе можно и нужно стимулировать масштабными инфраструктурными проектами, такими как строительство дорог, инженерных сетей, набережных и зон отдыха, подкрепленными актуальным планом развития региона. Ведь это озеро всегда было излюбленным местом отдыха наших соотечественников, а интеграция со странами Таможенного союза неизбежно приведет к росту интереса к данному курорту у граждан этих стран. Весь вопрос в том, насколько мы готовы это интерес подкрепить.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
