Иссык-Куль принято делить на два берега: северный и южный.
Исторически северный берег является более привлекательной зоной для инвестиций за счет более благоприятных климатических условий и развитой инфраструктуры.
Инвестиционная деятельность на севере ведется значительно активнее и шире, поэтому каждый год специалисты ОсОО "Центр независимой оценки и аналитики "Бизнес эксперт" проводят анализ цен предложения на рынке земельных участков северного побережья озера Иссык-Куль.
Главными факторами, формирующими цены, являются:
Размеры участков
В ходе анализа предложения по состоянию на лето 2024 года были отобраны земельные участки площадью от 3 соток до 30 гектаров. Динамика структуры выборки по площади участков представлена ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1. Динамика структуры предложения по площади земельных участков
Значительные изменения в структуре произошли только в одной группе: доля крупных участков площадью более 1 га сократилась с 17% до 11%.
Влияние местоположения
Традиционно нами отслеживается стоимость земли в пределах зон следующих населенных пунктов:
Структура предложения по населенным пунктам представлена на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура предложения земельных участков по населенным пунктам
Так же, как и в 2023 году, большая часть предложений расположена в категории «Другие села», которая составила 43%. На сегодняшний день почти половина предложений располагается за переделами традиционных известных курортных поселений. На Бостери приходится 13% предложений, на Чолпон-Ату – 11%. На прочие известные поселки по 4-6%.
Все больше предложений появляется вдоль всего побережья, в таких селах, как Чырпыкты, Орнок, Тору-Айгыр и пр.
Далее представлена динамика предложения земельных участков по населенным пунктам (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика количества объявлений по населенным пунктам, ед.
Динамика количества предложений относительно стабильна, но в некоторых селах число предложений стабильно снижается, например, в Тамчы и Чок-Тале.
На следующем графике представлена динамика цены предложения на земельные участки в долларах в пределах каждого рассматриваемого населенного пункта (Рисунок 4).
Рисунок 4. Динамика цен предложения по населенным пунктам ($/кв. м.)
Общий рост стоимости участков, расположенных на северном берегу Иссык-Куля составил 47% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Повсеместно мы видим резкий рост цен на земельные участки по всему северному побережью.
Цены за квадратный метр земли и прирост за год
Самые дорогие участки в Чолпон-Ате и Бостери – 3 600 $ за сотку.
Далее по стоимости следуют участки в селе Сары-Ой – 3 200 $ за сотку. Здесь участки подорожали сильнее всего – почти на 80% за год.
Следующими по стоимости идут участки в селах Тамчы, Бактуу-Долоноту и Чок-Тал, где средняя стоимость сотки 2 400 – 2 500 $.
Самые «недорогие» участки расположены в селах Чон-Сары-Ой, Кара-Ой и в других селах - по 1 700 – 2 100 $ за сотку.
Стоит отметить, что в 2024 году цены на землю сильно выросли во многих населенных пунктах: Сары-Ой (рост 78%), Бостери (рост 64%), Чолпон-Ата (рост 57%), Тамчы (рост 56%), Другие села (рост 54%), Бактуу-Долоноту (рост 50%), Чок-Тал рост (рост 33%).
Самый незначительный рост цен на участки у села Кара-Ой – 6% по сравнению с предыдущим годом. Здесь явно виден потенциал дальнейшего удорожания.
Близость к трассе
Как говорилось ранее, один из факторов определяющий стоимость земельного участка на Иссык-Куле также определяется и его расположением относительно трассы Балыкчы - Каракол.
Для анализа данной специфики было выделено 3 группы участков:
Результаты такой группировки можно видеть на рисунке ниже (Рисунок 5).
Рисунок 5. Цена предложения в зависимости от расположения к трассе Балыкчы ‒ Каракол ($/кв. м.)
В течении нескольких лет участки расположенные выше трассы почти не менялись в цене, однако начиная с 2022 года наблюдается тенденция роста их стоимости.
Если в 2023 году стоимость квадратного метра участка вдоль трассы составляла 16$, то в 2024 году стоимость повысилась сразу на 75% и составила 28$ за кв.м.
Такой же резкий скачок заметен и на участках расположенных ниже трассы, если в 2023 году средняя цена за кв.м. была в районе 18$, то в 2024 году она составила 30$, рост – 67%.
Близость к озеру
Продолжая отслеживать как расположение участка влияет на его стоимость, отобранные участки были распределены относительно их расстояния до озера.
Результаты можно видеть на графике ниже (Рисунок 6).
Рисунок 6. Стоимость земельных участков в зависимости от расстояния до озера, ($/ кв. м.)
На графике можно заметить, что чем ближе земельные участки к озеру, тем они дороже. Это связано с тем, что участки, расположенные ближе к озеру, могут обладать большей привлекательностью для покупателей, так как данное расположение обеспечивает более удобный доступ к водным ресурсам.
Стоимость участков, расположенных до 400 м от озера, составляет в среднем 31$ за кв.м., в то время как участки, расположенные дальше, чем 600 метров, являются самыми доступными - 20$ за кв.м..
Предыдущие исследования:
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2017-2023 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2017-2022 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2016-2021 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2020 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2018 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2017 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2016 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2015 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля в динамике 2012 — 2014 гг.
Анализ рынка земельных участков на побережье Иссык-Куля по состоянию на 2012 г.
© Copyright 2010-2024
Центр Независимой Оценки и Аналитики «Бизнес-Эксперт».
All Rights Reserved.
