Иссык-Куль принято делить на два берега: северный и южный. Однако, северный берег является более привлекательной зоной для инвестиций за счет более благоприятных климатических условий и развитой инфраструктуры.
Инвестиционная деятельность на севере ведется значительно активнее и шире, поэтому каждый год специалисты ОсОО "Центр независимой оценки и аналитики "Бизнес эксперт" проводят анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья озера Иссык-Куль.
Главными факторами, формирующие цены, являются: площадь, расположение относительно основных населенных пунктов, расположение относительно трассы (выше или ниже) и расстояние от озера и трассы.
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2023 года были отобраны земельные участки площадью от 3 соток до 30 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков
Доля небольших участков составляет основную часть. По сравнению с предыдущим годом количество маленьких участков уменьшилось на 8 %. Предложение участков площадью от 8 до 25 соток повысилось по сравнению с прошлым годом на 7 % что возможно, связано с прекращением дробления участков или с изменением спроса на такие участки для строительства жилых или коммерческих объектов.
Доля предложения участков от 25 соток и участков более 1 гектара практически не изменяется на протяжении последних 5 лет.
Влияние местоположения
Стоимость земли традиционно отслеживается нами в пределах зон следующих населенных пунктов.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
На диаграмме видно, что предложение достаточно равномерно распределено среди больших населенных пунктов: г. Чолпон-Ата (16%), с. Бостери (14%), с. Тамчы (10%), с. Кара-Ой (8%) и с. Чон-Сары-Ой (8%), с. Чок-Тал (6%) и с. Сары-Ой (6%), с. Бактуу-Долоноту (5%) соответственно.
Также в 2023 году большая часть предложений по продаже земли приходится на другие села и составляет 27%.
Далее представлена динамика предложения земельных участков по населенным пунктам (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
В течение последних четырех лет наблюдался рост числа предложений о продаже земельных участков в населенных пунктах, которые относятся к категории "другие села". Однако в 2022 году этот показатель снизился на 14 пунктов. В 2023 году произошло снижение ещё на 6 расчетных пунктов.
Интересно отметить, что за последние годы предложение в крупных населенных пунктах незначительно снизилось, однако по данным на 2023 год предложение стало увеличиваться.
Далее на графике представлена динамика цены предложения на земельные участки в долларах в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам ($/кв. м.)
Самые «дорогие» участки находятся в городе Чолпон-Ата и в селе Бостери, где цена за квадрат в 2023 году практически одинакова - 23$ и 22$.
Далее по стоимости следуют участки в селе Чок-Тал и в селе Сары-Ой – 18$/кв.м.
Следующими по стоимости идут участки в селах Кара-Ой, Тамчы и Бактуу-Долоноту, где стоимость одного квадратного метра составила 16$.
Самыми не дорогие участки оказались в с. Чон-Сары-Ой и в других селах - по 13$ за квадрат.
Стоит отметить, что заметно повысились цены на земли в г. Чолпон-Ате с 19$ до 23$, в селе Чон-Сары-Ой и в "других селах" с 10$ до 13$. В с. Тамчы практически не изменилась.
Близость к трассе
Как говорилось ранее, один из факторов определяющий стоимость земельного участка на Иссык-Куле также определяется и его расположением относительно трассы Балыкчы - Каракол.
Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).
Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от расположения к трассе Балыкчы ‒ Каракол ($/кв. м.)
Участки, распологающиеся выше трассы, почти не изменяются в цене последние несколько лет. Однако в 2023 году произошло значительное увеличение количества участков и их стоимость составила 15$.
С 2017 по 2022 год стоимость участков вдоль трассы колеблется, так если в 2022 году стоимость участка составляла 12$, то на 2023 год стоимость увеличилась на 4$.
На графике видно, что цена на участки, расположенные ближе к озеру, вновь самая высокая по сравнению с другими локациями.
Близость к озеру
Мы продолжаем отслеживать как расстояние до озера влияет на стоимость земельного участка. Для этого были отобраны участки, расположенные ниже трассы Балыкчы-Каракол, и разбиты по группам с шагом 200 м.
Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).
Рисунок 6. Стоимость земельных участков в зависимости от расстояния до озера, ($/ кв. м.)
Как и предполагалось, чем ближе земельные участки к озеру, тем они дороже. Это связано с тем, что участки, расположенные ближе к озеру, могут обладать большей привлекательностью для покупателей, так как они обеспечивают более удобный доступ к водным ресурсам.
Стоимость участков, расположенных от 200 до 400 м от озера, составляет в среднем 18$, в то время как участки, расположенные более 600 метров, являются самыми недорогими - 15$. Предположительно, это обусловлено тем, что такие участки расположены одинаково далеко как от озера, так и от трассы.
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2017-2022 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2016-2021 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2020 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2018 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2017 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
