Иссык-куль принято делить на два берега: северный и южный. Однако, северный берег является более привлекательной зоной для инвестиций за счет более благоприятных климатических условий и развитой инфраструктуры.
Инвестиционная деятельность на севере ведется значительно активнее и шире, поэтому каждый год специалисты ОсОО "Центр независимой оценки и аналитики "Бизнес эксперт"" проводят анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья озера Иссык-Куль.
Главными факторами, формирующие цены, являются: площадь, расположение относительно основных населенных пунктов, расположение относительно трассы (выше или ниже) и расстояние от озера и трассы.
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на осень 2021 года были отобраны земельные участки площадью от 3 соток до 30 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже (Рисунок 1).
Доля небольших участков составляет основную часть. По сравнению с предыдущим годом количество маленьких участков выросло на 4%. Исходя из этого можно предположить, что собственники сохраняют тенденцию дробления крупных участков на более мелкие.
Одновременно предложение участков площадью от 8 до 25 соток снизилось по сравнению с прошлым годом и составляет 21% от общего числа предложений, что, возможно, как раз и связано с их дроблением на участки до 8 соток.
Доля предложения участков от 25 соток и участков более 1 гектара практически не изменяется на протяжении последних 8 лет.
Влияние местоположения
Стоимость земли традиционно отслеживается нами в пределах зон следующих населенных пунктов.
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
На диаграмме видно, что предложение достаточно равномерно распределено среди больших населенных пунктов: г. Чолпон-Ата (10%), с. Бостери и с. Кара-Ой (10,5%), с. Тамчы (9%), с. Чок-тал и с. Чон-Сары-Ой по 7% соответственно.
Также в 2021 году большая часть предложений по продаже земли приходится на другие села и составляет 33%.
Далее представлена динамика предложения земельных участков по населенным пунктам (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
Количество предложений по продаже земельных участков в населенных пунктах, относящихся к «другим селам» росло на протяжении последних 4 лет, но в 2022 году показатель снизился на 14 пунктов.
Интересно отметить, что за последние годы предложение в крупных населенных пунктах немного падает, в то время как предложение в небольших селах растет. В целом по всем населенным пунктам происходят колебания предложения на протяжении всего рассматриваемого периода.
Далее на графике представлена динамика цены предложения на земельные участки в долларах в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам ($/кв. м.)
Самым «дорогим» селом по-прежнему является Бостери, где цена за квадрат в 2022 году составила 21$.
Далее по стоимости следуют участки в городе Чолпон-Ата и селе Сары-Ой – 19$/кв.м.
Следующими по стоимости идут участки в селе Чок-тал. Здесь стоимость одного квадратного метра составила 17$.
В селах Кара-Ой и Бактуу-Долоноту цена за квадратный метр практически одинаковая – 15$ и 14$ соответственно.
Самыми не дорогие участки оказались в с. Чон-Сары-Ой и в других селах – по 10$ за квадрат.
Стоит отметить, что заметно снизилась цена земли только в с. Чон-Сары-Ой - с 13$ до 10$ (23%). В с. Бактуу-Долоноту практически не изменилась.
Близость к трассе
Как говорилось ранее, один из факторов определяющий стоимость земельного участка на Иссык‒Куле также определяется и его расположением относительно трассы Балыкчы ‒ Каракол.
Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).
Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от расположения к трассе Балыкчы ‒ Каракол ($/кв. м.)
Участки, распологающиеся выше трассы, почти не изменяются в цене последние несколько лет и в 2022 году стоимость составила 11$.
С 2018 по 2021 год стоимость участков вдоль трассы с каждым годом растет. В 2022 заметно снижение стоимости на 20%. Возможно это связано со значительным ростом предложения таких участков, в результате чего произошла некоторая коррекция цены.
На графике видно, что цена на участки, расположенные ближе к озеру, вновь самая высокая по сравнению с другими локациями.
Близость к озеру
Мы продолжаем отслеживать как расстояние до озера влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны участки, расположенные ниже трассы Балыкчы‒Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м.
Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).
Рисунок 6. Стоимость земельных участков в зависимости от расстояния до озера, ($/ кв. м.)
Как и предполагалось, чем ближе земельные участки к озеру, тем они дороже. Ближние участки дороже участков, находящихся в 600 метрах от озера, в 1,5 раза. Это логично подтверждается желанием потенциальных собственников приобретать удобную и комфортную землю в плане близости к паркопляжной зоне.
Стоимость участков, расположенных от 200 до 600 м от озера составляет в среднем 14$, в то время как участки, расположенные от 400 до 600 метров, являются самыми недорогими – 10$. Предположительно, это обусловлено тем, что такие участки расположены одинаково далеко как от озера, так и от трассы.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2016-2021 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2020 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2018 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2017 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
