Иссык‒Куль традиционно делится на две основные зоны: северный и южный берег. Оба берега отличается в первую очередь климатом и инфраструктурой.
Наиболее высока инвестиционная активность в западной половине северного побережья Иссык‒Куля, поэтому аналитики компании «Бизнес-Эксперт» ежегодно анализируют цены на земельные участки именно здесь. Ниже представлен анализ по состоянию на 2021 год.
Основные условия, влияющие на стоимость одной сотки: площадь (чем больше площадь, тем ниже цена сотки), расположение относительно основных населенных пунктов, расстояние до озера и трассы.
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на осень 2021 года были отобраны земельные участки площадью от 3 соток до 18 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков
По сравнению с 2018 годом значительно выросла доля небольших участков. Это может быть связано с тем, что собственники больших участков все чаще дробят их на более мелкие для ускорения продажи.
Одновременно предложение участков площадью от 8 до 25 соток снизилось по сравнению с прошлым годом и составляет 27% от общего числа предложений, что, возможно, как раз и связано с их дроблением на участки до 8 соток.
Доля предложения участков от 25 соток и участков более 1 гектара практически не изменяется на протяжении последних 8 лет.
Влияние местоположения
Стоимость земли традиционно отслеживается нами в пределах зон следующих населенных пунктов.
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
На диаграмме видно, что предложение достаточно равномерно распределено среди больших населенных пунктов: г. Чолпон-Ата (8%), с. Бостери и с. Кара-Ой (9%), с. Тамчы (8%), с. Чок-тал и с. Чон-Сары-Ой по 7% соответственно.
Также в 2021 году большая часть предложений по продаже земли приходится на другие села и составляет 39%.
Далее представлено предложение земельных участков по населенным пунктам уже в динамике (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
Количество предложений по продаже земельных участков в населенных пунктах, относящихся к «другим селам» растет на протяжении последних 3 лет и это не может не радовать, ведь на Иссык-Куле появляются новые развивающиеся районы для туризма.
Интересно отметить, что за последние годы предложение в крупных населенных пунктах немного падает, в то время как предложение в небольших селах растет. В целом по всем населенным пунктам происходят колебания предложения на протяжении всего рассматриваемого периода.
Далее на графике представлена динамика цены предложения на земельные участки в долларах в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам ($/кв. м.)
Наиболее дорогие участки по-прежнему в с. Бостери. Цена за квадрат в 2020 году здесь составляет 19 $.
Следующими по стоимости идут участки в с. Бактуу-Долоноту – 15 $/кв. м. Цена на участки в г. Чолпон-Ата, с. Чок-Тал, с. Чон-Сары-Ой, с. Сары-Ой, с. Тамчы в 2021 году одинаковая и составляет 13 $/кв. м. Цена на землю в Чолпон-Ате при этом упала за последний год на 16%.
Вновь подскочила цена на землю в селе Сары-Ой. После взлета цен до 27 $/кв. м. в 2016-м и отката до 9$/кв.м. в 2020-м цена сегодня составляет здесь в среднем 13 $/кв. м. приберегают такие участки на более поздний срок.
Стоимость земли в с. Чок-Тал и с. Тамчы меняется незначительно за последние 5 лет и составляет в среднем 12‒13 $/кв. м.
Близость к трассе
Стоимость земельного участка на Иссык‒Куле также определяется и его расположением относительно трассы Балыкчы ‒ Каракол.
Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).
Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от расположения к трассе Балыкчы ‒ Каракол ($/кв. м.)
В 2020 году мы увидели ситуацию, при которой участки на трассе сравнялись с приозерными землями, а в 2021-м и вовсе стали дороже. При этом земли на трассе за последние 8 лет, как минимум, не дешевели (спад после ажиотажного всплеска в 2014-м году - не всчет), и даже заметно подросли к 2021-му. В то же время цена на приозерные земли за 8 лет постепенно снизилась за 5 лет с 16 до 13 $/кв.м.
Основной фактор стабильного спроса на земли вдоль трассы – это сама трасса. Транспортный поток постепенного растет. Все новые села становятся частью рекреационной зоны, распределяя по побережью туристический поток.
Стоимость участков, расположенных выше трассы в сторону гор, практически не меняется последние несколько лет и в 2020 году составила 9 $/кв. м.
Близость к озеру
Мы продолжаем отслеживать как расстояние до озера влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны участки, расположенные ниже трассы Балыкчы‒Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м.
Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).
Рисунок 6. Стоимость земельных участков в зависимости от расстояния до озера, ($/ кв. м.)
Видно, что участки, расположенные в непосредственной близости от парко-пляжной зоны, в среднем в 1,5 раза дороже участков, расположенных на расстоянии более 600 м. от озера. Речь идет только об участках, не выходящих на трассу.
Стоимость участков, расположенных от 200 до 600 м от озера составляет в среднем 12,4 $/кв. м., в то время как участки, примыкающие к пляжной зоне, стоят уже 14,2 $/кв. м.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2020 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2018 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2017 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
