Анализ рынка земельных участков на северном побережье Иссык-Куля по состоянию на лето 2017 года.
Неутомимыми аналитиками ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был обновлен анализ цен на земельные участки северного побережья всеми любимого озера Иссык-Куль.
В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2017 года были выявлены участки площадью от 2,5 соток до 7,1 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже.
Рисунок 1 - Динамика структуры предложения по площади земельных участков в процентах
Как видно из Рисунка1, подавляющее большинство земельных участков, выставленных на продажу, как обычно, не превышает площади 25 соток.
Наблюдаются небольшие колебания на всем периоде. Но в целом структура предложения остается стабильной, разве что крупные земельные участки площадью более 1 гектара в 2017 году встречаются чаще, чем обычно.
Влияние местоположения
Каждый знает, что стоимость земельных участков на Иссык-Куле меняется в зависимости от конкретного населенного пункта. Это вызвано уровнем развития села или города и, конечно же, климатическими особенностями, что, подчас взаимосвязано.
Аналитики «Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» традиционно выделяют следующие зоны для целей анализа.
Структура предложения по населенным пунктам представлена на Рисунке 2
Рисунок 2 - Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
Диаграмма показывает, что больше всего объявлений о продаже земельных участков приходится на с. Бостери (18%), г. Чолпон-Ата (15%) и с. Кара-Ой (11%). Нельзя не отметить, что за последний год резко выросло предложение земельных участков в селе Бает, скорее всего активность связана с тем, что здесь находится успешный пансионат «Ак-Марал», а само село расположено недалеко от г. Чолпон-Ата.
Вслед за с. Тамчы и с. Чок-Тал, поступательно начинает развиваться и с. Орнок, здесь с каждым годом участков на продажу становится все больше.
Неожиданно большая доля объявлений в с. Чырпыкты вызвана тем, что местными властями на берегу озера на довольно большой территории была запроектирована так называемая «Курортная деревня». Теперь здесь в избытке предложения земельных участков от 4 до 8 соток.
На рисунке далее представлено предложение земельных участков по населенным пунктам уже в динамике.
Рисунок 3 - Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
В городе Чолпон-Ата, с. Бостери и с. Кара-Ой количество предлагаемых земельных участков растет второй год подряд.
В группе «Другие села», как уже отмечалось, прирост произошел за счет сел Бает, Орнок и Чырпыкты.
Бает имеет прекрасные климатические условия и пансионат-флагман в лице «Ак-Марал», а значит объем строительства здесь будет неизбежно расти. Орнок – село малонаселенное, сейчас здесь подходит к концу строительство единственного в селе центра отдыха, который, возможно, и спровоцировал многих собственников выставить свои земельные участки на продажу. В селе Чырпыкты и вовсе ни одного центра отдыха даже в процессе строительства.
Однако, не может не радовать, что на Иссык-Куле медленно, но верно появляются новые развивающиеся районы туризма.
Далее на графике (рисунок 4) представлена динамика цены предложения на земельные участки в USD в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта.
Рисунок 4 - Динамика цен предложения по населенным пунктам (USD/кв.м.)
Рядом с треугольными маркерами приведены значения среднего прироста стоимости по отношению к 2012 году. Абсолютные рекордсмены здесь – земельные участки в селе Сары-Ой, за которые просят практически на 60% больше, чем в 2012 г. И это несмотря на то, что до цен 2014 года земельным участкам данного села далеко.
В городе Чолпон-Ата, в селах Чок-Тал, Кара-Ой и Бактуу-Долоноту произошел прирост цен по сравнению с 2012 годом, в диапазоне 15% - 25%. Ну а самые дорогие земельные участки по-прежнему в селе Бостери, где цена за сотку земли последние годы стабильно держится в диапазоне 2 500 – 3 000 долларов США, а цены на земельные участки, расположенные вблизи колеса обозрения достигают 8 000 долларов США за сотку.
Планомерно проседают цены в с. Тамчы, несмотря на появление здесь международного аэропорта. Похоже, хаотичная застройка не пошла на пользу инвестиционной привлекательности села. По данному экстенсивному пути сегодня наиболее активно развивается и село Чок-Тал. Между прочим, и в Бостери цены сегодня были бы куда выше, а село еще более привлекательным для туризма, если бы не хаотичная застройка.
В Чырпыкты произвели детальную планировку «курортной деревни», но от идеи до идеального воплощения длинный путь и огромные усилия. Ну и, конечно же, Чырпыкты никогда не стать любимым местом для туристов. Элементарно климатические условия не те.
Близость к трассе
Привлекательность земельного участка также определяется расположением относительно центральной трассы Балыкчы - Каракол и близостью к озеру. Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке 5.
Рисунок 5 - Цена предложения в зависимости от локального местоположения (USD/кв.м.)
Из данного рисунка видно, что участки вдоль трассы выросли в цене за прошедший год почти в полтора раза. Это результат реконструкции трассы, проведения Игр Кочевников и, как следствие всего этого, растущий поток транспорта.
Близость к озеру
Отдельной темой для исследования явилось то, как расстояние до озера Иссык-Куль влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны земельные участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м. Результаты можно видеть на рисунке 6.
Рисунок 6- Стоимость земельных участков и расстояние до озера, (USD/ кв.м.)
На Рисунке 6 видно, что участки, расположенные в непосредственной близости от паркопляжной зоны, имеют цену предложения, в среднем, почти в 2 раза превышающую цену предложения участков, расположенных на расстоянии более 400 м. от озера. Здесь речь идет только об участках, не выходящих на трассу.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
